Lịch sử có lặp lại khi chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản đã đến?

Mới đây, tại Hội hội thảo chủ đề "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" - do báo Thanh niên tổ chức tại TP. HCM, các chuyên gia cho rằng, việc quan ngại khủng hoảng BĐS là có cơ sở, nhưng cần xem xét sâu hơn một số yếu tố khác. Bởi điều này không chỉ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường, mà khi có biến động sẽ liên quan, ảnh hưởng và tác động đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác.

TP. HCM là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước (Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN)

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS chỉ rõ, năm 1999, khủng hoảng nổ ra với sự sụp đổ của loạt ngân hàng thương mại. Thời điểm đó, có nhiều chính sách cởi mở cho thị trường BĐS, nhất là khi nhiều tập đoàn nước ngoài đổ làn sóng đầu tư vào Việt Nam, sau khi lệnh cấm vận được dỡ bỏ.

Cơn "sốt đất" cộng thêm cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 – 1998 đã châm ngòi cho khủng hoảng của thị trường BĐS năm 1999. Để rồi 10 năm sau đó, năm 2009 là thời điểm chỉ số chứng khoán đẩy cao và thị trường đầu tư BĐS tiếp tục “bùng nổ”.

Cùng chịu tác động chung của khủng hoảng tài chính thế giới từ 2008, thời điểm 2009, thị trường BĐS Việt Nam một lần nữa rơi vào khủng hoảng nặng nề và dư âm của nó kéo dài cả mấy năm sau đó. Bởi vậy, khi năm 2019 cận kề, những lo ngại về tính chu kỳ lặp lại 10 năm một lần tiếp tục được các chuyên gia cảnh báo.

Theo các chuyên gia, muốn biết thị trường BĐS nguy cơ đến mức nào, cần nhìn vào 3 chỉ số sau đây.

Đầu tiên là mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở TP. HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thứ hai là giá. Đây sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào thị trường trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Dấu hiệu thứ 3 là giao dịch, sơ cấp hay thứ cấp cũng là yếu tố rất quan trọng. Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP. HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.

Nhìn vào những dấu hiệu trên, các chuyên gia nhận thấy, thị trường đang được kiểm soát khá tốt, nhất là về mặt giá khi mà nhiều địa phương đã thực thi các giải pháp chống đầu cơ, bơm thổi giá nhà đất. Mặt khác, các ý kiến còn cho thấy thị trường đang "chững" lại là do một số nguyên nhân tác động đến tâm lý người mua như cháy nổ chung cư, pháp lý dự án, đất công… nên chu kỳ khủng hoảng thị trường 10 năm sẽ khó tái lập, mà chỉ đang xuất hiện tâm lý hơi "hốt hoảng" của một số bộ phận khách hang và nhà đầu cơ.

Tuy nhiên, theo phân tích và nhận xét của một số chuyên gia cũng như nhà quản lý, chu kỳ này sẽ khó lặp lại bởi Chính phủ hiện đã có những cải thiện mạnh mẽ về thủ tục hành chính, giảm bộ máy hành chính công, GDP cũng có bước tăng trưởng mạnh nhất suốt trong vòng 1 thập kỷ qua.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, việc thị trường BĐS có “bong bóng” hay không, còn phụ thuộc ở nhiều yếu tố như kinh tế phát triển nóng; buông lỏng chính sách tín dụng; lệch pha cung - cầu; gia tăng nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ; sự kiểm soát của Nhà nước...

Về đợt khủng hoảng thị trường BĐS năm 2009, ông Châu phân tích, năm 2006 - 2007, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam lên đến 37,8% là rất “nóng”. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ được 18,17%, chỉ bằng nửa của năm 2007.

Hiện nay, do có sự nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước nên không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn nên dòng tiền hoàn toàn chịu kiểm soát. Cùng đó, nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng tăng mạnh. Nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam ngày một nhiều.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đạt 20,3 tỷ USD, bao gồm vốn từ các dự án cấp phép mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài, tăng 5,7% so cùng kỳ năm ngoái. Ngành BĐS thu hút 5,4 tỷ USD, chiếm 27,3% tổng nguồn vốn FDI trong 6 tháng đầu năm.

Ngoài ra, các chỉ số phát triển của doanh nghiệp vẫn đang trên đà tăng, doanh số bán lẻ tăng, giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp ở mức tăng dưới 5% trên bình diện thị trường. Yếu tố vĩ mô cho thấy, hiện tại chưa có dấu hiệu cụ thể để nói thị trường BĐS đang có nguy cơ đối diện với khủng hoảng vào năm 2019.

Mới đây, trong cuộc họp báo thường kỳ, Bộ Xây dựng cho biết, trong 2 quý đầu của năm 2018, đã xuất hiện tình trạng sốt cục bộ đất nền, giá tăng cao bất thường ở một số khu vực vùng ven TP. HCM, huyện Long Thành (Đồng Nai), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa)…

Tuy nhiên, nguyên nhân chính là do một số đối tượng lợi dụng chủ trương thành lập các đặc khu, đầu tư một số dự án đầu tư lớn về giao thông (sân bay Long Thành, tuyến Metro số 1 của TP. HCM, một số đường cao tốc…) để tung tin thất thiệt, thổi giá, đầu cơ…

Trong khi đó, các cơ quan chức năng lại chưa làm tốt việc truyền thông, công khai thông tin về quy hoạch, chủ trương và tiến độ của các dự án đầu tư lớn, kiểm soát chuyển nhượng đất nền chưa chặt chẽ. Bộ Xây dựng khẳng định, sốt đất đã ổn định và bước đầu được kiểm soát. Hiện những “điểm nóng” về tăng giá tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM thì giao dịch cũng đã bị “hãm phanh” trong mấy tháng gần đây.

Nguyên nhân lớn nhất được dự đoán là do các nhà đầu tư, người mua nhà đang căng mình nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của lời nguyền chu kỳ khủng hoảng.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, năm 2018, sẽ không xảy ra tình trạng bong bóng BĐS như nhiều người lo ngại; hiện Bộ Xây dựng cũng đang làm đề án, dự báo tình hình thị trường về trung hạn (2018-2025) để trình Chính phủ.

Hải Đăng