Giá bất động sản càng cao, môi giới càng gặp khó
Thời gian gần đây, dư luận đang xôn xao thông tin liên quan đến việc cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường. Để làm rõ vấn đề này, chiều ngày 31/10 tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã tổ chức họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.
Chủ trì buổi họp báo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới BĐS không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua.
Theo đó, môi giới BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung – cầu trên thị trường BĐS, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS - (Bên cung) và khách hàng/nhà đầu tư (Bên cầu) trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê BĐS.
Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường BĐS kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng.
Không chỉ góp phần đẩy nhanh tốc độ giao dịch, lực lượng này còn đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối, phản ánh thông tin giữa hai chiều cung- cầu, nhằm nâng cao chất lượng, sự đa dạng và tính phù hợp của các sản phẩm BĐS. Từ đó, thúc đẩy thị trường phát triển một cách bền vững.
Ông Đính cũng cho biết, quyết định giá bán sản phẩm BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án BĐS. Môi giới BĐS không được phép tham gia bất cứ “công đoạn” nào liên quan đến việc định giá BĐS. Chỉ khi bảng hàng được công bố, lúc đó môi giới BĐS mới được biết giá bán BĐS để tư vấn cho khách hàng/nhà đầu tư.
“Một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư “chê thấp”. Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ “đẩy hàng”. Vì thực tế, để có thể tiếp cận với khách hàng/nhà đầu tư, sàn giao dịch/môi giới BĐS cũng phải bỏ ra rất nhiều chi phí chạy PR, Marketing. Nếu giá bán BĐS quá cao, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm sẽ bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn”, ông Đính chia sẻ.
Chính vì vậy, hơn ai hết, sàn giao dịch/môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Bởi lẽ, môi giới “sống dựa vào hoa hồng”. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một “deal to” mà luôn trong tình trạng “hên xui”.
Tránh nhầm lẫn, đánh đồng “môi giới BĐS” với “đầu cơ”
Câu chuyện về giá bán BĐS thời gian qua luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Không chỉ với căn hộ chung cư mà biệt thự, liền kề, đất đấu giá cũng lần lượt được gọi tên. Theo Chủ tịch VARS, người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán BĐS lại bị đẩy lên cao. Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng. Sóng sau cao hơn sóng trước. Và người dân thì không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn tới vấn đề an sinh xã hội. Nhiều người có nhu cầu ở thực, không có cơ hội tiếp cận với nhà ở. Nhiều bạn trẻ chưa kịp quyết tâm phấn đấu mua nhà đã vội xếp điều này vào top “ước mơ xa vời”.
“Đây là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại”, ông Đính nói.
Theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung. Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng trở lên khốc liệt. Cũng chính bởi vậy mà căn hộ chung cư, trước giờ vốn được coi là “tiêu sản” cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể mới hay cũ.
Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.
Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung- cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch.
Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh, cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. “Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Và ngay khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, để rồi găm hàng, tìm “mồi ngon” và sang tên, hưởng chênh lệch”, ông Đính nói.
Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS. Bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ “tạo sóng” hay “lũng đoạn thị trường”.
Cần xây dựng bộ chỉ số giá bất động sản
Về việc có hay không môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng: “Có nhưng mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường”.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khẳng định, để thị trường vận hành, không thể thiếu vai trò của môi giới. Giai đoạn thị trường “đóng băng", môi giới “vắng bóng", cả thị trường hô hào môi giới quay trở lại hoạt động. Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường tốt hơn, thì môi giới lại bị “đổ lỗi" làm giá cả tăng “nóng" tại một số khu vực.
Với vai trò là một người tiêu dùng, ông Chung cho biết, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. “Thị trường BĐS bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý”, ông Chung nói.
Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Chung khẳng định, môi giới BĐS là đối tượng không mong muốn giá BĐS tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.
Để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian. Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro,... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS.
Thuỳ An
