Siết tín dụng BĐS: Thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường

Đây là thông tin được Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức mới đây.

Dự kiến tổng lượng vốn sẽ tung ra thị trường bất động sản khoảng 800.000 tỷ 

Trong bối cảnh bất động sản rơi vào trầm lắng, nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt, thị trường dự báo tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đang bị điều chỉnh giảm và đây cũng là thời điểm vàng để chấn chỉnh thị trường. Bởi trong hai năm vừa qua có hiện tượng, nhà nhà người người đầu tư đất đai, điều này rất nguy hiểm cho nền kinh tế.

Theo chuyên gia, thời gian vừa qua, có ít nhất 4 dòng vốn vào bất động sản. Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn mức tăng tín dụng   9,35% chung toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%). Còn lại là tín dụng cho vay mua nhà ở.

Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).

Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7.

Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.

“Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra cho thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 ước khoảng 420.000 tỷ đồng và nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi thì con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỷ. Đây là một con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”, vị này cho biết.

Cũng theo thông tin từ ông Lực, trong tháng 8 này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định 153 sửa đổi. Qua đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp kỳ vọng sôi động trở lại, dù không bùng nổ như hai năm vừa qua nhưng mức tăng trưởng khả thi có thể đạt 30 – 35%.

Ông Lực cho biết thêm, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản hiện nay tương đối lớn, tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau. Cụ thể, có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Giai đoạn đầu tư BĐS “dễ” đã không còn!

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng", ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định có 4 dấu hiệu tích cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay:

Thứ nhất là kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng vốn FDI tăng cao. Vốn đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2022 bằng năm 2021.

Thứ hai, dịch bệnh đã được khống chế, người dân đã được đã trải nghiệm những chuyến bay với sự đi lại của người dân tốt hơn, khả năng tiếp cận, tham gia thị trường bất động sản dễ dàng hơn.

Thứ ba, thị trường du lịch trở lại. Đây là yếu tố rất rõ;  Thứ tư, là đầu tư công.

Ông Tuyển cũng chỉ ra 4 yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản:

Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2.

Yếu tố thứ 2 là tín dụng, “chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư”.

Thứ 3, chuỗi cung ứng đứt gãy, chiến tranh luôn chực chờ. Việc giao thông đi lại, cung cấp hàng hoá bị cản trở, dẫn đến giá cả hàng hoá tăng, vật tư tăng, góp phần đẩy giá bất động sản.

Thứ 4, lạm phát là bóng ma rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Tại diễn đàn, Chủ tịch BHS Groups cũng thẳng thắn chỉ ra 02 yếu tố hai mặt ảnh hưởng đến thị trường:

Thứ nhất, Nghị quyết số 18 với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.

Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý. Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản, gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào Bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

“Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá Bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá BĐS chững lại”, ông Tuyển nhận định.

Khánh Yên