Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh năm 2023: Trở ngại trên con đường phục hồi

Thị trường ảm đạm

CBRE Việt Nam (thuộc Tập đoàn CBRE Group, một trong những đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới) vừa chính thức công bố Báo cáo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 trong đó thể hiện rõ nét thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ đối mặt với nhiều thách thức, trở ngại trên con đường phục hồi.

Trong năm 2022, nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng 2% với 03 toà nhà mới đi vào hoạt động, diện tích thuê xấp xỉ 40.000 m2. Trong Quý 4, không có toà nhà văn phòng mới nào đi vào hoạt động, chủ yếu do vấn đề chậm tiến độ của các toà nhà mới. Các cuộc thanh tra gần đây liên quan đến những sai phạm của chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các dự án trong tương lai, đặc biệt là các toà nhà hạng A tại khu vực trung tâm.

Tìm kiếm mặt bằng văn phòng có chất lượng sẽ tiếp tục là xu hướng trong năm 2023 của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đều hướng đến mục tiêu tham vọng về Net Zero, cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn của ESG. Trong năm 2023, thị trường sẽ có thêm khoảng hơn 200.000 m2 sàn với 2 dự án hạng A đầu tiên tại Thủ Thiêm và 1 dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh, cung cấp thêm nhiều mặt bằng có chất lượng cao và đạt chuẩn xanh cho khách thuê.

Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo là sẽ giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%. Ở chiều hướng ngược lại, văn phòng hạng B sẽ hoạt động ổn định với giá thuê dao động xung quanh mức hiện tại và tỷ lệ trống tuy có thể tăng trong năm 2023 nhưng sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024 nhờ vào nguồn cung hạn chế.

Còn đối với thị trường căn hộ bán, trong Quý 4/2022, chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại thị trường TP. Hồ Chí Minh. Đây cũng là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19). Tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019. Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu với 03 dự án được chào bán mới và 01 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 1.000 căn hộ, chiếm gần 81% tổng nguồn cung mới.

Phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán trong năm. Đáng chú ý, 93% nguồn cung của năm 2022 được chào bán trong 3 quý đầu và 60% nguồn cung căn hộ đến từ các phân khu của khu đô thị Vinhomes tại quận 9. Điểm chung của các dự án được chào bán mới trong năm 2022 là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đã có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã được hình thành từ những giai đoạn trước.

Quý 4/2022 ghi nhận 1.155 căn hộ chào bán thành công, giảm 85% so với quý trước. Đây cũng là lần đầu tiên số căn hộ bán được trong quý thấp hơn số lượng căn hộ mới chào bán kể từ khi sau đại dịch COVID-19.

Theo CBRE Việt Nam, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15% sau giai đoạn ưu đãi, khiến cho khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức. Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định mua nhà. Tổng số căn bán được của cả năm 2022 là 18.545 căn, giảm 37,3% so với giai đoạn trước dịch năm 2019.

Giá bán căn hộ trung bình trong Quý 4/2022 không có nhiều thay đổi so với quý trước. Phân khúc hạng sang là phân khúc duy nhất có mức giá trung bình tăng là 1,4% so với Quý 3 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó các phân khúc còn lại gần như không có sự thay đổi về giá so với quý trước. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng lại có nhiều sự đột biến trong quý cuối của năm khi nhiều chủ đầu tư chào bán dự án với mức chiết khấu cao hơn so với thông lệ.

Cũng theo CBRE Việt Nam, mức chiết khấu này có thể dao động từ 20% đến 45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Mức chiết khấu cao này chỉ đến từ các chủ đầu tư đang gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.

Giá thứ cấp có ghi nhận giảm trong quý cuối năm, chủ yếu tại các dự án có số lượng sản phẩm lớn, có yếu tố đầu cơ cao với mức giảm giá có thể lên tới 20%. Theo đánh giá của CBRE, mức giảm giá này thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ chưa phải là hiện tượng “cắt lỗ” cục bộ trên toàn thị trường. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc không gặp nhiều áp lực về dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội tốt hơn để thanh khoản.

 Trở ngại trên con đường phục hồi

CBRE Việt Nam dự báo, trong năm 2023, TP. Hồ Chí Minh sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%. Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu.

Ngoài khu Đông vẫn là hướng phát triển chính của thành phố với hơn 48% tổng nguồn cung, khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực Quận Bình Tân. Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, “Nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở đã có sự hồi phục đáng kể sau đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hướng này. Tuy nhiên, những biến động trên thị trường vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường. CBRE dự đoán thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung với ít các căn hộ hạng sang hơn, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023-2024”.

“Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như các giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường” bà Dung cho biết.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường BĐS năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông. Trong bối cảnh nguồn vốn của các doanh nghiệp BĐS chủ yếu phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng, do vậy khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì nguồn cung BĐS trên thị trường bị khan hiếm là không thể tránh khỏi.

Đồng thời, thị trường BĐS năm 2023 cũng sẽ có những biến chuyển thận trọng hơn. Xét về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và thiếu vắng những sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Hoàng Bách