Quản lý các dự án nhà ở (Hà Nội): Nhiều hạn chế, bất cập

(THCL) _ Các dự án khu đô thị mới, nhà ở thương mại trên địa bàn TP. Hà Nội không ngừng được xây dựng, đã góp phần tạo nên nhiều quỹ nhà ở mới, phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân, tạo cảnh quan đô thị văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực trên, còn tồn tại những mặt hạn chế, bất cập trong công tác quản lý các dự án nhà ở.

Quỹ nhà ở vượt quá nhu cầu

Đó là nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng tại Hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam: 20 năm nhìn lại và phát triển”, được tổ chức ở TP. HCM vào sáng 11/9. Cụ thể, hiện cả nước có trên 4.000 dự án BĐS được chấp thuận đầu tư, với tổng mức đầu tư ước tính gần 4,5 triệu tỷ đồng. Nếu triển khai toàn bộ các dự án này thì số lượng nhà ở sẽ vượt quá nhu cầu của người dân.

Ông Nam cho biết, số dự án này sẽ tạo ra diện tích nhà ở hơn 416 triệu m2 sàn (tương đương gần 3 triệu căn). Trong đó, tại Hà Nội, tổng số nhà ở theo quy hoạch là hơn 520.000 căn, TP. HCM hơn 570.000 căn. Trong khi đó, các chủ đầu tư mới bắt tay thực hiện được 17% giá trị đầu tư do nhiều chủ đầu tư không đủ nguồn lực.

Đây là hậu quả của việc các địa phương cấp phép đầu tư quá nhiều dự án mà không căn cứ vào nhu cầu thực tế. Ông Nam dẫn chứng, tại Hà Nội, nếu hoàn thành toàn bộ các dự án đã được cấp phép cho chủ đầu tư thì thành phố sẽ có thêm hơn 520.000 căn nhà, tính cả chung cư và nhà thấp tầng (chưa kể số nhà ở do dân tự xây dựng cũng tương đương con số này). Để thực hiện số dự án đã được cấp phép, các chủ đầu tư phải cần đến số vốn khoảng 900.000 tỷ đồng (tương đương 45 tỷ USD). Trong khi đó, khu vực đô thị của Hà Nội mới có khoảng hơn 730.000 hộ dân với dân số khoảng 3 triệu người.

Cũng theo ông Nam, tính đến 20/8/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 82.295 tỷ đồng, giảm khoảng 12.163 tỷ đồng (tương đương 12,88% so với cùng thời điểm cuối năm 2013). Trong đó, đáng chú ý là tồn kho căn hộ chung cư hiện vào khoảng 17.000 căn (tương đương 26.000 tỷ đồng) và tồn kho đất nền nhà ở là hơn 8,7 triệu m2 (tương đương 28.500 tỷ đồng).

Hàng loạt sai phạm chưa được xử lý?

Mới đây, theo báo cáo kết quả giám sát việc chấp hành pháp luật trong đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn, HĐND TP. Hà Nội cho rằng, Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối, nhưng thiếu chủ động tham mưu cho chính quyền việc lập kế hoạch bám sát chương trình phát triển nhà ở và kiểm tra việc chấp hành pháp luật, xử lý sai phạm. Sở Tài nguyên và Môi trường thiếu chủ động đôn đốc chủ đầu tư thực hiện thủ tục, hồ sơ tính lại nghĩa vụ tài chính của dự án sau khi điều chỉnh quy hoạch; thiếu chủ động rà soát, kiểm tra việc đầu tư trạm xử lý nước thải, đánh giá tác động môi trường của các khu đô thị, nhà ở. Sở Kế hoạch Đầu tư thiếu chủ động giám sát, đánh giá đầu tư, theo dõi tiến độ dự án…

Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, qua kiểm tra có tới 352 dự án được giao đất, cho thuê đất có dấu hiệu vi phạm. Số lượng dự án nhà ở thương mại rất lớn, nhưng trong các năm 2006 - 2009, mỗi năm, Sở Xây dựng chỉ kiểm tra 2 dự án; năm 2012 là 30, năm 2013 là 17 và năm 2014, dự kiến là 30. Vì thế, có tình trạng như tại Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, trong khi chưa được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, chủ đầu tư đã tự điều chỉnh xây dựng, nhưng sau khi kiểm tra, xử phạt vi phạm, chủ đầu tư được điều chỉnh quy hoạch theo hiện trạng đã xây dựng.

Nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán, dành phần đất chưa giải phóng mặt bằng cho công trình công cộng, giáo dục, y tế… Hay như, tình trạng đa số khu đô thị thiếu trạm xử lý nước thải theo quy hoạch, nước thải xả trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung; nắng nóng thiếu nước sinh hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do thiếu sự kết nối hạ tầng chung của khu vực…

Ngoài tác động khách quan như điều chỉnh địa giới hành chính hay thị trường BĐS trầm lắng, nhiều dự án phải giãn tiến độ hoặc dừng triển khai thì việc phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước với chính quyền địa phương đang có nhiều "vấn đề".

Chẳng hạn, báo cáo của ba sở có trách nhiệm quản lý về lĩnh vực này đã đưa ra các số liệu dự án phát triển nhà ở rất khác nhau: Sở Kế hoạch Đầu tư là 200 dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường 410 dự án, Sở Xây dựng 373 dự án. Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ năm 2011, sở này đã rà soát 32 ô đất thuộc 9 dự án có diện tích hơn 152.000 m2 phải bàn giao cho thành phố, nhưng đến nay, vẫn không rõ đã thực hiện như thế nào?

Tuấn Ngọc