Nguồn cung bất động sản bật tăng, tiến sát “đỉnh” chu kỳ 2018
Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 chứng kiến bước tăng trưởng đáng chú ý về nguồn cung. Dữ liệu nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới trong năm nay tăng khoảng 50% so với năm 2024, tiến rất gần mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018 – thời kỳ được xem là sung mãn nhất của thị trường trong chu kỳ trước.
Động lực quan trọng đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới hoặc tái khởi động sau thời gian dài vướng mắc pháp lý. Đáng chú ý, có tới 1.759 dự án nhà đất tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh đã được tháo gỡ, tạo cú hích lớn cho nguồn cung toàn thị trường.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội năm 2025, phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS ngày 17/12/2025, cả nước hiện có 3.297 dự án BĐS với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị vẫn giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.
Giao dịch phục hồi rõ nét, căn hộ tiếp tục dẫn dắt mặt bằng giá
Nguồn cung tăng mạnh nhưng thị trường không rơi vào trạng thái dư thừa. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, nhiều dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” chỉ sau thời gian ngắn mở bán. Kết quả này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao, đồng thời dòng tiền đầu tư trung và dài hạn đang quay trở lại thị trường.
Song hành với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS tiếp tục xu hướng đi lên. Phân khúc căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Theo thống kê của VARS IRE vào cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân tại các dự án trong tập mẫu nghiên cứu tăng tới 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM. Cá biệt, trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.
Không chỉ chung cư, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng giá cao, có nơi lên tới khoảng 30% trong năm. Từ cuối quý IV/2025, giá BĐS tại một số thị trường xuất hiện dấu hiệu chững lại và đi ngang, song thực tế chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư mua vào ở mức giá chênh cao hoặc chạy theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.
Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, cùng với tâm lý thị trường được củng cố bởi hàng loạt giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án hạ tầng giao thông và công trình quy mô lớn, các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá BĐS khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.
Tồn kho tăng nhưng mang tính tích cực, đất nền dự án tiếp tục khan hiếm
Về tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, trong quý III/2025, lượng tồn kho BĐS ở mức khoảng 26.717 căn và nền đất. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, cao hơn 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.
Theo VARS IRE, sự gia tăng tồn kho hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện tín hiệu tích cực. Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, tồn kho hiện tại phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khá tốt.
Thực trạng này cũng phản ánh sát diễn biến thị trường, nhất là trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt.
Nhà ở xã hội chuyển biến tích cực, lệch pha cung – cầu vẫn lớn
Ở phân khúc nhà ở xã hội, tốc độ triển khai đã được cải thiện đáng kể. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.000 căn, vượt kế hoạch đề ra, đồng thời khởi công mới 85 dự án với quy mô hơn 91.000 căn. Có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao, bao gồm nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng và Đà Nẵng.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhà ở xã hội vẫn còn nhiều nút thắt. Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức, quỹ đất dù đủ về số lượng nhưng chất lượng chưa đảm bảo, thường nằm xa trung tâm và thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục đầu vào và đầu ra phức tạp, trong khi giá bán tại một số dự án vẫn ở mức cao. Tình trạng môi giới trái phép, quảng cáo “suất ngoại giao” tiếp tục làm méo mó chính sách và giảm ý nghĩa nhân văn của nhà ở xã hội.
Theo VARS IRE, dù nguồn cung nhà ở xã hội đã cải thiện, quy mô vẫn còn rất nhỏ so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, thị trường nhà ở thương mại chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở giá phù hợp, khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài. Áp lực chi phí từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý cũng khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá bán.
Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS bền vững. VARS IRE đồng tình với các định hướng này và kiến nghị tiếp tục ưu tiên phát triển các dự án có mức giá phù hợp, xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực, đồng thời đẩy nhanh chuyển đổi số và xây dựng hệ thống dữ liệu BĐS để nâng cao hiệu quả điều tiết thị trường.
Khánh Yên
