Thị trường chuyển từ cuộc đua xây mới sang cuộc đua tạo giá trị dài hạn
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản thường đánh giá sức hấp dẫn của một dự án thông qua yếu tố "mới". Những công trình vừa hoàn thành, sở hữu thiết kế hiện đại hoặc bổ sung nguồn cung mới thường được xem là lợi thế cạnh tranh quan trọng.
Tuy nhiên, theo nhận định của Savills Việt Nam, cách tiếp cận này đang thay đổi khi môi trường đầu tư bước sang một trọng tâm mới. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao hơn giai đoạn trước và các quyết định đầu tư trở nên thận trọng hơn, nhà đầu tư không còn ưu tiên tài sản mới hay cũ mà tập trung vào khả năng tạo ra giá trị bền vững trong suốt vòng đời khai thác. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".
Sự thay đổi này cũng diễn ra đồng thời với định hướng thu hút dòng vốn chất lượng cao của Việt Nam. Theo Savills, mục tiêu không chỉ là thu hút thêm vốn đầu tư mà còn hướng tới các dự án có giá trị gia tăng, công nghệ, đổi mới sáng tạo và hiệu quả dài hạn. Điều đó phản ánh cả sự thay đổi trong cách lựa chọn dòng vốn của Việt Nam lẫn cách các nhà đầu tư đánh giá cơ hội trên thị trường.
Chất lượng tài sản không còn được quyết định ở thời điểm hoàn thành
Một trong những thay đổi đáng chú ý được Savills chỉ ra là chất lượng của bất động sản không còn được xác lập tại thời điểm công trình hoàn thành.
Theo nghiên cứu của đơn vị này, tại nhiều thị trường phát triển, chủ sở hữu đang ưu tiên cải tạo hoặc tái định vị tài sản hiện hữu thay vì phát triển mới. Xu hướng này xuất phát từ nhiều yếu tố như chi phí xây dựng tăng, yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn ESG cũng như kỳ vọng lớn hơn của khách thuê đối với chất lượng không gian sử dụng.
Savills cho rằng, việc lựa chọn giữa cải tạo và tái phát triển không có một công thức chung mà cần được đánh giá dựa trên vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực.
Điều này phản ánh cách nhìn mới đối với bất động sản. Thay vì chỉ xem xét nhu cầu tại thời điểm dự án hoàn thành, tài sản được đánh giá thông qua khả năng tiếp tục tạo giá trị trong tương lai.
Theo Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF), khoảng 80% số tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hôm nay. Điều này đồng nghĩa phần lớn giá trị của thị trường trong tương lai sẽ phụ thuộc vào cách các chủ sở hữu nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu, thay vì chỉ phát triển nguồn cung mới. Ngược lại, ngay cả những dự án mới hoàn thành cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng kỳ vọng của thị trường.
Theo Savills, câu hỏi mà nhà đầu tư hiện nay quan tâm không còn là xây mới bao nhiêu, mà là làm thế nào để tài sản hiện hữu tiếp tục tạo ra giá trị trong 20-30 năm tới.
Giá trị đó có thể đến từ việc cải thiện chất lượng không gian, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, nâng cao hiệu quả vận hành hoặc đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn bền vững và nhu cầu mới của khách thuê. Vì vậy, chất lượng của một tài sản không còn là trạng thái cố định mà trở thành quá trình liên tục được tạo dựng thông qua chiến lược quản lý, đầu tư và vận hành.
Việt Nam bước vào chu kỳ đánh giá mới đối với bất động sản thương mại
Savills cho rằng xu hướng này ngày càng rõ nét tại Việt Nam khi nhiều dự án thương mại được phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đang bước sang một chu kỳ vận hành mới.
Cùng với quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng và yêu cầu ngày càng cao từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản đang dần thay đổi.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ tư duy đánh giá dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá theo vòng đời giá trị. Một tài sản chỉ thực sự được xem là tài sản dẫn đầu khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.
Savills cũng chỉ ra rằng mỗi chu kỳ thị trường sẽ hình thành những tiêu chuẩn mới đối với bất động sản. Những tiêu chuẩn này không được quyết định bởi năm hoàn thành công trình mà bởi khả năng thích ứng với hành vi khách thuê, yêu cầu của doanh nghiệp và sự dịch chuyển của dòng vốn.
Theo đó, khi thị trường tiếp tục định nghĩa lại khái niệm "prime" đối với các tài sản dẫn đầu, lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng thuộc về những bất động sản có khả năng liên tục tự làm mới mình thay vì chỉ sở hữu lợi thế là dự án mới nhất.
Những thay đổi này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới, trong đó giá trị khai thác và khả năng tạo dòng tiền bền vững sẽ trở thành tiêu chí quan trọng hơn tuổi đời hay thời điểm hoàn thành của công trình. Đây cũng là xu hướng mà Savills ghi nhận đang diễn ra tại nhiều thị trường quốc tế và dần hình thành rõ nét tại Việt Nam.
Khánh Yên
