Nghị quyết 254/2025/QH15: Cú hích từ thực tiễn
Nhận định tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) tổ chức tại Hà Nội, Tiến sĩ Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, hàng loạt cải cách pháp lý thời gian qua đang tạo ra bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản.
Theo ông Phan Đức Hiếu, từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư cho tới Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tư duy xây dựng chính sách đã có sự thay đổi rõ nét, chuyển từ xử lý tình huống sang giải quyết tận gốc các điểm nghẽn tồn tại nhiều năm.
Một trong những thay đổi mang tính nền tảng là tinh thần mới của Luật Quy hoạch. Việc giải quyết mâu thuẫn, chồng chéo giữa các loại quy hoạch – từ quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương đến quy hoạch sử dụng đất – đã tháo gỡ “nút thắt” từng khiến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ suốt thời gian dài chỉ vì không đồng bộ quy hoạch.
Phân tích sâu hơn về Nghị quyết 254/2025/QH15, Tiến sĩ Phan Đức Hiếu cho rằng đây là văn bản có tính thực tiễn rất cao, tập trung trực tiếp vào những vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản gặp phải khi tiếp cận đất đai và triển khai dự án.
Điểm đột phá được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là cơ chế cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại trong trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và số người có quyền sử dụng đất. Quy định này xử lý triệt để tình trạng “một vài hộ giữ đất” khiến cả dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng bị đình trệ, gây lãng phí lớn nguồn lực xã hội.
Không chỉ vậy, Nghị quyết 254 còn mang lại sự linh hoạt đáng kể trong chính sách tài chính đất đai. Việc áp dụng phổ biến bảng giá đất thay cho cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm rủi ro phát sinh tiêu cực và tăng tính minh bạch. Đồng thời, doanh nghiệp được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, qua đó chủ động hơn trong quản trị dòng tiền và kế hoạch đầu tư.
Một cải cách khác được đánh giá cao là việc đẩy nhanh đấu giá, đấu thầu dự án. Theo đó, chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã có thể tổ chức đấu giá, thay vì phải chờ quy hoạch chi tiết 1/500 như trước đây. Điều này giúp phá vỡ vòng luẩn quẩn thủ tục, rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án cho cả doanh nghiệp lẫn chính quyền địa phương.
Pháp lý – một trong ba trụ cột điều tiết vĩ mô thị trường
Ở góc nhìn vĩ mô, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cho rằng thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không còn nằm ở câu chuyện “có vốn hay không”, mà là doanh nghiệp có đủ năng lực thích nghi với mặt bằng lãi suất mới hay không.
Theo ông Lực, môi trường tiền tệ đang thay đổi theo hướng cấu trúc, buộc doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược tài chính, danh mục dự án đến cơ cấu sản phẩm. Thực tế cho thấy, năm 2025, tín dụng toàn lĩnh vực bất động sản ước tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của hệ thống ngân hàng. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng tới 24%, còn cho vay mua và sửa nhà ở tăng khoảng 14–15%.
Những con số này cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực hút vốn lớn, giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, sự lệch pha giữa tăng trưởng tín dụng và tăng trưởng huy động vốn đang hình thành một mặt bằng lãi suất mới, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp khó có thể quay về mức thấp như giai đoạn 2020–2021.
Số liệu từ Cục Thống kê cho thấy, năm 2025, lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 9,62%, cao hơn mức tăng GDP chung của cả nước là 8,02%. Riêng GDP của lĩnh vực bất động sản đạt mức tăng 4,63%, cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây.
Đáng chú ý, đầu tư kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,5% GDP, trong khi xây dựng đóng góp tới 6,13%. Những con số này phản ánh rõ vai trò lan tỏa của bất động sản đối với nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tài chính – ngân hàng, lao động và tiêu dùng.
Dù vậy, theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn chưa tương xứng với tốc độ phục hồi do chi phí vốn cao, áp lực pháp lý và sức mua thị trường chưa thực sự mạnh.
Ở góc độ thể chế, các chuyên gia đánh giá cao giai đoạn tháo gỡ chính sách mạnh mẽ chưa từng có cho thị trường bất động sản. Hàng loạt nghị quyết của Quốc hội như Nghị quyết 170, 171 đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Đặc biệt, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về định danh nhà, đất được coi là một bước ngoặt quan trọng. Theo quy định này, mỗi thửa đất, mỗi căn nhà sẽ được gắn một mã định danh điện tử, tương tự như căn cước công dân, nhằm tăng tính minh bạch, hợp pháp và phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở, đất đai.
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, đây là nền móng quan trọng để thị trường vận hành lành mạnh hơn, giảm tranh chấp, hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao chất lượng thông tin cho cả người mua lẫn cơ quan quản lý.
Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy để bước vào chu kỳ mới
Phân tích diễn biến thị trường, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, từ cuối năm 2023, những tín hiệu phục hồi đầu tiên đã xuất hiện khi các chính sách điều chỉnh bắt đầu phát huy tác dụng và tâm lý nhà đầu tư dần ổn định.
Sang năm 2024–2025, giao dịch và phát hành mới từng bước khởi sắc, dù chưa thể so sánh với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Tuy nhiên, điểm tích cực nằm ở chất lượng phục hồi, khi thị trường vận hành thận trọng hơn, có chọn lọc hơn và dựa nhiều hơn vào nền tảng tài chính thực chất của doanh nghiệp.
Theo ông Thịnh, năm 2026 có thể trở thành mốc chuyển mình quan trọng của thị trường bất động sản. Khi tái cấu trúc doanh nghiệp cơ bản hoàn tất, pháp lý được hoàn thiện hơn và niềm tin nhà đầu tư được khôi phục, thị trường trái phiếu bất động sản sẽ dần lấy lại vai trò là kênh huy động vốn trung và dài hạn, thay vì chỉ mang tính “chữa cháy” như giai đoạn vừa qua.
Ở góc độ quản lý, Nhà nước cần tiếp tục đóng vai trò “nhạc trưởng”, định hướng và giám sát thị trường thông qua khung pháp lý minh bạch, kỷ cương, thay vì can thiệp hành chính cứng nhắc. Chỉ khi doanh nghiệp chấp nhận tái cấu trúc thực chất, thích nghi với mặt bằng lãi suất mới và phát triển dựa trên nhu cầu thực, thị trường bất động sản mới có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững tiếp theo.
Khánh Yên
