"Ma trận" giá bất động sản ăn theo tuyến Metro

"Thổi giá" quá đà

Cùng với việc gấp rút hoàn thành tuyến Metro TP.HCM thì việc thành lập TP. Thủ Đức cũng kéo theo việc bất động sản tuyến Metro bị "thổi giá". Hiện giá nhà đất dọc tuyến Metro cũng như TP. Thủ Đức đã tăng bình quân 30% so với cùng kỳ năm 2020, những nơi tăng giá cao chưa có quy hoạch rõ ràng.

Tại một số nơi có giá tăng đột biến là khu vực nhà đất tại đường Lê Văn Việt, Quận 9, giá dao động bình quân 120 – 140 triệu đồng/m2, mức tăng 50-70% so với năm 2020, môi giới bất động sản Nguyễn Phương Thuý cho biết.

 Giá đất đường Lê Văn Việt trên một trang mạng môi giới bất động sản.

Những khu nhà đất trên đường Lê Văn Việt, nếu như năm 2020 giá chỉ khoảng 50-70 triệu đồng/m2, thì nay đã lên tới 100-120 triệu đồng/m2. Cá biệt, có căn nhà đất rao bán lên mức 200-300 triệu đồng/m2.

"Ở mức giá này, nhà đất tại Quận 9 đắt tương đương Quận 3. Vì một căn nhà đất tại đường Nguyễn Thiện Thuật (Quận 3) đang rao bán với giá 200-220 triệu đồng/m2. Giá nhà đất Quận 9 cũng đắt hơn tại Quận 11, chẳng hạn, tại đường Lò Siêu đang rao bán căn nhà diện tích 4mx16m, 1 trệt 3 lầu, giá 11 tỷ đồng, (tính ra giá 171triệu đồng/m2)", chị Thuý nói.

Có thể thấy, nhà đất tại Quận 9 tăng cao chóng mặt. Cũng nằm trong khu vực TP.Thủ Đức, nhưng giá nhà đất tại Quận 2 được rao bán "mềm" hơn. Với căn nhà tại đường Thạnh Mỹ Lợi, diện tích 50m2, 01 trệt 01 lầu được rao bán 5-6 tỷ đồng, tương ứng 100 120 triệu đồng/m2.

Khu vực Quận 9 còn có nhà đất tại đường Gò Cát giá cũng đang leo thang. Nếu cách đây 01 năm, giá chỉ 37-45 triệu đồng/m2, nay giá được rao bán lên tới 50-90 triệu đồng/m2. 

Hay như mảnh đất có diện tích 51m2 tại đường Võ Văn Hát, phường Long Trường, Quận 9 đã tăng giá bán lên 3,2 tỷ đồng, tương ứng 63 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, tại Quận 9, những khu vực đất đai không nằm trong quy hoạch, có sổ hồng, giá đất chỉ tăng 20-30%. Tìm hiểu khu đất nền diện tích 52m2 tại phường Long Phước (Quận 8), giá cả được gia chủ rao bán 2,3 tỷ đồng (44 triệu đồng/m2), tăng 30% so với 01 năm trước đây là 1,8 tỷ đồng (34 triệu đồng/m2). Theo môi giới tên Thuý, nhìn chung, khu vực TP.Thủ Đức đất lẻ hầu như không còn nhiều, chỉ còn đất dự án.

Xu hướng tăng giá nhà “điên cuồng” diễn ra ngay sau thông tin quy hoạch thành phố trong thành phố được thông qua đang diễn ra trên khắp địa bàn 03 quận gồm: Quận 2, Quận 9 và TP. Thủ Đức.

Theo khảo sát thực tế của PV Thương hiệu & Công luận giá đất trung bình Quận 2 từ mức 55-60 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm 2020 hiện đã bị thổi lên mức từ 60-70 triệu đồng/m2; TP. Thủ Đức từ 35 triệu đồng/m2 lên 50 triệu đồng/m2; khu vực phường Trường Thọ, nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm của thành phố tương lai, các trục đường chính nhà đất tự do tăng đột biến, đạt ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. Tại Quận 9, giá đất trung bình từ 35 triệu đồng/m2 lên 42 triệu đồng/m2 đối với những địa bàn vùng rìa trung tâm. Trên các tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng... đất mặt tiền đường được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2.

Không chỉ thị trường thứ cấp, tại nhiều dự án sơ cấp, chủ đầu tư cũng rục rịch điều chỉnh giá bán. Một dự án biệt thự, nhà phố thương mại gần quốc lộ 13, Thủ Đức có giá từ 24 tỷ đồng/căn đã tăng lên gần 33 tỷ đồng/căn vào tháng 12. Dự án chung cư nằm trên mặt tiền đường Võ Văn Ngân, phường Bình Thọ, TP. Thủ Đức dù chưa bán đã có giá rumor lên đến 80 triệu đồng/m2, mức giá tiệm cận nhiều dự án trung tâm Quận 2. Khu vực Quận 9, khu đô thị triển khai gần chục năm nay cũng điều chỉnh giá bán từ mức 45 triệu đồng/m2 lên mức gần 55 triệu đồng/m2 cho các đợt mở bán năm 2021.

Thị trường vàng thau lẫn lộn

Mặc dù mức giá rao bán liên tục được đẩy lên cao, nhiều môi giới và nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm đều khẳng định, giá bất động sản tại khu vực này đang bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thật. 

Đại diện một công ty bất động sản chuyên về thị trường đất nền 03 quận khu Đông bày tỏ: "Trong một năm qua, không ít chủ đất đã đã "ảo tưởng" về giá trị của bất động sản mình sở hữu mà đưa ra những mức giá trên trời, trong khi thực tế các lô đất có giá trị thấp hơn nhiều do các yếu tố như vị trí, hạ tầng. Thu nhập của người dân giảm do kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 khiến nhu cầu mua nhà giảm. Đúng nguyên tắc, giá nhà đất cũng phải giảm. Thế nhưng thời gian qua, giá bất động sản còn tăng vô lý và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” lớn".

 Vinhomes Central Park có vị trí thuận tiện kết nối với nhà ga số 5 của tuyến Metro số 1.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà đầu tư tự tin tận dụng lợi thế TP. Thủ Đức để tạo lập mức giá mới cho khoản đầu tư cũ của mình. Sự tự tin này đến từ các chủ đầu tư và môi giới đang ra sức "dựa hơi" thành phố mới để "bơm thổi". Lý do tăng giá môi giới đưa ra là do thị trường đang xác lập mặt bằng mới vì TP. Thủ Đức. Nếu thời điểm này giá đất vẫn còn tranh sáng tranh tối thì đến năm sau khi thành phố chính thức ra mắt, giá đất còn biến động mạnh hơn. Để minh chứng, nhiều môi giới đưa ra sự chênh lệch trong giá chào bán trước và sau khi có thông tin thành lập thành phố và dự báo xu hướng tăng của nhà đất các khu vực khác khi có biến động hạ tầng.

Qua tìm hiểu thực tế PV Thương hiệu & Công luận, tại nhiều sàn môi giới chính quy trên địa bàn khu Đông, thấy: Ngay khi thông tin TP. Thủ Đức được thành lập, lượng khách hàng tìm hiểu về thị trường này tăng khá nhiều, nhưng chủ yếu là tìm hiểu thông tin, khảo sát giá đất, nhu cầu mua hay lượng giao dịch thực tế lại không tăng. Các đơn vị này cho rằng, động thái nóng lên của thị trường khu Đông chủ yếu là "té nước theo mưa" trước thông tin “khủng” về quy hoạch.

Tuy nhiên giới chuyên gia nhìn nhận, khu Đông không phải là thị trường mới, tiềm lực và quỹ đất của thị trường này đã được khai thác từ trước đó khá lâu và biên độ tăng giá vốn cũng bị nhận định là ảo nhất TP.HCM. Cuộc chiến săn đất tại thị trường này diễn ra liên tục trong suốt 05 năm qua, nếu trông chờ vào một cuộc săn đất quy mô tại đây là rất khó xảy ra.

Theo tìm hiểu của PV Thương hiệu & Công luận, trong tháng 12 nhu cầu tìm kiếm nhà đất khu Đông không hề tăng đột biến, thậm chí có dấu hiệu đi xuống. Điều này cho thấy, phản ứng của thị trường với nhà đất khu Đông không hề bùng nổ như giới đầu tư kỳ vọng. Hơn nữa, việc "bơm giá" quá đà sẽ không làm thị trường bất động sản nóng lên mà sẽ thành thị trường bong bóng, bởi người dân vừa trải qua dịch Covid-19, khó khăn về kinh tế. 

Lê Pháp