Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Giảm rủi ro cho khách hàng

Mặc dù “đóng băng” suốt 2 năm qua, nhưng thị trường bất động sản (BĐS) lại luôn “nóng” với hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí chủ đầu tư ôm tiền biến mất khiến người mua nhà khóc dở, mếu dở.

Để hạn chế những hệ lụy của việc bán nhà trên giấy, vừa qua Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Dư luận đang mong chờ những quyết sách mới trong dự thảo có thể giúp người dân mua nhà giảm bớt được rủi ro.

“Bán nhà trên giấy” phải có  ngân hàng bảo lãnh

Hiện nay, tình trạng bán nhà ở hình thành trong tương lai (còn được gọi là “bán nhà trên giấy”), đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng dưới nhiều hình thức như huy động vốn, góp vốn thực hiện dự án hay vay vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, kiểu bán nhà trên giấy bằng cách huy động vốn từ chính người mua, rủi ro rất cao và đẩy khách hàng vào tình thế cầm dao đằng lưỡi.

Để khắc phục tình trạng này, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng công bố đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án BĐS.

Cụ thể, ngoài một số quy định hiện hành về điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh như phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng…, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS còn có quy định chặt chẽ hơn về việc “bán nhà trên giấy”.

Theo luật hiện hành, để bán tài sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có “giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”. Còn theo dự thảo luật sửa đổi buộc chủ đầu tư các dự án BĐS, nhà ở hình thành trong tương lai phải có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt” và “giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy, luật sửa đổi đã yêu cầu chủ đầu tư cần có cả 2 điều kiện, thay vì chỉ cần một điều kiện như luật hiện hành.

Đặc biệt, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS lần này yêu cầu chủ đầu tư các dự án BĐS chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc NH về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Khách mua nhà được đảm bảo quyền lợi

Trao đổi về điểm mới trong nội dung Dự thảo Luật kinh doanh BĐS, ông Đặng Văn Thuận, Trưởng phòng Khách hàng DNNVV, NHTM CP Việt Nam Thịnh vượng (VPBank) cho rằng, việc bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư các dự án BĐS chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc NH là một quy định hợp lý.

Quy định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quy định rất mở, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng, NH mở rộng cho vay và tạo điều kiện cho các cá nhân, DN dễ dàng tiếp cận vay vốn sản xuất, kinh doanh… Thực tế, VPBank đã và đang áp dụng biện pháp thế chấp này. Cũng theo ông Thuận, việc xét duyệt tiêu chí các dự án để NH đứng ra bảo lãnh sẽ diễn ra gắt gao, khi đã đứng ra bảo lãnh, đại diện phía NH sẽ nắm giữ hồ sơ dự án. “Việc bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc NH sẽ giúp các tổ chức, cá nhân mua nhà được đảm bảo quyền lợi, bởi NH sẽ đứng ra thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Đồng thời, NH cũng nắm giữ được tài sản thế chấp của chủ đầu tư”, ông Thuận nói.

Về cơ bản, quy định mới trong dự luật sẽ giúp thị trường BĐS diễn biến thực chất, vì thị trường chỉ bán hàng hóa có thực, đó cũng là điều người dân đang hết sức mong chờ. Về lý thuyết là thế, nhưng khi áp dụng vào thực tế, liệu rằng với quy định mới này phương thức “bán nhà trên giấy” có bị “xóa sổ” trên thị trường hay không, là điều người dân đang băn khoăn.

Khánh Yên