Sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản: Cần những ý kiến đa chiều và tránh sự chồng chéo

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng tại các địa phương, cũng như các ngành nghề liên quan nói riêng.

Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội ngày càng lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Tình hình này đặt ra nhu cầu cấp thiết cần phải rút sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/12/2014; Luật Đất đai ngày 29/11/2013...

Cả 3 luật đều có những vướng mắc 

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng,cho rằng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản, cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau.

Cũng phải chia sẻ rằng, có vấn đề cần phải báo cáo Bộ Chính trị, thậm chí Quốc hội sẽ phải bỏ phiếu riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào các bộ luật. Bởi luật pháp còn gắn với chính trị, văn hoá, kinh tế.

Thực tế chính vì có sự tranh cãi giữa các luật nên chúng ta mới cần có sửa đổi. Tuy nhiên, việc sửa 2 luật trong bối cảnh hiện nay có nhiều nhạy cảm như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng…

Khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư. Còn ở phía nhà làm luật, chúng tôi nhìn ở góc độ phải hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Có một số vấn đề chúng tôi đặt ra như sau:

Thứ nhất, phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác? Điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo?

Thứ hai, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, tức là luật cũ vẫn có cái tốt không thể xoá bỏ; điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tế.

Thứ ba, phải phát triển các vấn đề mà trong các văn bản dưới luật đã và đang quy định thấy hợp lý thì cần đưa vào luật như Nghị định 99, Thông tư 02, Thông tư 06… Nhưng quy định tại nghị định hay thông tư đưa vào luật thì phải phù hợp để không có nhiều thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa 2 luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn…

Cụ thể với Luật Nhà ở:

Thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?

Thứ hai, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan, tôi cho rằng, phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ.

Thứ ba, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…

Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.

Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.

Với Luật Kinh doanh bất động sản theo ông Khởi: 

Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?

Thứ hai, chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề: Chúng ta chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản….

Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Thứ năm, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, Luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.

Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường: Câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới thực hiện điều tiết.

Tóm lại, dưới góc độ nhà quản lý ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật.

Chuyên gia “hiến kế”

Từ các vấn đề đã và đang tồn tại, TS cấn Văn Lực kiến nghị: 

Về Luật Kinh doanh bất động sản, thứ nhất, chúng ta nên thêm hai chương gồm: Chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây là chính là những tài nguyên rất quan trọng. Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này là hết sức cần thiết.

Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh… Trong thời gian tới, bất động sản xanh là một xu thế, do đó cần sớm có những quy định về các loại hình mới này.

Thứ hai, có những điều khoản, quy định nào khác mới xuất hiện thì nên lấy luật nào để điều chỉnh? Đây cũng là câu chuyện cần được quan tâm. Ví dụ như trần lãi suất, tín dụng đen.

Thứ ba, liên quan đến câu chuyện quản lý kinh doanh bất động sản, chúng ta nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó.

Vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, vừa “dính” Luật Đất đai vừa dính Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề này phải ăn theo Luật Đấu giá tài sản.

Về quản lý Nhà nước, TS Cấn Văn Lực cho rằng Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý 4 vấn đề sau:

Thứ nhất là công cụ thuế. Chúng ta nên ủng hộ xu thế này nhưng vấn đề là cách làm như thế nào? Ví dụ như câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ 2, 3 nên ủng hộ nhưng phải thực hiện như thế nào để công bằng, văn minh.

Thứ hai là phí như phí bảo trì, bảo dưỡng.

Thứ ba là các chỉ số giá. Chỉ số giá có thể Nhà nước hoặc cá nhân, doanh nghiệp tổ chức và đưa ra các chỉ số nhưng Nhà nước phải là cơ quan can thiệp để quản lý nhằm đảm bảo các chỉ số giá được đưa ra phù hợp, chính xác.

Thứ tư là Nhà nước cần phải phân ra trách nhiệm rõ ràng, đúng, phù hợp với các đầu mối gồm Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Về các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản nói chung, ông Lực đề xuất: 

Thứ nhất, cần quản lý giá bất động sản, phải có cơ sở dữ liệu về diễn biến giá về bất động sản thông qua hệ thống trung gian, giống như chứng khoán phải qua sàn. 

Thứ hai, cần phát triển nguồn lực liên quan đến bất động sản, nên chuẩn hóa về hành nghề. Môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề nhưng vấn đề ai là người cấp. Theo tôi việc cho phép Hiệp hội Bất động sản làm điều này là hợp lý.

Thứ ba, minh bạch hóa thị trường cũng là điều rất quan trọng. Thông tin dữ liệu thị trường bất động sản quý như vàng nhưng quan trọng là phải có đầu mối làm việc này.

Chúng ta chuyển đổi số hơi chậm, một phần là thiếu minh bạch nhưng rõ ràng đây là xu thế tất yếu. Cần có quy định để kiểm soát, tăng khả năng thu thuế và tăng thu thập dữ liệu thông qua nền tảng số.

Cuối cùng, cần nâng cao năng lực cơ quan quản lý và doanh nghiệp bất động sản. 

TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần phải hết sức quan tâm tới việc quản lý tứ giác: Một là, thị trường chứng khoán, hai là ngân hàng, ba là bảo hiểm và bốn là bất động sản. “Ngân hàng cho vay bất động sản, doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán… Nó chính là chiếc bình thông nhau. Khi quản lý, điều tiết, chúng ta phải quan tâm tới những vấn đề này”, ông Lực nhấn mạnh.

Kiều Tuyết