Vốn hóa đất đai trong các dự án đổi đất lấy hạ tầng

Cụ thể, trong thực hiện dự án BT, Luật Đất đai chỉ quy định về thẩm quyền giao đất chứ không quy định về định giá đất. Trong khi thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là thuộc UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Yếu tố cần làm rõ là xác định được giá trị đất đai mang đổi lấy hạ tầng.

Công trình khách sạn Hương Biển (Phú Quốc) xây dựng sai phép, không đúng quy hoạch sẽ bị xử lý trong thời gian tới

Không chỉ hổng, luật Đất đai 2013 quy định cũng vênh với Nghị định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Nghị định quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước, tuy nhiên theo luật Đất đai 2013 thuê đất lại có 2 trường hợp: thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hằng năm. Chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệp, và không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản nhà nước.

Đối với doanh nghiệp, Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra cách tiếp cận đất đai khác so với trước, chủ yếu thông qua thu hồi đất theo quy hoạch, sau đó Nhà nước đưa đất ra để đấu giá, từ đó lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với từng dự án thông qua việc trúng thầu đấu giá đất. Đây là quy trình chung, nhưng ở một cửa hẹp hơn là phương án tự thỏa thuận, tức là có sự đồng thuận giữa chủ đầu tư với người đang sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền, thuê đất và góp vốn vào quyền sử dụng đất.

Mặc dù đã có hiệu lực thi hành từ năm 2014, nhưng thực tế nhiều quy định của Luật Đất đai vẫn chưa được thực thi. Cách thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp gần như vẫn như cũ. Nếu giữ phương thức tiếp cận như trước, tiếp cận đất không qua đấu giá thì đại gia sẽ tiếp cận rất dễ dàng, trung gia linh hoạt hơn, còn tiểu gia thì không có cửa.

Thực tế ở một số nước đã tiến hành vốn hóa đất đai. Ví dụ, những mảnh đất vàng tại Hà Nội, TP HCM có thể bán theo giá thị trường, sau đó có thể cắt một phần nào đó để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Đó là cách thức mà nhiều nước như Anh, Mỹ… đã làm. Từ việc vốn hóa đất đai, họ có thể trích ra 10% trong việc vốn hóa đất đai để quay trở lại đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở xã hội. Nhưng hiện nay, đất vàng tại nhiều đô thị của Việt Nam vẫn được giao theo giá “không phải vàng lắm”, nên việc vốn hóa đất đai của chúng ta hiệu quả rất thấp, mà hiệu quả thấp thì việc trích % để trợ giúp cho phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ rất khó.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các tỉnh cần thắt chặt chuyện đưa đất công ra đấu giá, làm tốt hơn việc giao đất công cho các dự án đầu tư để hạn chế việc tham nhũng, từ đó sẽ thu được nguồn lực lớn từ đất đai. Đây là cơ hội để phát triển, đặc biệt là phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT