Năm 2026 là năm đầy thách thức với thị trường tài chính, khi chu kỳ vận động mới hình thành cũng là lúc những “di sản” của giai đoạn tăng trưởng nóng bộc lộ rõ nét. Trong đó, áp lực trái phiếu tiếp tục trở thành điểm nghẽn lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản – nhóm vốn phụ thuộc nặng vào đòn bẩy tài chính trong nhiều năm trước.
Làn sóng “khất nợ” lan rộng
Một trong những trường hợp đáng chú ý là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL). Doanh nghiệp này vừa tiếp tục chậm thanh toán hơn 1.435 tỷ đồng tiền gốc cùng gần 428 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu NVLH2224006 đến hạn ngày 16/3. Đây là lô trái phiếu phát hành từ tháng 3/2022 với quy mô ban đầu 1.500 tỷ đồng và đã từng được gia hạn trước đó.
Việc chưa thể thu xếp nguồn tiền cho thấy bài toán dòng tiền của Novaland vẫn chưa được giải quyết triệt để, dù doanh nghiệp đã trải qua quá trình tái cấu trúc kéo dài. Doanh nghiệp cho biết đang tiếp tục làm việc với các nhà đầu tư để tìm phương án xử lý phù hợp.
Không chỉ công ty mẹ, các pháp nhân trong hệ sinh thái cũng gặp khó tương tự. CTCP Nova Final Solution chưa thể thanh toán hơn 102,7 tỷ đồng tiền gốc và gần 23,3 tỷ đồng tiền lãi của lô trái phiếu phát hành từ năm 2019. Trong khi đó, Công ty TNHH No Va Thảo Điền từng ghi nhận chậm thanh toán tổng nghĩa vụ hơn 2.167 tỷ đồng.
Áp lực không dừng lại ở một doanh nghiệp riêng lẻ. CTCP Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG) tiếp tục “treo” nghĩa vụ đối với lô trái phiếu LDGH2123002 đã đáo hạn từ cuối năm 2023. Doanh nghiệp hiện còn nợ khoảng 186,4 tỷ đồng tiền gốc và hơn 27 tỷ đồng tiền lãi chậm trả qua nhiều kỳ, nâng tổng nghĩa vụ lên hơn 200 tỷ đồng nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
Dù đã mua lại một phần trái phiếu trước đó, phần còn lại vẫn trở thành gánh nặng lớn trong bối cảnh dòng tiền suy yếu. LDG cho biết đang tiếp tục đàm phán với trái chủ để tìm hướng xử lý.
Khi những cái tên lớn liên tiếp xin giãn nợ, thị trường bắt đầu nhận ra rủi ro không còn mang tính đơn lẻ mà đang lan rộng trên diện rộng. Niềm tin của nhà đầu tư – vốn đã mong manh sau giai đoạn khủng hoảng 2022–2023 – tiếp tục bị bào mòn khi các cam kết thanh toán không được thực hiện đúng hạn.
Đáng chú ý, xu hướng mua lại trái phiếu trước hạn – từng đóng vai trò “van xả áp lực” trong giai đoạn 2023–2024 – đang chững lại rõ rệt trong năm 2026. Trong khi đó, khối lượng trái phiếu đáo hạn lại tăng cao.
Theo ước tính của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, từ nay đến cuối năm, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn có thể lên tới khoảng 194.000 tỷ đồng. Một số tổ chức xếp hạng tín nhiệm thậm chí đưa ra con số trên 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 14% tổng dư nợ toàn thị trường. Đáng chú ý, hơn một nửa áp lực này thuộc về nhóm bất động sản – lĩnh vực đang chịu sức ép thanh khoản lớn nhất.
Dữ liệu từ VIS Rating cho thấy, hàng loạt doanh nghiệp sẽ đối mặt với lượng trái phiếu đáo hạn hàng nghìn tỷ đồng trong năm nay, như Vạn Trường Phát (10.000 tỷ đồng), Bất động sản Hải Đăng (6.650 tỷ đồng), Trường Minh (5.500 tỷ đồng), Tân Thành Long An hay Tập đoàn R&H (khoảng 5.000 tỷ đồng).
Vòng xoáy “thiếu tiền” siết chặt
Điểm đáng lo ngại không chỉ nằm ở quy mô đáo hạn lớn, mà còn ở việc áp lực này tập trung vào các “điểm nóng” trong năm, đặc biệt là quý II và quý IV. Điều này khiến rủi ro thanh khoản mang tính chu kỳ, có thể tạo ra những đợt căng thẳng cục bộ, thậm chí kích hoạt hiệu ứng dây chuyền nếu không được kiểm soát tốt.
Trong khi nghĩa vụ trả nợ tăng cao, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của doanh nghiệp lại bị thu hẹp đáng kể. Chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn được duy trì, với định hướng giữ tỷ trọng cho vay ở mức khoảng 25% tổng dư nợ. Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp không còn dễ tiếp cận vốn ngân hàng như trước.
Kênh trái phiếu – từng là “phao cứu sinh” cũng không còn dễ khai thác khi các quy định mới yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc và tăng cường giám sát, khiến chi phí phát hành cao hơn và quy trình khắt khe hơn.
Trong bối cảnh đó, chi phí vốn leo thang trở thành áp lực kép. Lãi suất trái phiếu bất động sản trong quý I/2026 đã lên khoảng 13,5%/năm, mức cao nhất trong gần hai năm. Với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn, chi phí này nhanh chóng bào mòn lợi nhuận, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ thua lỗ.
Không chỉ phía doanh nghiệp, người mua nhà – nguồn cầu quan trọng của thị trường cũng chịu tác động. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà đã tăng lên 11–12%, thậm chí có thời điểm tiệm cận 13–14%. Điều này khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà, kéo theo sự suy giảm của cả nhu cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.
Khi cầu yếu đi, doanh nghiệp không bán được hàng. Không bán được hàng đồng nghĩa không có dòng tiền. Và khi không có dòng tiền, áp lực trả nợ càng trở nên nặng nề – tạo thành vòng xoáy tài chính khó thoát.
Theo đánh giá của các tổ chức phân tích như S&I Ratings hay FiinGroup, năm 2026 sẽ là cao điểm đáo hạn trái phiếu, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp phi ngân hàng. Riêng khối này có khoảng 78.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ, trong đó gần 70% thuộc về bất động sản.
“Gỡ bom” trái phiếu: Phép thử sống còn
Trước áp lực dồn dập, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, đòn bẩy thấp và sở hữu dự án có tính thanh khoản tốt vẫn có khả năng trụ vững, thậm chí tận dụng cơ hội để mở rộng thị phần.
Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay – đặc biệt là trái phiếu đối mặt với rủi ro mất cân đối tài chính ngày càng lớn khi không thể huy động vốn mới và dòng tiền bán hàng suy giảm.
Kịch bản xấu nhất không chỉ là chậm trả nợ, mà còn có thể dẫn đến tái cấu trúc bắt buộc, thu hẹp quy mô hoặc rời khỏi thị trường. Một làn sóng sàng lọc đang dần hình thành, tái định hình lại toàn bộ cục diện ngành.
Ở góc nhìn tích cực, đây cũng là giai đoạn cần thiết để thị trường “lọc” lại chất lượng. Việc siết chặt quy định phát hành, nâng cao yêu cầu minh bạch và xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp cải thiện chất lượng trái phiếu, giảm rủi ro cho nhà đầu tư trong dài hạn. Tuy nhiên, quá trình này sẽ đi kèm những tổn thương ngắn hạn không thể tránh khỏi.
Các chuyên gia cho rằng, để vượt qua giai đoạn này, doanh nghiệp buộc phải quay lại giá trị cốt lõi: tạo dòng tiền thực từ bán hàng. Những dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện cần được đẩy mạnh tiêu thụ, thậm chí chấp nhận điều chỉnh giá để kích cầu.
Trong nhiều trường hợp, giảm giá không còn là lựa chọn mà trở thành điều kiện sống còn. Bởi nếu không tạo được dòng tiền, mọi phương án tài chính khác chỉ mang tính tạm thời.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng dựa vào đòn bẩy, các doanh nghiệp bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu hơn, nơi kỷ luật tài chính, năng lực quản trị và chất lượng dự án trở thành yếu tố quyết định.
Cuộc “gỡ bom” trái phiếu vì thế không đơn thuần là câu chuyện trả nợ, mà là phép thử toàn diện đối với sức khỏe của cả ngành bất động sản. Kết quả của phép thử này sẽ định hình lại bản đồ thị trường trong nhiều năm tới.
Phương Thảo (t/h)
