Thị trường bất động sản nhà ở bùng nổ trở lại: Nguồn cung tăng vọt trong nửa đầu 2025
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét khi nguồn cung nhà ở liên tục tăng trưởng mạnh trong nửa đầu năm 2025. Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ trong quý II, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới được chào bán – gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng đến 90% so với cùng kỳ năm 2024. Cộng dồn 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở đã đạt 64.000 sản phẩm, tương đương khoảng 80% tổng nguồn cung cả năm 2024.
Sự bứt phá về nguồn cung đến từ loạt dự án quy mô lớn được đẩy nhanh tiến độ mở bán nhờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Cùng với đó là tín hiệu hồi phục rõ rệt của thị trường phía Nam – nơi từng “ngủ đông” kéo dài suốt nhiều quý trước. Dù quy mô chưa thật sự nổi bật như miền Bắc, nhưng số lượng dự án mở bán mới tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã cho thấy sức sống quay trở lại.
Tuy nhiên, theo bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), cơ cấu nguồn cung vẫn chưa có sự cải thiện đáng kể. Các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận tình trạng mất cân đối khi thị trường ngập tràn căn hộ cao cấp, hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở giá hợp lý gần như biến mất. Căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m² trở nên khan hiếm, khiến nhiều người mua ở thực khó tiếp cận.
Sự gia tăng về nguồn cung, dù là tín hiệu tích cực cho thị trường, nhưng nếu không giải quyết bài toán cân bằng phân khúc thì tình trạng “lệch pha cung – cầu” sẽ còn kéo dài, ảnh hưởng tới sức mua thực tế và tiềm năng phục hồi bền vững.
Căn hộ cao cấp áp đảo thị trường, nhà ở xã hội vắng bóng
Phân tích sâu hơn về cơ cấu nguồn cung trong quý II/2025 cho thấy phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ trọng 56%. Trong đó, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước. Sự áp đảo này đến từ chiến lược tối đa hóa lợi nhuận của các chủ đầu tư trong bối cảnh giá đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất và chi phí pháp lý, ngày càng tăng.
Căn hộ trung cấp ghi nhận tín hiệu tích cực khi tăng tỷ trọng lên 35%, chủ yếu đến từ các dự án mở bán mới tại vùng ven với mức giá từ 40 triệu đồng/m². Mặc dù đây là một bước tiến đáng ghi nhận, nhưng VARS đánh giá rằng tốc độ tăng trưởng ở phân khúc trung cấp vẫn chưa bắt kịp đà bung hàng mạnh mẽ từ nhóm cao cấp, khiến thị trường tiếp tục bị chi phối bởi những sản phẩm xa rời khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Đáng chú ý, căn hộ bình dân – vốn là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực lớn nhất – gần như vắng bóng. Tỷ trọng sản phẩm giá thấp tiếp tục duy trì ở mức rất nhỏ, chủ yếu đến từ một số dự án nhà ở xã hội với khoảng 3.000 căn, giảm so với kỳ vọng. Trong khi đó, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, khiến nguồn cung phân khúc này khó đột phá trong ngắn hạn.
Bên cạnh căn hộ, phân khúc thấp tầng cũng có sự bứt phá mạnh với 20.000 sản phẩm trong 6 tháng đầu năm – gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024 và chiếm 40% tổng nguồn cung. Tuy nhiên, phân khúc đất nền lại ghi nhận sự suy giảm khi tỷ trọng thu hẹp, do các quy định pháp lý mới siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại nhiều địa phương.
Một vấn đề khác được các chuyên gia nhấn mạnh là giá bán tại nhiều dự án tiếp tục neo cao, đặc biệt với nhóm sản phẩm mới được gỡ pháp lý. Mức giá trên 80 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến tại Hà Nội, TP.HCM và các khu vực trung tâm, đẩy thị trường rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng khi nguồn cầu chủ yếu vẫn đến từ người mua thực với khả năng tài chính hạn chế.
Vùng ven hút dòng tiền, nhà đầu tư cần “chọn mặt gửi vàng”
Trong bối cảnh mặt bằng giá tại các đô thị lớn không còn nhiều dư địa tăng trưởng, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển rõ nét về các vùng ven và đô thị loại hai – nơi có quỹ đất lớn, chi phí phát triển hợp lý và tiềm năng tăng giá dài hạn. Báo cáo từ VARS cho biết, trong quý II/2025, 53% nguồn cung nhà ở đến từ miền Bắc, chủ yếu từ các tỉnh vệ tinh Hà Nội như Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương. Khu vực miền Nam cũng đang dần trở lại với 34% nguồn cung, tuy nhiên vẫn bị bỏ xa do thiếu các dự án quy mô lớn.
Đáng chú ý, thông tin về sáp nhập địa giới hành chính giữa các tỉnh thành đã tạo ra làn sóng đầu tư “ăn theo” mạnh mẽ trong thời gian qua. Từ cuối tháng 3 đến đầu tháng 4, giá bất động sản tại một số địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, vùng ven Hà Nội tăng từ 20 – 40%, đặc biệt tại phân khúc đất nền. Tuy nhiên, đến giữa tháng 4, khi thông tin chính thức được công bố và kỳ vọng dần “hạ nhiệt”, thị trường nhanh chóng chững lại. Các khu vực không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt cả về thanh khoản lẫn mức giá.
Trường hợp Nhơn Trạch là một minh chứng rõ ràng cho rủi ro khi đầu tư theo “sóng tin đồn”. Sau khi xuất hiện thông tin về khả năng sáp nhập vào TP.HCM, thị trường nơi đây lập tức bùng nổ với mức giá tăng vọt 30 – 40% trong vài tháng. Nhưng khi có xác nhận chính thức rằng việc sáp nhập không diễn ra, giá lập tức quay đầu, thanh khoản tụt dốc khiến nhiều nhà đầu tư “đu đỉnh” chịu thiệt hại nặng nề.
Theo các chuyên gia, đầu tư bất động sản theo phong trào, tin đồn hay kỳ vọng chính sách mà thiếu nền tảng thực tế sẽ dễ dẫn đến rủi ro. Thay vì “bắt sóng”, nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị thật, ưu tiên các khu vực có hạ tầng đang triển khai rõ ràng, quy hoạch đồng bộ, và có sự xuất hiện của cộng đồng cư dân thực tế.
Ba yếu tố then chốt mà các chuyên gia khuyến nghị gồm: hệ thống hạ tầng giao thông lớn được chính phủ cam kết triển khai (như vành đai, metro, cao tốc); các địa phương có cụm công nghiệp – doanh nghiệp lớn tạo việc làm bền vững; và cuối cùng là khả năng hình thành cộng đồng cư dân sinh sống lâu dài, tạo nền tảng cho dịch vụ tiện ích phát triển.
Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 được dự báo tiếp tục duy trì đà phục hồi. Tuy nhiên, để hướng đến phát triển ổn định và bền vững, bài toán cần giải không chỉ là tăng nguồn cung mà còn phải điều tiết hợp lý theo nhu cầu thực tế. Cơ cấu sản phẩm cần đa dạng hơn, ưu tiên phát triển các phân khúc giá phù hợp, đồng thời gắn chặt với hệ thống hạ tầng và chiến lược quy hoạch bài bản. Khi đó, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư mới có thể tìm được giá trị thật trong một thị trường nhiều biến động.
Khánh Yên
