Giải quyết tranh chấp bất động sản: Cần một câu trả lời thỏa đáng

(TH&CL) Thị trường BĐS 2013 trôi qua với những căng thẳng, tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng trong việc tính diện tích chung cư. Tranh chấp lên đến đỉnh điểm khi Bộ Xây dựng phân xử cho chủ đầu tư đúng. Dư luận không đồng tình với cách trả lời mập mờ của Bộ Xây dựng, người dân vẫn đang hy vọng một câu trả lời rõ ràng từ phía cơ quan quản lý đứng ra bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Chỉ là biện minh?

Liên quan đến kết luận về việc tính cột, hộp kỹ thuật vào diện tích sàn, Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng: Đối với phương thức xác định kích thước từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung. Vì vậy, việc chủ đầu tư tính diện tích căn hộ chung cư theo tim tường là không trái với các quy định của pháp luật về nhà ở. Theo nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hàng lang, cầu thang…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ.

Trao đổi về vấn đề này, Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, việc đưa ra cách tính diện tích chung cư như Thông tư 16 không tạo ra lợi nhuận cho người bán và cũng không gây thiệt hại cho người mua. Hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ để giúp bên bán và bên mua tự thỏa thuận trong lựa chọn cách tính. Giao dịch nên không áp đặt việc thỏa thuận giữa hai bên.

Không đồng tình với quan điểm của Bộ Xây dựng, TS. Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) khẳng định đây là cách biện minh của Bộ Xây dựng bởi đến nay, người dân mua phải những căn hộ thiếu diện tích ở Hà Nội vẫn đang đi khiếu kiện. Cũng theo ông Sơn, phản ánh của người dân về việc Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư 16/2010 và Công văn 124/2010 (của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở là có cơ sở.

Sau khi tiếp nhận phản ánh của người dân, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đã vào cuộc kiểm tra và khẳng định quy định, hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa các hộ dân. Qua họp bàn với các đơn vị thuộc Bộ Tư pháp, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật còn phát hiện việc quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng.

Liên quan tới vấn đề này, trong tháng 2, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội sẽ tổ chức phiên giải trình với sự góp mặt của nhiều cơ quan, ban, ngành liên quan để đưa ra quan điểm xung quanh việc này.

Luật sai phải sửa!

Trao đổi về quan điểm của Bộ Xây dựng, ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Bộ phận Định giá & Nghiên cứu thị trường (Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam) cho rằng, Thông tư số 16/2010 của Bộ Xây dựng chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc này vô tình đã và đang tạo ra những tranh chấp hiện tại. Theo quan điểm của chúng tôi, sử dụng một cơ sở đo đạc chung, tính diện tích căn hộ theo đơn vị là diện tích thực sẽ đề phòng mọi rủi ro tranh chấp và đảm bảo công bằng cho cả người bán và người mua.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu chính kiến, một văn bản pháp luật không nên đưa ra 2 cách tính, bởi như vậy rất dễ xảy ra tranh chấp.

Trong Dự thảo lần thứ 11 Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng hoàn thành, theo đó việc tính diện tích chung cư sẽ không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Diện tích sử dụng của căn hộ hoặc của phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ.

Đối với những tranh chấp hiện tại giữa chủ đầu tư và khách hàng, đang áp dụng cách tính tim tường, trong đó, tính cả diện tích cột, hộp vào diện tích sử dụng, ông Liêm cho rằng, việc người dân phải bỏ cùng một số tiền ra để mua căn hộ trong một tòa nhà nhưng diện tích sử dụng lại khác nhau do những gia đình mua phải căn hộ chứa cột, hộp kỹ thuật, vừa phải trả tiền cho diện tích sở hữu chung, đồng thời lại không được sử dụng diện tích thực tế. Như vậy là quá thiệt thòi cho người dân. Để tránh khiếu kiện kéo dài, với những trường hợp này, chủ đầu tư nên chịu “thiệt”, làm sao để người mua nhà được công bằng khi bỏ đồng tiền ra mua.

Kiều Tuyết