Phát biểu tại hội thảo nhà báo Nguyễn Ngọc Toàn - Tổng biên tập Báo Thanh Niên cho biết: Bất cập lớn nhất hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất mới thay thế bảng giá đất cũ với giá tăng nhiều lần.
Điển hình, tại TP. HCM, nhiều gia đình không đủ khả năng đóng thuế đất do bảng giá đất mới tăng quá cao, có nơi như Hóc Môn (cũ), cao gấp 38 lần so với bảng giá đất cũ, dẫn đến khoảng cách giữa giá đất ở và đất nông nghiệp bị kéo ra quá xa. Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở phải đóng số tiền rất lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ.
Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới. Nếu không sửa đổi, những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước. Chưa kể dù việc sáp nhập các tỉnh, thành đã hoàn tất nhưng nhiều nơi vẫn đang duy trì nhiều bảng giá đất khác nhau. Cụ thể, hiện nay TP. HCM đang áp dụng song song 3 bảng giá đất của TP. HCM cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ đến hết năm 2025. Đó là lý do Chính phủ đã quyết định sẽ trình sửa Luật Đất đai 2024 trong thời gian sớm nhất.
Tại hội thảo, các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà quản lý trao đổi về những cơ chế, chính sách trong luật Đất đai 2024 cần phải sửa đổi cũng như đề xuất các giải pháp.
Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) chia sẻ: Trong công tác xây dựng bảng giá đất các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các thông tin sáp nhập. Trong thời gian có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.
Việc thực thi, điều chỉnh là thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương. Cục đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất. Các ý kiến tại hội thảo là cơ sở để Cục nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.
Về phía, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm đề xuất: Cơ quan Nhà nước cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Tiếp đó là cần phân loại nghĩa vụ tài chính đối với từng đối tượng. Trong đó thiết lập cơ chế giãn, hoãn, chia kỳ nộp tiền sử dụng đất nhằm giúp người dân có thời gian cân đối tài chính, tránh tình trạng phải bán tháo tài sản hoặc "mua lại" chính mảnh đất của mình bằng cái giá không thể gánh nổi.
Đồng thời, cơ quan quản lý cũng nên thiết lập hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích; bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn.
Ngoài ra, bà Võ Nhật Liễu - Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản Propiin cho rằng, tiền sử dụng đất hiện nay chiếm khoảng 20% giá trị dự án. Tuy nhiên, con số này cũng luôn là một biến số rất khó đoán định của doanh nghiệp.
Do đó, bà Liễu kiến nghị nêu đề xuất một số giải pháp. Nhà nước không áp dụng công thức chung trong việc tính tiền sử dụng đất mà cần phân nhóm. Trong đó, đối với nhóm có nhu cầu thực sự là những người sử dụng đất trực tiếp có cơ chế phù hợp để phục vụ đại đa số người dân. Nhóm thứ 2 là những người sở hữu 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu từ 30-50%. Nhóm thứ 3 là những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nên đóng 100% tiền sử dụng đất.
Trao đổi về mức thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất chênh lệch quá lớn, bà Nguyễn Thị Thoa - phó cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) - cho rằng đơn vị đã đề xuất sửa đổi Nghị định 103 để giảm mức thu cho đất liền kề, dự kiến thu 30% trong hạn mức và 50% ngoài hạn mức. Còn việc giảm cho đất nông nghiệp thuần túy vượt thẩm quyền của một nghị định và phải điều chỉnh trong quá trình sửa luật.
Đối với vấn đề giá đất, bà Thoa cho rằng đây là vấn đề rất khó do liên quan đến nhiều mục đích và yêu cầu khác nhau. Bộ Tài chính sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để tìm giải pháp hài hòa, có thể là cơ chế miễn giảm cho người dân tạo lập cuộc sống.
Còn đối với tiền thuê đất, bà Thoa cho hay việc giảm mức thu có thể ảnh hưởng đến cân đối tiền bồi thường, nên nội dung này cần được nghiên cứu, cân nhắc.
Với khoản tiền đất bổ sung, bà Thoa cho rằng đây là quy định của Luật Đất đai 2024 nhằm giải quyết việc chậm tính tiền sử dụng đất trong quá khứ. Việc xác định lỗi thuộc về bên nào rất khó khăn, dẫn đến quyết định chia sẻ trách nhiệm giữa nhà nước và doanh nghiệp. Theo bà Thoa, Bộ Tài chính đã đề xuất phương án giảm tiền đất bổ sung xuống còn 3,6% thay vì mức 5,4%.
PV (t/h)
