Không làm gia tăng chi phí bất hợp lý
Giải trình quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, việc quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18-NQ/TW Khóa XIII về đất đai đồng thời đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống “rửa tiền” và tài trợ khủng bố ở Việt Nam.
Mặt khác, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhìn nhận các giao dịch qua sàn bất động sản sẽ giúp tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân. Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Đánh giá quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho hay hiện nay, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8 - 10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng…) chi phí này cũng là chi phí mà đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán.
Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình) để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện. Việc này, nhiều khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp (có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết các sàn, có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo…) nên hiệu quả và hiệu suất cao hơn.
Đặc biệt, theo ông Nghị, qua nghiên cứu nhiều nước, giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua sàn bất động sản hoặc các đại lý, tổ chức môi giới.
Chỉ ra các giao dịch bất động sản hình thành tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng, do vậy, Bộ trưởng Nghị quả quyết cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, quản lý, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản.
Hơn nữa, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân, hạn chế hiện tượng khiếu kiện gây mất trật tự an ninh xã hội; nâng cao được vai trò, trách nhiệm của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; tạo lập được môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản lành mạnh, ổn định.
Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản phù hợp.
Ngoài ra, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ rà soát, hoàn thiện các quy định về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản đảm bảo tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Sẽ có công cụ điều tiết thị trường bất động sản
Đề cập đến quy định về các điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được hành nghề môi giới bất động sản, theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu và sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát để quy định làm rõ trong dự thảo luật theo hướng cá nhân môi giới bất động sản chỉ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin và hồ sơ do sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cung cấp.
Song song đó, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu rà soát, luật hóa tối đa, có chọn lọc các quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; điều kiện, thủ tục đối với cấp mới, cấp lại, thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Liên quan đến hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo luật đã có các quy định để đảm bảo kết nối, chia sẻ, liên thông giữa các thông tin, dữ liệu chuyên ngành (về đất đai, công chứng/chứng thực, dân cư…) của các bộ ngành, có giá trị pháp lý cao nhất, không chồng chéo, trùng lặp để tiến tới thiết lập được một nguồn dữ liệu lớn bao gồm các thông tin liên quan đến giao dịch đất đai, nhà ở, công chứng/chứng thực…
Trả lời trước một số ý kiến cho rằng, công cụ quan trọng nhất để điều tiết thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chiến lược nhà ở, cấp phép thực hiện dự án bất động sản, bảo đảm nguồn cung hợp lý ra thị trường trong một giai đoạn, ông Nghị cam kết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu, bổ sung quy định để chủ động kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản thông qua các quy hoạch, chương trình, kế hoạch sử dụng đất, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, phát triển nhà ở và bất động sản khác.
“Dự thảo luật nhằm mục đích xây dựng khung pháp lý tạo khuôn khổ và làm nền tảng cho việc thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, theo đó các biện pháp điều tiết thị trường được thực hiện trên cơ sở quy định của các luật chuyên ngành có liên quan (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Thuế, Luật Nhà ở…)”, Tư lệnh ngành xây dựng nói.
Do dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có tác động đến nhiều chủ thể trong đời sống xã hội, vì vậy trong quá trình chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội và sẽ phối hợp chặt chẽ với các cơ quan của Quốc hội, cơ quan hữu quan triển khai các hoạt động khảo sát, hội thảo, tọa đàm,… để tiếp tục lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý và các đối tượng chịu sự tác động để hoàn thiện các quy định của luật này.
Phương Thảo (Th)
