Phân khúc đất nền bị soán "ngôi vương", đâu là tâm điểm thị trường bất động sản Hà Nội?

Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch

Chia sẻ tại Hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức ngày 10/12 tại Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường căn hộ tại Hà Nội chứng kiến sự tăng trưởng giao dịch đầy ấn tượng.

Trong 9 tháng năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%. Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán.

"Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2", TS. Nguyễn Văn Đính nói thêm.

Chia sẻ thêm về sự bùng nổ của phân khúc căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, Chuyên gia kinh tế cao cấp PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, hiện phân khúc căn hộ “soán ngôi” khiến đất nền không còn là kênh đầu tư “vua”.

Nếu như vài năm trước, đất nền nhiều khu vực kể cả khu vực xa trung tâm, ngõ nhỏ đều lên cơn sốt, nhiều nhà đầu tư tham gia ôm hàng nên mức giá đã ở ngưỡng cao thì hiện nay xu hướng đầu tư đã thay đổi.

Việc mua đất nền Hà Nội để đầu tư hiện cần có nguồn lực tài chính lớn, nếu ở thực thì phải thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Xét về đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư đang lên ngôi. Đất nền, thời điểm này chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, nhưng mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.

"Trong năm 2024, mọi sự chú ý đổ dồn về phân khúc căn hộ, bởi nhu cầu không ngừng tăng. Xét ở góc độ kinh tế, việc mua chung cư còn có khả năng khai thác được dòng tiền cho thuê hàng tháng khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các khu vực có vị trí thuận tiện hiện nay tương đối lớn nếu không muốn nói là rất lớn, giá thuê thời gian qua cũng tăng nhanh. Mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt là trong bối cảnh giá chung cư tiếp tục được dự báo là khó giảm", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết thêm.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ: Từ góc độ doanh nghiệp, tôi nhận thấy việc đầu tư vào đất nền là một kênh hấp dẫn, tuy nhiên, chúng tôi cho rằng hiện tại không phải là thời điểm tốt để đầu tư. Nguyên nhân là giá thị trường đang ở mức cao và việc đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi một nguồn vốn lớn, nếu không có chiến lược đầu tư rõ ràng thì có thể tạo ra rủi ro cho nhà đầu tư. 

Trong khi đó, đối với giới trẻ, tôi tin rằng việc đầu tư dòng tiền vào căn hộ cho thuê sẽ là một lựa chọn hợp lý hơn, giúp tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê bất động sản. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, việc chuyển dịch ra các khu vực xa hơn là xu hướng tất yếu. 

Trong bối cảnh đó, căn hộ all-in-one tích hợp đầy đủ tiện ích sống và làm việc sẽ là lựa chọn phù hợp với nhu cầu của thị trường hiện nay. Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang phát triển và tiệm cận với các thị trường trong khu vực và trên thế giới... Các chủ thể tham gia vào chuỗi phát triển của thị trường bất động sản cần nâng cao năng lực nhận biết thị trường, chuyên môn hóa kỹ năng nghiệp vụ, huy động vốn, thiết kế sản phẩm.

Đồng quan điểm theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, từ năm 2025 và các năm tiếp theo, phân khúc nhà chung cư vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho 1 căn hộ diện tích 70-100m2, thậm chí là 50m2 đối với các gia đình mới cũng rất tốt.

Tiềm năng thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội

PGS.TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận đinh, thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội đang được quan tâm nhờ tiềm năng phát triển rõ rệt, đặc biệt khi chia theo 5 nhóm khu vực. Khu vực trong Vành đai 1, nguồn cung tại đây gần như đã cạn kiệt, chủ yếu là các dự án tái cấu trúc hoặc cải tạo từ các khu đô thị cũ.

Từ Vành đai 1 đến Vành đai 2, khu vực này vẫn còn nguồn cung nhưng rất khó tiếp cận để khai thác các dự án mới, hầu hết các dự án hiện tại là những dự án đã triển khai và đang trong giai đoạn phục hồi.

Từ Vành đai 2 đến Vành đai 3, đây được xem là địa bàn chiến lược, đóng vai trò chủ lực cho thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030.

Từ Vành đai 3 đến rìa Hà Nội cũ (khoảng 13-18km), Thanh Trì là khu vực trọng tâm trong nhóm cung độ này, với nhiều cơ hội phát triển vượt bậc nhờ quỹ đất dồi dào và dễ khai thác, dự báo đây sẽ là địa bàn có tỷ lệ thành công cao trong giai đoạn tới, khi các dự án mới được triển khai thuận lợi.

Từ rìa Hà Nội cũ đến km30 (qua Thường Tín, đến Vành đai 4), đây là khu vực giàu tiềm năng và dành cho giai đoạn sau năm 2030, phát triển tại đây sẽ phụ thuộc vào sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 4 và sự mở rộng của đô thị Hà Nội về phía Nam.

Ở góc nhìn vĩ mô, PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định, so với thời điểm tháng 3/2023, hiện nay tình hình thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã bước sang trang mới. Đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, yếu tố hỗ trợ đầu tiên chính là hệ thống thể chế cho thị trường về cơ bản đã hoàn chỉnh.

Kinh tế vĩ mô cơ bản đạt ngưỡng kỳ vọng 15/15 chỉ số, tăng trưởng GDP có khả năng đạt được mức 7%, ngưỡng mong muốn của mọi nền kinh tế, lạm phát ở mức 3,8% trong năm 2024.

Và nền kinh tế Việt Nam đang vận động tích cực để chuyển sang giai đoạn kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Đặc biệt, Việt Nam đang trở thành điểm đến của dòng vốn toàn cầu, trong bối cảnh dòng vốn, thị trường và nguồn hàng trên thế giới đều có sự điều chỉnh.

Việt Nam nằm trong vùng hút vốn khi các doanh nghiệp quốc tế rút vốn khỏi các thị trường truyền thống để chuyển sang các thị trường mới nổi. Theo đó, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi lớn và đang hút vốn rất tích cực. Vốn FDI rót vào Việt Nam tính đến tháng 10/2024 đạt 5,2 tỷ USD. Với diễn biến trong tháng 11 vừa qua, thu hút vốn FDI sẽ còn tích cực hơn.

Bên cạnh đó, lượng kiều hối đổ về Việt Nam cũng rất cao, tính đến hiện tại có 25% lượng kiều hối vận hành trong thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau như mua đất, xây nhà. Đến cuối năm 2023, 190 tỷ USD kiều hối đã đổ về nước ta.

"Hơn hết, ở Việt Nam trong thời điểm hiện tại và tương lai, nền kinh tế có hiện tượng "song trùng", khi dân số vẫn trong cơ cấu dân số vàng và tầng lớp trung lưu tăng lên nhanh chóng, tức là tiết kiệm khả dụng của nền kinh tế rất tích cực. Mỗi ngày, gần 2.900 tỷ đồng được gửi vào ngân hàng và tổng lượng tiền gửi tiết kiệm của dân cư vào ngân hàng là 6,9 triệu tỷ đồng. Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi khi lãi suất cho vay hạ thấp còn tín dụng ngân hàng dồi dào. Đến tháng 10/2024, 20% số vốn này đi vào thị trường bất động sản", PGS.TS. Trần Kim Chung bày tỏ.

Khánh Yên