TP. HCM: Cơ cấu phân khúc chung cư bất hợp lý, khó khăn trong tiêu thụ

Số liệu báo cáo từ Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, tổng lượng căn hộ chào bán tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2018 đạt 25.019 căn, tăng đột biến đến 329% so với cùng kỳ năm 2017 (6 tháng đầu năm 2017 có 9385 căn hộ chào bán mới).

Nguyên nhân được đưa ra có thể là do sự hội tụ tình cờ khi các dự án đồng loạt tung hàng ra thị trường sau quá trình pháp lý và chuẩn bị đầu tư từ nhiều năm trước. Tuy nhiên theo đánh giá từ các chuyên gia, việc nguồn cung tăng đột biến khiến cho việc bán hàng của các CĐT trở nên khó khăn và cạnh tranh hơn.

Về tỷ trọng bán hàng theo phân khúc, nếu như 6 tháng đầu năm 2017 tỷ trọng căn hộ có mức giá bán dưới 25 triệu/m² chiếm tỷ trọng tới 86,2% tổng lượng chào bán thì tỷ trọng này trong 6 tháng đầu năm 2018 chỉ còn chiếm 37,4%. Các chuyên gia nhận định, giá bán căn hộ sẽ ổn định không tăng quá nhanh như năm 2016-2017.

Điều đáng chú ý tại thị trường căn hộ TP. HCM là cơ cấu về sản phẩm chung cư chào bán mới tại thị trường BĐS TP.HCM lại đang có tỷ trọng cao nhất lần lượt thuộc về căn hộ trung cấp (37%), căn hộ cao cấp (21,5%) và siêu cao cấp (21%). Căn hộ có giá bình dân được chào bán mới có tỷ trọng trong tổng nguồn cung đạt thấp nhất (20%) trong khi nhu cầu lại được ghi nhận nhiều nhất.

Cơ cấu phân khúc chung cư TP. HCM xuất hiện sự “bất hợp lý”

Báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, sản phẩm cao cấp được ra hàng nhiều nhưng lượng giao dịch chiếm tỷ trọng không lớn. Đây là kết quả của phong trào đầu tư mạnh mẽ từ quý I – 2018 vẫn còn lan tỏa sang đầu quý II. Các sản phẩm cao cấp bán được chủ yếu từ các dự án ra hàng từ quý I – 2018 còn tồn, chuyển sản quý II bán tiếp. Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: “Điều này cho thấy nguồn hàng tồn các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp trong quý II là rất lớn. Chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn về tiêu thụ trong 6 tháng cuối năm 2018”.

Ngược lại căn hộ có giá bình dân, mặc dù có nhu cầu cao, ra hàng đến đâu gần như hấp thụ hết tới đó nên rất khan hàng. Nguồn cung về sản phẩm này trong quý II – 2018 hầu như đều mới ra hàng vào thời điểm cuối quý và có tỷ lệ hấp thụ đều đạt trên 80%.

Trái ngược với TP. HCM, thị trường chung cư tại Hà Nội cho thấy sự phân bổ hợp lý đã dần xuất hiện. Trong tổng lượng nguồn cung tại các dự án chung cư, nguồn cung căn hộ có giá bình dân đã chiếm tỷ trọng lên đến gần 60% tổng lượng cung chào bán ra thị trường và ngược lại, loại căn hộ siêu cao cấp (có giá bán trên 50 triệu đồng/m²) chỉ chiếm tỷ trọng trên 1%. Điều này cho thấy các CĐT phát triển dự án bất động sản đã có sự nghiên cứu kỹ lưỡng và đánh giá chính xác nhu cầu thị trường.

Xuất phát từ sự hợp lý trong cơ cấu phân khúc sản phẩm của thị trường bất động sản Hà Nội, dẫn đến sự hấp thụ của thị trường tốt hơn so với quý II của các năm trước, đạt đến 76% tỷ lệ hấp tụ (6.755 căn/8.863 căn). Trong đó, phân khúc có giá bình dân giao dịch chiếm tỷ trọng trên 47% và phân khúc cao cấp chỉ đạt 12%.

Trúc Mai