Căn hộ thứ cấp dẫn dắt thị trường
Theo báo cáo Tổng quan thị trường căn hộ thứ cấp và thổ cư Hà Nội quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý vừa qua, dòng tiền tiếp tục tập trung mạnh vào phân khúc chung cư - cả sơ cấp lẫn thứ cấp.
Toàn thị trường ghi nhận khoảng10.700 giao dịch căn hộ thứ cấp, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước và đạt mức cao nhất trong vòng hai năm. Tổng lượng giao dịch cao tầng lên tới 20.800 căn, trong khi nhà thổ cư chỉ đạt 6.100 giao dịch, giảm 39% so với cùng kỳ 2024.
Ở mảng sơ cấp, Hà Nội và khu vực lân cận ghi nhận 10.100 căn hộ chung cư được tiêu thụ. Khu Đông (Hà Nội) cùng Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên với 8.200 căn giao dịch, cao nhất trong hai năm, nhờ mặt bằng giá thấp và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh. Giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại khu vực này dao động 60–70 triệu đồng/m², thấp nhất thị trường.
Khu Tây Hà Nội cũng ghi nhận 7.500 giao dịch, song chủ yếu tập trung ở loại hình thứ cấp do nguồn cung sơ cấp khan hiếm. Giá hàng thứ cấp vẫn thấp hơn hàng mở bán mới, giúp duy trì thanh khoản tương đối ổn định.
One Mount Group cho biết, khu Đông là điểm sáng lớn nhất khigiao dịch thứ cấp tăng 56%, chiếm 37% tổng thị phần (tăng từ 24% trong quý II). Trong khi đó, khu Tây giảm 11%, dù vẫn dẫn đầu về tổng lượng giao dịch với 5.200 căn, chiếm 43% thị phần.
Giá bán trung bình tại khu Đông đạt 76 triệu đồng/m², có xu hướng tăng nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm và phía Tây. Hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư - đặc biệt là các dự án giao thông kết nối với nội đô - giúp cải thiện thanh khoản đáng kể.
Ngược lại, khu Tây dù có nhu cầu ở thực ổn định nhưng tốc độ phát triển hạ tầng chưa theo kịp đà đô thị hóa, khiến một bộ phận khách hàng chuyển hướng sang khu vực phía Đông.
Dự báo: Giao dịch thứ cấp cao tầng tiếp tục tăng năm 2026
Từ năm 2023 đến nay, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City vẫn là hai tâm điểm dẫn dắt thị trường thứ cấp Hà Nội.
Trong quý III/2025, Vinhomes Smart City ghi nhận 1.500 giao dịch, tăng 34% so với cùng kỳ 2024, chiếm 30% tổng giao dịch khu Tây. Trong khi đó, Vinhomes Ocean Park đạt 3.200 giao dịch, tăng 66% so với cùng kỳ, chiếm gần 80% giao dịch chung cư thứ cấp khu Đông.
Dù giá bán có xu hướng tăng, các căn hộ 2 phòng ngủ tại Ocean Park hiện chỉ từ 3,5 tỷ đồng, thấp hơn mặt bằng chung khu Đông (khoảng 5,3 tỷ đồng cho căn 70m²), giúp duy trì sức hút mạnh mẽ.
Trong năm 2024, hai đại đô thị này chiếm tới 83% tổng lượng giao dịch sơ cấp cao tầng tại Hà Nội, với tỷ lệ hấp thụ đạt 92%. Bước sang năm 2025, làn sóng bán lại từ các nhà đầu tư mua trước đó khiến giao dịch thứ cấp tại đây tăng vọt, góp phần giữ nhịp sôi động cho toàn thị trường.
Theo dự báo của One Mount Group, lượng giao dịch thứ cấp trong phân khúc cao tầng sẽ tiếp tục tăng khoảng 4,5% trong năm 2026, nhờ các phân khu sắp bàn giao tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Hai đại đô thị này được kỳ vọng duy trì vai trò đầu tàu, khi phần lớn các khu mới sẽ hoàn thiện và bàn giao trong giai đoạn 2026–2028, hứa hẹn tiếp tục tạo thanh khoản mạnh cho thị trường Hà Nội.
Phương Thảo
