Tăng trưởng bán lẻ tích cực nhưng mô hình vận hành chia đôi cục diện
Theo số liệu từ Cục Thống kê TP.HCM, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong quý 1/2025 đạt khoảng 317 nghìn tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bán lẻ hàng hóa chiếm 46%, tương đương 147 nghìn tỷ đồng, cho thấy nhu cầu mua sắm vẫn tăng trưởng mạnh mẽ sau giai đoạn phục hồi kinh tế.
Tuy nhiên, động lực tăng trưởng không còn đến từ bán lẻ đường phố – mô hình từng thống trị thị trường – mà đang nghiêng hẳn về các trung tâm thương mại và mô hình bán lẻ hiện đại. Savills ghi nhận, trong quý 1/2025, công suất thuê tại các bất động sản bán lẻ hiện đại đạt mức 94%, tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Những dự án mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và đặc biệt là Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6) đã nhanh chóng đạt công suất thuê từ 70% trở lên. Riêng Centre Mall Võ Văn Kiệt đạt công suất 88% chỉ sau thời gian ngắn khai trương. Đáng chú ý, hơn một phần ba diện tích thuê thuộc về các khách thuê lớn (trên 500m²), đến từ các lĩnh vực giáo dục, sức khỏe, làm đẹp, nội thất và thiết bị gia dụng.
Bán lẻ đường phố lao đao: Tỷ lệ trống cao, giá thuê giảm sâu
Trái ngược với bức tranh sôi động ở phân khúc hiện đại, bán lẻ nhà phố vẫn loay hoay tìm lại ánh hào quang trước đại dịch. Theo Savills, tỷ lệ trống tại các tuyến phố mua sắm lớn vẫn ở mức cao, chưa phục hồi được như giai đoạn trước năm 2019. Giá thuê trung bình hiện giảm 10-20% so với trước dịch, dù chủ nhà đã tung ra nhiều ưu đãi như giữ nguyên giá thuê dài hạn, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc…
Tuy vậy, tình trạng bỏ trống mặt bằng vẫn phổ biến, ngay cả tại các vị trí đắc địa và từng là "điểm vàng" bán lẻ của thành phố.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM, sự chuyển dịch mô hình bán lẻ bắt nguồn từ thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng. “Sau đại dịch, người dân quen dần với trải nghiệm mua sắm trực tuyến tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đây là xu hướng mang tính dài hạn và ảnh hưởng mạnh tới nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống,” bà Hương nhận định.
Cùng với đó, bà cũng chỉ ra sự khác biệt về cơ chế vận hành là nguyên nhân khiến các nhãn hàng nghiêng về lựa chọn trung tâm thương mại hơn nhà phố. Nếu như mặt bằng nhà phố thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê thất thường thì trung tâm thương mại lại có hệ thống điều hành bài bản, giá cả minh bạch, lượng khách ổn định và có khả năng tạo dựng hình ảnh thương hiệu hiệu quả hơn.
Trung tâm thương mại: Không chỉ là điểm bán hàng, mà là chiến lược thương hiệu
Một lợi thế lớn khác của trung tâm thương mại là khả năng tăng cường độ nhận diện thương hiệu. Ngay cả khi doanh thu không tăng mạnh, việc hiện diện tại các trung tâm lớn giúp thương hiệu dễ dàng tiếp cận khách hàng tiềm năng thông qua lượng người qua lại đông đúc – một hình thức "mua sắm qua cửa kính" mang lại hiệu ứng tiếp thị tự nhiên.
Savills dự báo, trong 9 tháng còn lại của năm 2025, TP.HCM sẽ có thêm 66.244m² diện tích bán lẻ mới từ 5 dự án. Trong đó, khu vực trung tâm chiếm 52% nguồn cung tương lai, nổi bật là hai dự án Marina Central Tower và Lancaster Legacy.
Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế ở khu trung tâm sẽ tiếp tục là rào cản lớn đối với việc phát triển bán lẻ hiện đại, đặc biệt là khi các thương hiệu quốc tế ngày càng gia tăng nhu cầu mở rộng thị phần tại Việt Nam.
Bức tranh bán lẻ TP.HCM đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, phản ánh sự thích nghi và tái cấu trúc của toàn ngành sau những biến động lớn của đại dịch và thay đổi hành vi tiêu dùng. Trong khi bán lẻ đường phố chật vật tìm hướng phục hồi, mô hình bán lẻ hiện đại – với ưu thế về vận hành, thương hiệu và trải nghiệm khách hàng – tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp.
Phương Thảo
