Nhà đầu tư BĐS chuyển hướng về tỉnh lẻ?

BĐS đô thị có dấu hiệu chững lại

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, 6 tháng đầu năm 2018, thị trường Hà Nội vẫn đạt số lượng giao dịch ấn tượng, tăng 31% so cùng kỳ, chủ yếu các giao dịch là người tiêu dùng thực thụ.

Tuy nhiên, mức giá bán ở các phân khúc có giảm nhẹ, trong đó căn hộ bình dân bán chạy với mức giá trung bình khoảng 20,5triệu đồng/m2giảm khoảng 7,6% so với quý I/2018. Căn hộ cao cấp có mức giá bán trung bình trong quý II/2018 vào khoảng 36, 3triệu đồng/m2 giảm nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước.

Tại TP. HCM, trong quý II, lượng giao dịch nhà ở chung cư là 7.303 giao dịch, giảm 18,4% so với quý trước và giảm 25,5% so cùng kỳ năm ngoái. Cả 6 tháng đầu năm 2018, tổng lượng sản phẩm nhà ở chung cư giao dịch tại TP. HCM là 18.546 giao dịch, giảm 5,9% so cùng kỳ 2017 (6 tháng đầu 2017 là 19.708 giao dịch), báo cáo chỉ ra.

Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: “Thị trường BĐS Đà Nẵng những tháng đầu năm 2018, ghi nhận trầm lắng, phân khúc chung cư và đất nền đều không có nguồn cung mới. Nhiều dự án được phê duyệt nhưng không được triển khai do gặp vấn đề pháp lý, chính quyền không tháo gỡ được tạo hiện tượng khan hiếm hàng hóa trên thị trường”.

Các dự án quý I được bán chạy thì đến nay, do thiếu nguồn hàng, bị môi giới đẩy giá ảo, xuất hiện bong bóng. Khi bắt đầu có các chính sách thắt chặt về mặt pháp lý, làm cho giới đầu cơ tháo chạy, khiến khối lượng giao dịch, mua bán giảm dần.

Trong quý I, do hiện tượng sốt đất ảo xuất hiện, các nhà đầu tư nhảy vào mua đi bán lại đẩy giá lên cao. Trong quý II, hiện tượng này đã giảm rõ rệt, nhưng giá BĐS thì hầu như vẫn đứng yên, không sụt giảm.

Nhà đầu tư có sự chuyển hướng đầu tư về tỉnh lẻ 

Theo báo cáo, giá đất tại khu vực ven biển dọc theo trục đường Võ Nguyên Giáp, mặt đường được xác định khoảng 300 triệu đồng/m² (tăng gấp đôi so cùng kỳ 2017), nhưng không có giao dịch nào xuất hiện. Các trục đường lớn lớp trong có mức giá khoảng 200 triệu đồng/m² và các đường nhỏ từ trên 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng/m^2, tùy vị trí. Chủ yếu là mua đi bán lại và giao dịch không nhiều.

Sản phẩm căn hộ chung cư thương mại tại Đà Nẵng, trong 6 tháng đầu năm có nguồn cung khoảng 800 căn. Các chủ đầu tư dự án vẫn kỳ vọng vào thị trường nên vẫn có các dự án mới chuẩn bị đầu tư. Nhiều dự án bị "đắp chiếu" lâu do pháp lý hoặc do năng lực của chủ đầu tư yếu kém sau thời gian ngừng triển khai, xuất hiện “làn sóng” đầu tư mới thông qua thay đổi chủ đầu tư.

Chuyển hướng đầu tư tỉnh lẻ

Hội Môi giới nhận định, giới đầu tư, đầu cơ đã chuyển hướng đến các thị trường mới nổi tại các tỉnh lẻ trên cả nước, nơi có giá BĐS đang ở mức thấp, có khả năng tăng giá sinh lời.

Tại các tỉnh phía bắc, Thái Nguyên có tới gần 3.000 căn chung cư, gần 2.000 nền đất và khoảng 400 căn biệt thực liền kề được chào bán. Tỷ lệ hấp thụ cũng tương đối lớn. Sau hội nghị xúc tiến thương mại ngày 1/7/2018, Thái Nguyên đã thu hút hơn 46 nghìn tỷ đầu tư, trong đó có nhiều dự án được đầu tư vào thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng như Dự án Quần thể du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và đô thị FLC Thái Nguyên, Dự án Khu tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Thái Hưng Eco City...

Tại Quảng Ninh, số lượng giao dịch vẫn tập trung vào 3 khu vực chính là thành phố Hạ Long, thành phố Móng Cái và Vân Đồn. Bên cạnh đó, những thành phố mới như Cẩm Phả, Uông Bí, số lượng giao dịch đất nền cũng đang gia tăng. Giá đất nền tại thành phố Hạ Long, có tăng nhẹ khoảng 3% tại các dự án có tiềm năng cao và đồng bộ.

Tỉnh Bắc Ninh, có hơn 10.000 sản phẩm nhà ở liền kề được phát triển tập trung tại các khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và các khu hành chính mới như thành phố Bắc Ninh, Từ Sơn, Thuận Thành, Tiên Du, Quế Võ, Yên Phong. Lực hấp thụ tại các dự án hiện nay khá tốt, thường đạt trên 60% lượng giao dịch cho mỗi đợt ra hàng.

Các tỉnh khu vực phía bắc khác như Thanh Hóa, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Nghệ An… đều xuất hiện nhiều dự án phát triển nhà ở và có lượng giao dịch rất sôi động.

Tại thị trường phía nam, trong trong quý II, tỉnh Đồng Nai có tổng lượng cung là 3.794 nền đất. Sức tiêu thụ đạt trên 90% và đạt 3.586 sản phẩm được giao dịch thành công

Tại Long An, lượng cung mới tung ra thị trường là 2.751 sản phẩm đất nền. Lượng giao dịch thành công đạt 2250 sản phẩm, tỷ lệ tiêu thụ đạt trên 80%.

Một số tỉnh khác như Bình Dương, Biên Hòa…, ghi nhận giao dịch rất sôi động. Ngoài sản phẩm đất nền, tại các khu vực này, cũng đã xuất hiện nhiều dự án chung cư có giá không thua kém các sản phẩm tương đương tại TP. HCM. Tỷ lệ hấp thụ đều đạt từ 60 – 80% giao dịch thành công cho mỗi đợt ra hàng.

Tại miền Trung, hiệu ứng sôi động của thị trường BĐS Đà Nẵng và Nha Trang cũng đã lan tỏa ra các tỉnh khác của khu vực này như Bình Định, Quảng Nam, Quảng Ngãi, đã bắt đầu sôi động từ năm 2017, năm 2018 là tại Phú Yên, Huế, Quảng Trị, Quảng Bình, Bình Thuận… kéo theo hàng loạt nhà đầu tư phát triển dự án BĐS (trong đó có nhiều thương hiệu lớn) vào nghiên cứu và thực hiện đầu tư các dự án BĐS có quy mô lớn.

Tuy nhiên, ở các tỉnh miền Trung, các nhà đầu tư đã chuyển dòng vốn của mình sang các tỉnh khác như Quảng Nam, Quảng Bình, Phú Yên, Bình Định… là những địa phương có tiềm năng và lợi thế rất lớn để phát triển du lịch, là các thị trường mới nổi để phát triển BĐS.

Khu vực đồng bằng Sông Cửu Long, đặc biệt tại Cần Thơ, tiếp tục sôi động ở phân khúc nhà ở và đất nền riêng lẻ. Nếu trước đó, nnhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm đất thổ cư tại Q. Ninh Kiều để đầu tư thì hiện tại, do nhu cầu mua thực tăng cao, nhà đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven các quận như Q. Cái Răng, Bình Thủy, Ô Môn… có giá đất mềm hơn để đầu tư kiếm lời. Do đó, giao dịch đất nền ngoại ô Cần Thơ "tăng nhiệt" rõ nét từ cuối năm 2017 đến nay.

Tính từ đầu năm, giá đất Cần Thơ tăng ít nhất 20%. So với tháng trước, giá đất không còn nóng sốt vì đây là mùa mưa nên ít có giao dịch. Ngoài ra, ngân hàng siết chặt cho vay, cũng ảnh hưởng phần nào đến giao dịch của thị trường.

Riêng các khu vực lân cận Cần Thơ như Hậu Giang, Kiên Giang, An Giang, giá bán nền khá mềm từ 5 – 7 triệu đồng/m² nên hiện nhiều nhà đầu tư có xu hướng về đây "săn đất" bán chênh lệch. Đặc biệt, các dự án gần các khu công nghiệp đông đúc ra hàng "lướt sóng? khá dễ.

Trúc Mai