Giao dịch BĐS không qua sàn: Bớt gánh nặng

( thcl) - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, đã trình bày trước Quốc hội Tờ trình Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Điểm đặc biệt trong Dự luật mới là bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS.

Quy định cũ: Nhiều kẽ hở

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 nêu rõ các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Kể từ khi có quy định, trong vòng 7 năm, thị trường đã chứng kiến hàng loạt sàn giao dịch BĐS được mở ra ào ạt đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế.

Theo đó, quy định kinh doanh, quản lý BĐS của Cục Quản lý nhà ở (Bộ Xây dựng), có 2 điểm quan trọng: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này. Thứ hai, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Cũng bởi kẽ hở của hai quy định trên nên thực tế hoạt động giao dịch qua sàn có sát với những giao dịch đang diễn ra trên thị trường hay không, là điều mà các cơ quan quản lý rất khó nắm bắt. Bởi, có nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS cũng đã chọn thực hiện giao dịch BĐS không qua sàn, không cần phải biết đến… quy định, khi tự cho mình cũng thuộc diện “không kinh doanh BĐS”.

Có thể lấy ví dụ như một số sản phẩm thuộc phân khúc nhà phố của cá nhân cho thuê, bản chất là kinh doanh BĐS, nhưng các cá nhân chủ sở hữu do không thuộc diện “bắt buộc” gọi là kinh doanh BĐS (và phải hạch toán khai thuế) nên vừa trốn thuế, vừa trốn luôn giao dịch qua sàn. Một số chủ đầu tư cho thuê căn hộ mini ngay trong địa bàn TP. Hà Nội cũng bất chấp quy định giao dịch qua sàn mà vẫn trót lọt.

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập, cũng như các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian này đối với thị trường BĐS; qua đó giảm thủ tục, giảm chi phí cho các bên tham gia giao dịch BĐS, cũng như tránh được việc đầu cơ, tăng giá ảo, gây thiệt hại cho người dân, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các DN.

Một quy định đúng đắn

Trao đổi về điểm mới trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS bỏ việc giao dịch BĐS phải qua sàn, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Info - Ocean Group cho biết, tại Hà Nội, vào thời điểm thị trường sốt, có hàng trăm sàn BĐS được mở, nhưng trong 2 năm nay, số sàn có xác nhận giao dịch báo cáo Sở Xây dựng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khi thị trường BĐS “sốt”, việc phải giao dịch qua sàn BĐS cũng không loại bỏ được những tiêu cực, vẫn có những thỏa thuận “ngầm” giữa một số chủ đầu tư với các sàn giao dịch để bưng bít thông tin, thậm chí bắt tay nhau để thu tiền chênh lệch của khách hàng.

Ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS VIC, Cố vấn Cơ quan Nghiên cứu, Phản biện và Xúc tiến đầu tư BĐS (VNRIRE) cho rằng: “Việc quy định chủ đầu tư khi giao dịch BĐS phải qua sàn chỉ là thủ tục hành chính hình thức. Bản thân sàn giao dịch nhà đất là một đơn vị độc lập nên không thể chỉ dựa vào quy định đó để “sống”. Các sàn muốn duy trì hoạt động, vẫn phải tự tìm việc cho nhân viên làm, tìm dự án để phân phối. Bỏ quy định phải giao dịch qua sàn, đồng nghĩa với việc chúng tôi được trút bớt gánh nặng hàng tháng phải xác nhận giao dịch và báo cáo lên Sở Xây dựng”.

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, TS. Phạm Sỹ Liêm nhận định: Việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn là một quy định đúng đắn. Bởi nhiều trường hợp, người dân giao dịch mua bán với nhau có thể thỏa thuận mà không nhất thiết phải qua một sàn trung gian khác, trên thực tế người dân mua kiểu đó rất nhiều. Vấn đề là việc giao dịch đó phải hợp pháp mới được cấp các thủ tục pháp lý cần thiết. Nếu người dân không làm đúng thủ tục pháp lý thì dù có thiệt cũng phải chịu. Ngay từ đầu, tôi đã phản đối việc giao dịch BĐS phải qua sàn. Sàn chỉ là dạng cửa hàng bán BĐS, mà các cửa hàng này thường do các nhà kinh doanh BĐS lập ra, vậy nếu chúng ta đến đó mua, người dân phải chú ý đến việc họ bán hàng cho chúng ta có đắt không? vì sàn luôn đảm bảo lợi ích của người bán, chứ không phải lợi ích của người mua.

Khánh Yên