Đau đầu với đất công xen kẹt trong ranh dự án
Ở Đồng Nai hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở có xen lẫn đất công được xử lý hoặc đề xuất xử lý bằng cách hoán đổi. Và Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành (có tên thương mại Dự án ID Junction) cũng là một dự án như vậy.
Theo tìm hiểu, Dự án ID Junction tọa lạc tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với quy mô 40,77ha do công ty cổ phần Long Thành Reverside làm chủ đầu tư. Hiện đang được các sàn giao dịch bất động sản giới thiệu chào bán với những lời mời hấp dẫn. Tuy nhiên, liệu dự án đã đủ điều kiện để mở bán hay chưa khi mà trong quy mô 40,77ha này vẫn đang còn lẫn nhiều phần đất công xen kẹt trong ranh dự án.
Được biết dự án đã được UBND tỉnh Đồng Nai cấp quyết định chủ trương đầu tư vào ngày 04/4/2018 với quy mô 40,77ha, thời gian hoạt động của dự án là 50 năm tính từ ngày quyết định chủ trương đầu tư. Trong đó, tiến độ thực hiện dự án được chia làm 3 giai đoạn.
Giai đoạn 1 của dự án bắt đầu từ tháng 01/2018 đến tháng 12/2019 hoàn thành thủ tục về cắm mốc đền bù giải tỏa, hoàn thành thủ tục về đầu tư, thiết kế mặt bằng.
Giai đoạn 2 từ tháng 01/2020 đến tháng 12/2022, chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án, xây dựng nhà ở thấp tầng.
Giai đoạn 3 của dự án từ tháng 01/2023 đến tháng 12/2025 xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án, xây dựng hoàn chỉnh nhà ở thấp tầng, xây dựng hoàn thiện các công trình còn lại và hoàn thành việc đầu tư xây dựng toàn bộ dự án.
Đồng thời, dư án cũng đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 vào ngày 12/12/2019.
Phần diện tích đất lúa có trong dự án đã được Thủ tướng Chính phủ có văn bản về việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình; trong đó có dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với diện tích 40ha (diện tích đất lúa là 37,72ha). Về việc này, ngày 20/01/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản về việc bổ sung làm rõ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án khu dân cư theo quy hoạch tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Ngày 24/10/2019, UBND huyện Long Thành có văn bản xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành công tác bồi thường hỗ trợ đợt 1 với diện tích 326.399,5m2. Ngày 21/12/2019, UBND huyện Long Thành xác nhận chủ đầu tư hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ đợt 2 với diện tích 8.858,5m2.
Ngày 05/06/2020, dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, quy mô diện tích là 40,77ha, khoảng 3.620 căn hộ tương đương 11.000 -12.000 người tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường.
Đến nay dự án đã được UBND tỉnh giao đất và cấp giấy phép xây dựng đối với giai đoạn 1.
Tuy nhiên, một trong những vướng mắc khiến cho chủ đầu tư dự án cũng như nhiều dự án khác ở Đồng Nai phải đau đầu đó là sự tồn tại của 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước ... do Nhà nước quản lý nằm trải rác trong dự án.
Trước sự khó khăn này, chủ đầu tư đã có văn bản kiến nghị, đề xuất phương án xử lý đối với phần đất công này như sau:
- Phương án 1 là giao phần đất kênh, rạch, mương... có diện tích nhỏ, hình dạng méo mó, không liền khoảnh (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành 01 dự án độc lập) do nhà nước quản lý nằm trong ranh dự án cho chủ đầu tư thực hiện mà không phải thông qua đấu giá. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường khi tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất dự án.
- Phương án 2 là hoàn đổi các diện tích đất kênh, rạch, mương nước,... có diện tích nhỏ, hình dạng méo mó, không liền khoảnh sau khi chủ đầu tư hoàn thành công tác bồi thường, phần diện tích hoán đổi này (bao gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất giáo dục, đất hỗn hợp). Chủ đầu tư đề nghị hoán đổi thành khu đất giáo dục (6.834m2) hoặc khu đất hỗn hợp (634m2) theo bản vẽ.
Việc đất công xen kẹt trong ranh dự án khiến cho khu đất bị phân chia manh mún, nên tại hầu hết các dự án đều được đề xuất phương án hoán đổi bằng các lô đất ở trong dự án như tại: dự án PNR Estella tọa lạc tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu do công ty cổ phần nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư.
Tuy nhiên, việc hoán đổi đất công trong dự án có đúng quy định của pháp luật?
Trả lời vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Lập - Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Theo quy định tại điều 190 Luật đất đai 2013 chỉ “cho phép hộ gia đình, các nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chủ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, các nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ” mà không có quy định về việc hoán đổi đất do nhà nước quản lý với doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Hiện nay cũng chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật liên quan đến việc cho phép hoán đổi đất công có trong ranh dự án.
Vậy, các cơ quan chức năng căn cứ vào đâu để có thể thực hiện thủ tục hoán đổi đất công với chủ đầu tư?
Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất theo hình thức đất giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua. Do đó, đối với phần đất có diện tích 18.987,4m2 đất kênh, rạch, mương nước…do nhà nước quản lý nằm trong ranh dự án ID Junction khi giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng dự án phải thông qua đấu giá.
Tuy nhiên, ngày 17/3/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản về việc giải quyết vướng mắc của công ty cổ phần Long Thành Riverside trong việc đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, có nội dung: Liên quan đến phần đất công trong dự án, Tỉnh ủy có chủ trương xử lý là thống nhất chủ trương hoán đổi các khu đất công nhỏ lẻ không liền khoảnh trong ranh các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh sau khi đã được chủ đầu tư hoàn thành công tác bồi thường toàn bộ dự án, phần diện tích được hoán đổi liền khoảnh tương ứng với phần diện tích đất công trong ranh dự án và phải có lợi thế, giá trị tốt hơn hoặc bằng so với vị trí tốt nhất của các thửa đất theo văn bản số 8980/UBND –CNN ngày 23//201 và văn bản số 8978/UBND –CNN ngày 23/8/2018 của UBND tỉnh.
Đến nay, việc xử lý diện tích 18.987m2 đất công nằm trong ranh dự án ID Juction vẫn chưa được các cơ quan chức năng thống nhất thực hiện. Việc hoán đổi giữa đất công để lấy một phần tương ứng có vị thế và điều kiện tốt hơn trong dự án là không phù hợp và chưa có quy định nào của pháp luật điều chỉnh.
Do đó, cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật khi giao đất công cho chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo việc tuân thủ pháp luật, đảm bảo ngân sách và tài sản của nhà nước.
Mặc dù pháp lý của dự án vẫn chưa đầy đủ, vẫn còn vướng mắc với phần diện tích 18.987m2 đất công xen kẹt bên trong. Tuy nhiên, nhiều sàn giao dịch đang chào bán giai đoạn 1 PHÂN KHU SUNRISE VILLAS với mức giá bán 1 căn biệt thự song lập The Spring dự kiến từ 5,7 tỷ /căn (đã có VAT).
Theo Luật sư Phạm Duy Hiển – Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chia sẻ:
Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 thì phần đất kênh, rạch, mương nước… có diện tích hơn 1,8ha do Nhà nước quản lý nằm xen kẹt trong dự án ID Juction là đất công. Do đó, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện đầu tư dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê thì phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật đất đai 2013.
Mặc dù thời gian qua, rất nhiều dự án có đất công xen kẹt được xử lý theo cách hoán đổi đất công để lấy một phần diện tích đất tương ứng trong dự án. Tuy nhiên, đến nay pháp luật chưa có quy định nào cho phép hoán đổi đất công trong dự án. Vì vậy, việc hoán đổi đất công là trái với quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, dự án ID Juction đang trong quá trình thi công hạ tầng theo giấy phép xây dựng số 09/GPXD ngày 05/3/2021, chưa đủ điều kiện để mở bán đất nền cũng như mở bán bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, việc chủ đầu tư dự án huy động vốn giai đoạn 1 phân khu Sunrise KĐT sinh thái ID Juction đối với các sản phẩm nhà biệt thự, liền kề thông qua hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng nguyên tắc là vi phạm quy định pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 – 300.000.000 đồng.
Do đó, để tránh những rủi ro tranh chấp không đáng có, chủ đầu tư cần hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý cần thiết trước khi mở bán, người mua cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý hoặc liên hệ chính quyền địa phương để được hướng dẫn cụ thể trước khi đầu tư dự án bất động sản.
Hải Dương
