Ngay từ những tháng đầu năm 2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chịu áp lực nợ trái phiếu. Do dòng tiền chưa cải thiện rõ rệt, một số công ty phải chậm thanh toán hoặc thương lượng với trái chủ về các khoản nợ đến hạn.
Theo báo cáo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) cho biết chưa thể thu xếp nguồn tiền để thanh toán hơn 1.435 tỷ đồng nợ gốc và gần 428 tỷ đồng tiền lãi đến hạn vào ngày 16/3 với lô trái phiếu NVLH2224006. Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân là chưa cân đối được nguồn vốn.
Lô trái phiếu này được phát hành ngày 15/3/2022, với kỳ hạn ban đầu đến 15/3/2024 và đã được gia hạn. Tổng giá trị phát hành ban đầu là 1.500 tỷ đồng. Hiện Novaland đang tiếp tục làm việc với nhà đầu tư để tìm phương án xử lý phù hợp cho khoản nợ này.
Không chỉ công ty mẹ, các đơn vị thành viên trong hệ sinh thái Novaland cũng gặp tình trạng tương tự. Cụ thể, CTCP Nova Final Solution chưa thể thanh toán 102,7 tỷ đồng nợ gốc và gần 23,3 tỷ đồng lãi của lô trái phiếu phát hành từ năm 2019, đến hạn vào ngày 13/3. Doanh nghiệp cho biết đang đàm phán với nhà đầu tư và dự kiến mua lại toàn bộ lô trái phiếu trong tháng 4.
Trước đó, Công ty TNHH No Va Thảo Điền, đơn vị do Novaland sở hữu 99,99%, cũng báo cáo chậm thanh toán lô trái phiếu NTDCH2227001 với tổng nghĩa vụ 2.167,3 tỷ đồng do chưa cân đối được dòng tiền.
Không chỉ Novaland, CTCP Đầu tư LDG (HoSE: LDG) cũng đang gặp áp lực nợ trái phiếu. Doanh nghiệp chưa thể thanh toán lô LDGH2123002 đáo hạn từ 10/12/2023, còn nợ khoảng 186,4 tỷ đồng gốc và hơn 27 tỷ đồng lãi, nâng tổng nghĩa vụ vượt 200 tỷ đồng. LDG cho biết nguyên nhân do khó khăn tài chính kéo dài và đang làm việc với trái chủ để tìm phương án xử lý.
Trước đó, LDG đã mua lại 213,6 tỷ đồng gốc từ lô trái phiếu này. Nguồn vốn ban đầu được dùng để tái cấu trúc chi phí, phát triển dự án khu đô thị thông minh Thành Đô và bổ sung vốn cho hoạt động kinh doanh.
Hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp giảm từ tháng 2, trong khi tổng giá trị trái phiếu đáo hạn 10 tháng còn lại của năm 2026 ước khoảng 194.000 tỷ đồng. Nhóm bất động sản vẫn dẫn đầu về mua lại và áp lực đáo hạn, với nhiều trái phiếu đến hạn tập trung vào quý 2 và quý 4. Khối phi ngân hàng dự kiến có gần 78.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó gần 70% thuộc nhóm bất động sản.
Áp lực trả nợ gia tăng trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn mới lại gặp nhiều trở ngại. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng cho vay bất động sản, không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung và duy trì tỷ trọng khoảng 25% tổng dư nợ. Điều này khiến dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này bị siết chặt hơn.
Bên cạnh đó, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà đã tăng lên mức 13–14%/năm, khiến người mua nhà thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Lãi suất cao không chỉ làm giảm nhu cầu đầu cơ mà còn ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực, từ đó tác động trực tiếp đến khả năng bán hàng của doanh nghiệp.
Ở kênh trái phiếu, các quy định mới yêu cầu xếp hạng tín nhiệm đối với phát hành ra công chúng đã khiến việc huy động vốn trở nên khó khăn hơn. Đồng thời, chi phí vốn cũng tăng lên đáng kể khi lãi suất trái phiếu bất động sản trong quý 1 đạt khoảng 13,5%/năm, mức cao nhất trong gần 2 năm.
Sự kết hợp của áp lực đáo hạn lớn, chi phí vốn tăng cao và điều kiện huy động vốn ngày càng chặt chẽ khiến bài toán tài chính của doanh nghiệp bất động sản trở nên phức tạp hơn. Trong bối cảnh đó, dòng tiền từ hoạt động bán hàng được xem là yếu tố then chốt.
Các chuyên gia cho rằng việc đẩy nhanh tiến độ bán hàng, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao, là giải pháp quan trọng giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền. Đồng thời, việc điều chỉnh giá bán theo hướng linh hoạt cũng có thể kích thích nhu cầu thị trường, qua đó hỗ trợ thanh khoản và giảm áp lực nợ.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính, ngành bất động sản đang bước vào quá trình tái cấu trúc sâu rộng. Áp lực trái phiếu đến hạn không chỉ là thách thức trước mắt mà còn là phép thử đối với năng lực quản trị và sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp.
Quá trình xử lý nợ trái phiếu cũng đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dự án có khả năng tạo dòng tiền sẽ dần phục hồi và lấy lại niềm tin từ thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém về quản trị và phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay sẽ đối mặt với nguy cơ thu hẹp khả năng tiếp cận nguồn vốn trong tương lai.
Chi Chi (t/h)
