Quy định mới về đầu tư bất động sản TP. HCM: Thêm gánh nặng cho doanh nghiệp?

Quy định buộc chủ đầu tư phải ký quỹ trước khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư BĐS ở lĩnh vực kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp của UBND TP. HCM mới đây, như “gáo nước lạnh” dội lên đầu các DN BĐS...

Dự án KĐT Đông Tăng Long (Q9) được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, sau 9 năm vẫn hoang hóa

DN bị dội gáo nước lạnh

Hiện TP. HCM có khoảng 600 dự án BĐS sau khi được cấp phép xây dựng, vì nhiều lý do đã “đắp chiếu” trở thành đất hoang.

Điển hình nhất là dự án Khu đô thị Đông Tăng Long (Quận 9), diện tích 159,9 ha, chủ đầu tư đã bỏ ra hơn 1.100 tỷ đồng làm hạ tầng giao thông, điện, nước, giải phóng mặt bằng. Đến nay, sau 9 năm thi công, toàn bộ dự án đã giải phóng được 96% diện tích, nhưng mới chỉ xây được hơn 30 căn biệt thự, phần đất còn lại để hoang hóa. Trong khi đó, mỗi năm chủ đầu tư dự án này phải trả số tiền lãi vay lên tới 130 tỷ đồng.

Dự án Bắc Rạch Chiếc (Quận 9), diện tích 82 ha, do Công ty Địa ốc 10 làm chủ đầu tư. DN này đã bỏ số vốn 600 tỷ đồng cho việc giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng… Tuy nhiên, dự án này vẫn là một bãi đậu xe container vì thiếu đường kết nối.

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ gây lãng phí quỹ đất cũng như hạn chế thiệt hại cho các DN, UBND TP. HCM sẽ siết chặt hơn trong việc áp dụng Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014. Theo đó, Thành phố quy định bắt buộc các chủ đầu tư phải ký quỹ trước khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư BĐS áp dụng cho lĩnh vực kinh doanh nhà ở, văn phòng cho thuê và đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Dự án có vốn đầu tư càng lớn thì số tiền ký quỹ càng cao, đồng thời chủ đầu tư phải cam kết thực hiện đúng tiến độ dự án. Nếu không đúng tiến độ, dự án sẽ bị thu hồi giao cho nhà đầu tư khác có đủ khả năng thực hiện.

Nhiều ý kiến cho rằng, quy định khiến cho các DN vốn đang khó khăn càng thêm khó khăn. Bởi lẽ, trước đó, gói 30.000 tỷ dùng để cứu DN nhưng không hiệu quả, vì chỉ có một số DN có sản phẩm phù hợp và hợp lý mới tiếp cận được nguồn vốn, vượt qua được khó khăn, còn hầu hết các DN do không có sản phẩm hợp lý nên đứng ngoài gói hỗ trợ này và sống “cầm hơi”.

“Cần tìm hiểu sức khỏe DN”

Trước đây, để thực hiện một dự án cần 3 - 4 khoản đầu tư lớn như thỏa thuận đền bù, giải tỏa (mua đất) theo giá trị thị trường, đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đóng tiền thuế sử dụng đất để được cấp sổ đỏ mới được kinh doanh sản phẩm. Còn nay, thêm khoản ký quỹ - càng thêm gánh nặng cho DN. DN không có tiền, nếu phải ký quỹ thì sẽ phải vay tiếp, dẫn đến việc nợ chồng nợ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: “TP. HCM cần tìm hiểu tình hình sức khỏe của DN. Bởi hiện có tới 95% DN BĐS bị tê liệt, gần 600 dự án không hoạt động, chỉ có khoảng 40 dự án đang hoạt động. Trong khi đó, DN mua đất của dân với giá cao, đóng tiền sử dụng đất giá cao, bao nhiêu lời lãi mấy năm qua bị ngân hàng “tóm” hết.  Nay Thành phố yêu cầu ký quỹ thì họ lấy đâu ra tiền?”.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng: Ở thời điểm khó khăn như hiện nay, việc ký quỹ BĐS sẽ là đòn chí mạng đối với các DN; nó đồng nghĩa với việc DN phải vay nợ và trả lãi. Hơn nữa, quy định này vô hình chung khiến giá BĐS tăng lên chứ không giảm xuống như kỳ vọng.

TS. Nguyễn Ngọc Dương, chuyên gia BĐS lại nhìn nhận: Quy định ký quỹ BĐS trước hết là văn bản pháp luật, nó có tác động rất lớn tới thị trường BĐS, còn việc quy định ấy có đi vào cuộc sống hay không thì lại phụ thuộc vào thực tế của DN. “Tôi hoàn toàn ủng hộ chủ trương này vì nó bắt buộc các DN phải có trách nhiệm hơn khi đầu tư vào dự án BĐS, còn vấn đề thực thi phụ thuộc vào năng lực tài chính của DN và sự hỗ trợ của các ngân hàng. Trước mắt, quy định này sẽ rất khó thực hiện vì hầu hết các DN đều thiếu vốn, bao nhiêu vốn liếng đổ vào hết các dự án trước đó, họ phải tìm mọi cách giải quyết hàng tồn để có tiền ký quỹ cho các dự án mới trong khi sức mua của người dân rất yếu. Có lẽ, phải mấy năm nữa, vấn đề ký quỹ mới có thể triển khai hiệu quả”, ông Dương nói.

Có thể nói, tới nay, hầu hết các DN đã “thấm đòn”, nhất là chủ đầu tư của các đại dự án và chỉ biết trông chờ vào thị trường ấm lên. Tuy vậy, để giảm bớt khó khăn, ngoài việc xem xét cắt giảm những dự án, hạng mục đầu tư không cần thiết để cắt lỗ, ăn mòn vốn đầu tư thì TP. HCM rất cần có những cơ chế đồng bộ như kích thích thị trường, tạo nguồn vốn cho khách hàng để chủ đầu tư bán được sản phẩm. Đặc biệt, cần xem xét thời hạn nộp thuế sử dụng đất theo phương án thực hiện tiến độ để giảm bớt gánh nặng cho DN, xem xét lại việc quỹ và trên hết, cần sớm áp dụng những điểm sáng của Nghị định 43 (đã ban hành) nhằm tạo lối thoát cho các DN, thay vì bắt buộc DN phải góp các khoản này, khoản kia – sức ép đè nặng”.

Hoàng Phương