Eco Lake View: Chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật?

Theo phản ánh của các cư dân, CĐT Eco Lake View 32 Đại Từ là Công ty Cổ phần Ecoland gửi thông báo mời người dân đến nhận nhà với những điều kiện rất vô lý như buộc phải đóng toàn bộ 100% tiền nhà và 3 tháng phí dịch vụ với mức giá 8.000 đồng/m2 trong khi hạ tầng, tiện ích, cảnh quan xung quanh còn chưa xong, tòa nhà cũng chưa có văn bản nghiệm thu chất lượng công trình và phòng cháy chữa cháy của cơ quan chức năng.

Cư dân Eco Lake View tập trung phản đối Chủ đầu tư Ecoland bàn giao nhà khi chưa đủ điều kiện

Cư dân cho rằng, theo tìm hiểu, cư dân được quyền kiểm tra căn nhà của mình có đúng với thiết kế được chào bán không, diện tích đúng với hợp đồng không, các thiết bị, đồ dùng nội thất có đúng với hợp đồng không, rồi mới kí vào biên bản nhận nhà. Thêm nữa, theo luật quy định, chỉ phải đóng 95% là được nhận nhà, 5% còn lại sẽ nộp khi cư dân được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Cư dân cho rằng, CĐT đã “gài” mình khi để các điều kiện thanh toán như vậy trong phụ lục hợp đồng. Dù là hợp đồng mua bán căn hộ đã kí giữa hai bên nhưng theo các cư dân, hành động như vậy của CĐT là có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Trao đổi với phóng viên báo Thương hiệu và Công luận, luật sư Bùi Quang Hưng, Trường văn phòng luật sư BQH và cộng sự lần lượt chỉ ra các căn cứ pháp lý: “Theo quy định tại điều 57 của luật kinh doanh bất động sản: 1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Ông Bùi Quang Hưng - Trưởng Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự

Luật sư Hưng nói tiếp: “Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, CĐT chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng (trường hợp này là căn hộ chung cư) cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó. Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan”.

“Theo quy định tại Phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở bao gồm: giấy phép xây dựng; hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có), báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng, bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng), báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có), văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy”, luật sư Hưng cho hay.

Kết luận, luật sư Hưng cho rằng, như vậy, điều kiện nghiệm thu và bàn giao căn hộ chung cư phải đáp ứng các yêu cầu và phải có hồ sơ nêu trên, trong đó có hồ sơ về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy. Ngoài ra, điều kiện bàn giao căn hộ còn phải đáp ứng các điều kiện khác (nếu có) theo hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên. Nếu CĐT chưa có sổ đỏ và không có đủ điều kiện bàn giao căn hộ thì sẽ không thể thu 100% giá trị của Hợp đồng và người dân có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ. Nếu có tranh chấp, thì người dân có thể phản ánh ý kiến đối với Sở Xây dựng hoặc khởi kiện ra tòa án.

Cũng trao đổi với phóng viên, chuyên gia tư vấn Đặng Thị Yến, người đại diện pháp luật Công ty TNHH Dịch vụ Gia Đăng Luật cho rằng: “Việc đặt cọc là thỏa thuận giữa hai bên nhằm quy định một bên có quyền và một bên có nghĩa vụ để rằng buộc trách nhiệm giữa hai bên. Theo luật thì CĐT chỉ được phép yêu cầu người mua thanh toán 95% giá trị căn nhà đó, tuy nhiên nếu CĐT yêu cầu khách hàng thanh toán 100% mới bàn giao nhà thì đó là sai quy định của pháp luật. 5% cuối cùng sẽ thanh toán sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà chung cư. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư sẽ được cả 2 bên tiến hành làm sau khi khách hàng nhận nhà”.

Bà Yến cũng cho hay: “Quan hệ giữa CĐT và khách hàng là quan hệ dân sự, mua bán, khi hai bên cảm tháy hợp lý sẽ kí hợp đồng. Tuy nhiên trường hợp này là khách hàng không đọc kĩ hoặc không hiểu bản chất của vấn đề đó nên khách hàng kí vào hợp đồng. Về bản chất khi đã kí hợp đồng là giao dịch có hiệu lực, và hai bên đã thực hiện theo đúng những gì đã thể hiện trong hợp đồng. Tuy nhiên trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, người dân không muốn thực hiện theo điều kiện đó vì nó sai pháp luật thì hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa án, trong trường hợp này khi đưa vấn đề ra tòa thì tòa án sẽ xử theo quy định của pháp luật là thanh toán 95% khi nhận nhà, 5% sẽ thanh toán khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư. Nó sẽ căn cứ vào hiệu lực của hợp đồng quy định trong luật dân sự năm 2015, trong trường hợp hai bên thỏa thuận trái với quy định của pháp luật thì cái điều khoản đó sẽ vô hiệu. Khi vô hiệu thì hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận và làm đúng theo quy định của pháp luật”.

Bà Yến nói tiếp: “Khi nhận nhà thấy các thiết kế, các điều kiện, thiết bị giống như quảng cáo, giống như hợp đồng thì khách hàng mới nhận, trường trường hợp quảng cáo gian dối khi về nhận nhà căn hộ không giống như cam kết ban đầu của CĐT thì khách hàng có thể từ chối nhận nhà, tuy nhiên phải có bằng chứng về việc quảng cáo ban đầu như thế nào”.

Trúc Mai