Tại cuộc họp mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức phiên làm việc Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” nhằm tìm lời giải từ góc độ chính sách và pháp luật.
Nhu cầu cấp thiết phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam
Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng tăng cao, nhà ở thương mại vừa túi tiền đang trở thành nhu cầu bức thiết đối với đại đa số người dân Việt Nam có thu nhập trung bình và thấp. Hiện tượng thiếu hụt loại hình nhà ở này không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà còn là xu hướng chung tại nhiều quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Đức hay Úc. Giá mua và thuê nhà tăng vượt mức 4-5% mỗi năm, gây áp lực lên khả năng chi trả của tầng lớp lao động, đặc biệt là các thế hệ trẻ như Millennials và Gen Z.
Tại cuộc họp Hội đồng tư vấn đề tài khoa học "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức sáng 24/7, TS. LS. Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch VNREA, Chủ nhiệm đề tài nhận định: Việt Nam đang phải đối mặt với một loạt rào cản lớn khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền rơi vào tình trạng khan hiếm kéo dài.
Trong đó, vướng mắc lớn nhất chính là sự thiếu hụt nguồn cung, bắt nguồn từ những thủ tục pháp lý phức tạp khiến nhiều dự án bị đình trệ. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, chi phí nhân công cũng tăng mạnh khiến chi phí đầu tư đội lên. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch xây dựng khắt khe làm tăng thêm 40-50% chi phí, dẫn đến việc sản phẩm không còn "vừa túi tiền" như kỳ vọng.
Không dừng lại ở đó, thị trường bất động sản ngày càng bị tài chính hóa, khi các quỹ đầu tư đổ vốn mua nhà cho thuê, đẩy giá tăng cao. Cùng với đó, phân biệt không gian đô thị, hạ tầng yếu kém ở các khu vực ngoại thành khiến nhà ở giá rẻ thiếu sức hút, đồng thời làm giảm chất lượng sống.
Chính sách nào để thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền?
Để tháo gỡ các điểm nghẽn nêu trên, đề tài khoa học do VNREA chủ trì đã thực hiện nhiều nghiên cứu thực tiễn trong nước và quốc tế, đồng thời khảo sát 3 nhóm đối tượng chính: doanh nghiệp, người dân và chuyên gia. TS. Nguyễn Thành Công – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, nhóm nghiên cứu đã ứng dụng các mô hình định lượng, mô hình cung – cầu đồng thời để đánh giá thực trạng và dự báo thị trường đến năm 2030, tầm nhìn 2045.
Các chuyên gia tham gia đề tài cho rằng, trước hết cần làm rõ khái niệm "nhà ở vừa túi tiền". Đây không phải là nhà ở xã hội, cũng không đơn thuần là nhà giá rẻ, mà là sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình. Trên thế giới, khái niệm này thường được xác định dựa vào tỷ lệ chi phí nhà ở so với thu nhập (thường dưới 30%).
Tại buổi họp, ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng đề tài cần làm rõ cách tiếp cận của Nhà nước: điều tiết phía cung, phía cầu hay can thiệp trực tiếp vào sản phẩm nhà ở. Đồng thời, phải xác định được loại hình sản phẩm mà thị trường đang thiếu: nhà giá thấp, trung cấp hay cao cấp, để từ đó định hướng chính sách phù hợp.
GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh vai trò của mô hình định lượng và phân tích cung – cầu để dự báo biến động giá cả. Đồng thời, ông đề xuất đề tài nên tập trung nghiên cứu chính sách trên ba trục: tài chính, đất đai và các nhóm pháp luật liên quan.
Từ góc độ thực tiễn, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA đề xuất một số chính sách then chốt như: phân bổ chỉ tiêu dân số hợp lý trong quy hoạch; điều tiết thị trường thông qua kế hoạch sử dụng đất, chính sách thuế – tín dụng; cải cách thủ tục đầu tư và kiểm soát giá cả để giúp doanh nghiệp chủ động trước biến động vật tư xây dựng.
Kinh nghiệm quốc tế và gợi mở chính sách cho Việt Nam
Tại các hội thảo và tọa đàm khoa học quốc tế trong khuôn khổ đề tài, VNREA đã tham khảo nhiều mô hình thành công từ các nước ASEAN như Singapore, Malaysia, Philippines. Các quốc gia này đều đã xây dựng hệ thống nhà ở vừa túi tiền nhờ khung pháp lý rõ ràng, cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tư nhân và kiểm soát giá bằng các công cụ như định giá tối đa.
Ông Hoàng Việt Cường – Phó TGĐ PwC Việt Nam gợi ý, Việt Nam có thể học hỏi mô hình "build-operate-score" của Singapore, trong đó chấm điểm hiệu quả khu đô thị để lựa chọn doanh nghiệp cho các dự án tiếp theo. Đây là cách kiểm soát chất lượng và đảm bảo tính bền vững.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến và PGS.TS Nguyễn Thị Nga từ Trường Đại học Luật Hà Nội cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc rà soát chính sách hiện hành, đánh giá hiệu quả thực tiễn và đề xuất sửa đổi. Theo các chuyên gia, yếu tố mấu chốt để phát triển phân khúc nhà ở này là tạo được mức giá phù hợp, mà vẫn đảm bảo chất lượng sống và khả năng sinh lời hợp lý cho nhà đầu tư.
Kết luận tại phiên họp, Chủ nhiệm đề tài – TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết, kết quả nghiên cứu sẽ tiếp tục được hoàn thiện, phản biện và công bố rộng rãi, hướng tới mục tiêu trở thành tài liệu tham khảo giá trị cho việc hoạch định chính sách phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam. Đề tài dự kiến hoàn thành vào quý I/2026 với sự bảo trợ tài chính từ Tập đoàn CEO và đồng hành truyền thông của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.
Khánh Yên
