THCL Trước chủ trương của TP. Hà Nội về việc cải tạo chung cư cũ, không ít DN hào hứng tham gia. Tuy nhiên, sau thời gian đầu hăng hái thực hiện thì đến nay các DN “kêu” khó vì người dân chưa thực sự đồng thuận...

Gặp nhiều khó khăn

Theo phản ánh của DN, việc cải tạo chung cư cũ kéo dài quá lâu vì chủ đầu tư thường mất nhiều thời gian để thương lương với hộ dân các mức đền bù. Mặc dù mức bồi thường đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, thành phố, nhưng không ít hộ dân thường đòi bồi thường vượt quá mức quy định. Khi chủ đầu tư không đồng ý, họ không chịu di dời, hoặc khiếu kiện kéo dài, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Cải tạo chung cư C1 - Thành Công, do Tổng công ty Công trình giao thông I thực hiện. Năm 2008, do ảnh hưởng của mưa lụt kéo dài, tòa nhà bị nghiêng, lún nghiêm trọng, có khả năng đổ sập nên thành phố phải di dời cấp tốc hơn 100 hộ dân ra khỏi tòa nhà, bố trí tạm cư tại khu Dịch Vọng.

Các thủ tục pháp lý như thu hồi đất, giao đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư… nhanh chóng được hoàn thiện. UBND quận Ba Đình đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân tòa nhà và được hơn 2/3 hộ dân sống tại chung cư C1 đồng ý.

Tuy nhiên, khi DN thi công phần cọc móng công trình, một số hộ dân tòa nhà C1 do không đồng ý với hệ số bồi thường tái định cư đã đến công trường ngăn cản. Trong khi chủ đầu tư đã dồn hết kinh phí vào dự án, nhưng không thể triển khai công trình; đa số người dân chấp hành chủ trương của Nhà nước về việc di dời thì 7 - 8 năm nay phải sống cuộc sống tạm cư tạm bợ, không biết bao giờ mới được trở về chỉ vì sự gây rối của một số hộ dân.

Trước thực trạng trên, góp ý cho Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Thủ tướng Chính phủ, ông Nguyễn Bá Long, Phó tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo, DN được giao cải tạo chung cư cũ D2 Giảng Võ, đề xuất, Thông tư nên bổ xung: “UBND cấp tỉnh và quận (huyện) và các sở, ban ngành trực thuộc không phải trả lời đơn thư của 30% số hộ dân trở xuống trong chung cư cũ (chiếm thiểu số) về việc khiếu nại, tố cáo liên quan tới việc cưỡng chế di dời chung cư cũ…”.

Ông Phạm Hùng, Chủ tịch Công ty CP Xây dựng Sông Hồng, DN được giao cải tạo chung cư B2 Giảng Võ cũng cho hay, khi làm dự án B2 Giảng Võ, có những hộ dân, công ty phải đền bù gấp 2,5 lần (mức thông thương là 1,5 lần) họ mới chịu di dời. Vì thế, theo ông Hùng, cơ chế trong giải phóng mặt bằng phải mang tính chế tài, chứ không phải là thuyết phục.

Hạn chế chiều cao

Theo tính toán của nhiều DN và của các chuyên gia kinh tế, để bảo đảm nhu cầu tái định cư cho người dân và các khoản chi phí phải trả, đồng thời bảo đảm để DN có lãi, chung cư mới sẽ được xây dựng tối thiểu chiều cao ít nhất 12 tầng. Trong khi đó, tại nhiều địa bàn, công trình chỉ được cao không quá 9 tầng. Do đó, khi nhận dự án, DN thường phải làm đơn xin điều chỉnh chiều cao công trình mất rất nhiều thời gian.

Chia sẻ về khó khăn này, ông Phạm Hùng, Chủ tịch Công ty CP Xây dựng Sông Hồng cho biết, DN này đã đổ hàng trăm tỷ đồng vào dự án cải tạo chung cư 187 Giảng Võ, nhưng hơn 5 năm mà vẫn chưa biết được xây bao nhiêu tầng.

Để đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch, nhiều DN đã góp ý: Trong thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP nên quy định, trường hợp UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án cải tạo xây dựng lại tòa nhà chung cư cũ mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao tòa chung cư so với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt thì chủ đầu tư có văn bản đề nghị Sở Kiến trúc xem xét, thẩm định trước, sau đó Sở Kiến trúc trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Chứ không phải là chủ đầu tư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định trước khi trình UBND cấp quận phê duyệt chi tiết như tại khoản 1, Điều 5, Thông tư Bộ Xây dựng đang dự thảo.

Để tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép…

Tuy nhiên, theo các DN thì, quan trọng là người thụ lý hồ sơ phải có tâm, có tầm thì nghị định mới đưa vào cuộc sống. Bởi, thực tế đã 8 năm quy hoạch khu tập thể Giảng Võ, nhưng vẫn chưa được phê duyệt nên những tòa nhà nguy hiểm cấp độ D ở Giảng Võ, vẫn chưa thể cải tạo được.

Ông Trần Ngọc Hưng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Đối với những dự án cải tạo chung cư cũ nếu chỉ cho phép DN xây 9 tầng thì DN không có lãi, nhưng cách để hạn chế tăng mật độ dân số khu vực nội đô là DN chỉ được bán, cho thuê những căn hộ còn lại (sau khi đã đền bù cho dân) cho những người dân ở phường sở tại, phường bên cạnh hoặc một số phường trong khu vực nội thành. Quy hoạch các khu chung cư cũ phải được hạch toán khu chứ không phải từng công trình để biến thành khu đô thị nén”.

Tuấn Ngọc