Tiếp bài Nhà sụt lún, nứt toác vì hàng xóm phá dỡ nhà mình: Luật sư lên tiếng

Liên quan đến việc thi công phá dỡ công trình xây dựng tại số nhà 59 (ngõ Trại Cá, phường Trương Định, Hai Bà Trưng, Hà Nội) gây sụt lún, nứt tường tại số nhà 61 (Ngõ Trại Cá), PV TH&CL đã trao đổi với Luật sư Đỗ Thị Hương Giang (Đoàn Luật sư Hà Nội). Bà Giang cho biết, đối với công trình xây dựng làm ảnh hưởng đến (công trình) nhà ở liền kề, phát sinh 2 quan hệ pháp luật.

Thứ nhất, trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng cho chủ sở hữu (sử dụng) nhà ở liền kề bị thiệt hại, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về xây dựng gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận (bao gồm cả công trình hạ tầng kỹ thuật); có nguy cơ làm sụp đổ hoặc gây sụp đổ công trình lân cận, thì phải có nghĩa vụ bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về việc xử lý vi phạm hành chính, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở có quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt trong hoạt động xây dựng.

Theo đó, chủ đầu tư xây dựng công trình có thể bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ nông thôn hoặc từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị cho hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về xây dựng gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật.

Đồng thời, buộc ngừng thi công xây dựng để bồi thường thiệt hại theo quy định (điểm a, b khoản 2 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP, được hướng dẫn bởi Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BXD).

Tường số nhà 61 bị nứt, nền sụt lún do nhà 59 Ngõ trại cá thi công

PV: Xin bà cho biết, quy trình thoả thuận đơn vị thẩm định diễn ra như thế nào?

Luật sư Đỗ Thị Hương Giang:Về nguyên tắc, bên bị hại có quyền mời đơn vị thứ 3 vào thẩm định. Sau khi thẩm định, hai bên ngồi lại với nhau tính mức trung bình về thiệt hại và phương thức để bồi thường. Nếu không được thì lúc đó mới khởi kiện. Trường hợp bên bị thiệt hại khởi kiện không đồng nghĩa việc bên gây thiệt hại tiếp tục thi công, vì thiệt hại, đến bao giờ việc bồi thường thiệt hại được giải quyết triệt để thì lúc đó chủ đầu tư công trình mới tiếp tục được xây dựng.

Việc xử lý công trình gây sụt lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận Điều 3 - Thông tư số 02/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, cụ thể:

Sau khi biên bản vi phạm hành chính được ủy ban nhân dân cấp xã lập, nếu bên vi phạm và bên bị thiệt hại không tự thỏa thuận được và một bên có đơn yêu cầu thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì việc thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại giữa hai bên.

Trường hợp thỏa thuận (lần 1 và 2) không thành, hai bên thống nhất mời một tổ chức độc lập, có tư cách pháp nhân để xác định mức độ thiệt hại làm cơ sở bồi thường. Trong thời hạn 7 ngày mà hai bên không thống nhất được việc mời tổ chức để giám định, chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã quyết định mời một tổ chức để giám định, chi phí do bên vi phạm chi trả.

Trong thời hạn 7 ngày mà một trong các bên không thống nhất với kết quả do tổ chức giám định đưa ra, bên đó có quyền mời một tổ chức khác và tự chi trả chi phí. Kết quả giám định này là căn cứ để xác định mức bồi thường. Trường hợp bên còn lại không thống nhất với kết quả lần 2, chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã quyết định mức bồi thường theo mức trung bình của kết quả giám định lần 1 và kết quả giám định lần 2. Trường hợp bên bị thiệt hại không thống nhất với mức bồi thường thì có quyền khởi kiện tại tòa án.

Trong thời gian giải quyết việc bồi thường, nếu công trình xây dựng có nguy cơ sụp đổ, hoặc gây sụp đổ công trình lân cận, thì chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ tiền di chuyển và thuê chỗ ở tạm thời cho bên bị thiệt hại.

Luật sư Đỗ Thị Hương Giang

PV: Theo quy định, căn hộ lún nứt liền kề ở mức độ nào thì được đền bù?

Luật sư Đỗ Thị Hương Giang:Về mức độ bồi thường thiệt hại, mức độ bồi thường thiệt hại do hai bên thỏa thuận, căn cứ theo quy định của pháp luật và thiệt hại thực tế xảy ra, gồm mức thiệt hại thực tế đối với công trình lân cận bị hư hỏng và các chi phí khác có liên quan. Hai bên có thể tự xác định mức thiệt hại của công trình liền kề.

Cụ thể, mức bồi thường được xác định theo Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015 gồm:Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

Chủ đầu tư công trình thuê một đơn vị xây dựng. Đơn vị này sẽ căn cứ trên thực tế, tính toán việc xây dựng và tháo dỡ công trình sao cho đảm bảo an toàn với các hộ liền kề, có phương án cụ thể để tránh thiệt hại xảy ra, chứ không phải việc đơn vị thi công cứ thực hiện, khi có rủi ro lại nói không cố tình nên không có lỗi. Trong nhiều trường hợp, bên thi công còn phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường khi thi công không đúng phương án đã được phê duyệt.

PV: Cán bộ tổ Thanh tra Xây dựng UBND phường khẳng định có quyền giữ quỹ thoả thuận giữa hai bên, có đúng pháp luật?

Luật sư Đỗ Thị Hương Giang: UBND phường không phải là một đơn vị tài chính để được phép làm trung gian cho vấn đề bồi thường trách nhiệm dân sự của các bên quan hệ dân sự. UBND phường chỉ có trách nhiệm quản lý về mặt chính quyền, chứ không có thẩm quyền về mặt tài chính. Còn hai bên thống nhất được với nhau về vấn đề ký quỹ, có tài khoản để hai bên xác định thực hiện nghĩa vụ với nhau thì hai bên phải thống nhất với nhau, sử dụng đơn vị có chức năng về tài chính như ngân hàng – một đơn vị tổ chức tín dụng đứng ra làm bên thứ 3 đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho các bên.

UBND phường nói giữ tiền của dân là sai. Vì trách nhiệm của cán bộ UBND phường được Nhà nước quy định là chỉ được quản lý về mặt nhà nước. Cán bộ phường có phải đơn vị tài chính đâu mà đòi đứng ra cầm tiền để đảm bảo nghĩa vụ của hai bên được?

 Ngay cả nguyên tắc về luật ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thì khi đưa tiền vào bất kể là tài khoản với mục đích tiền gửi hay không tiền gửi đều  được phép tính lãi. Ví dụ, không phải tài khoản tiền gửi mà là tài khoản ATM thông thường, khi khách hàng đưa tiền vào thì đến hết tháng vẫn được tính lãi không kỳ hạn, rất nhỏ thôi những vẫn phát sinh lãi.

Bởi thế, tài khoản người dân gửi cho cán bộ UBND phường, về nguyên tắc vẫn phải phát sinh lãi. Nếu UBND phường giữ thì có đứng ra trả số tiền lãi đấy hay không? Tiền của dân đâu có thể để chết một chỗ như vậy? Nên về nguyên tắc, hai bên đã thống nhất được với nhau, phải ký quỹ hoặc cùng mở chung một tài khoản ở ngân hàng để đảm bảo bên gây thiệt hại bồi thường cho bên bị hại, đến khi chốt được thiệt hại là bao nhiêu, chứ phường không có chức năng gì để giữ số tiền đó.

PV: Chủ công trình thuê hợp đồng “công ty ma” đối phó thi công công trình gây lún nứt có phạm pháp?

Luật sư Đỗ Thị Hương Giang:Riêng về việc cán bộ phường nói bên ông Bạch đã thuê “công ty ma” trước đó thì đã đủ điều kiện chứng tỏ ông Bạch đã vi phạm pháp luật rồi. Về nguyên tắc, khi chủ thể thuê một đơn vị để thực hiện việc thi công công trình, thì đơn vị đó phải đủ điều kiện về luật để được phép xây dựng công trình như thế. Nhưng giờ, chủ đầu tư công trình thuê một đơn vị làm giấy phép xây dựng, đến khi thực hiện thi công lại là một đơn vị không đủ điều kiện, thì chủ đầu tư lại đẩy hành vi vi phạm pháp luật lên mức độ lỗi cao hơn. Vì vậy, cần xem xét và làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong trường hợp này.

Trân trọng cảm ơn Luật sư.

Lê Hoa (Thực hiện)