Nguồn cung tăng, nhưng giá thuê chưa chịu áp lực giảm
Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào một giai đoạn khác với trước đây: nguồn cung tăng nhanh nhưng mặt bằng giá thuê vẫn giữ được sự ổn định.
Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, quỹ đất khu công nghiệp miền Bắc đến quý II/2026 đã vượt 25.200 ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm trước. Riêng 6 tháng đầu năm, hơn 1.200 ha nguồn cung mới đến từ 6 khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.
Cùng với đất khu công nghiệp, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cũng tăng đáng kể. Tổng nguồn cung đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% theo năm. Trong nửa đầu năm, thị trường bổ sung hơn 472.000 m², trong đó riêng quý II có hơn 280.000 m² gia nhập thị trường.
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa tạo ra áp lực giảm giá rõ rệt.
Giá chào thuê đất khu công nghiệp bình quân đạt 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê, gần như đi ngang theo quý nhưng tăng 2,7% theo năm. Với nhà xưởng xây sẵn, giá thuê bình quân đạt 5 USD/m²/tháng, tăng 2,3% theo năm.
Diễn biến này cho thấy nguồn cung mới chưa đủ để làm thay đổi cán cân thị trường, nhất là tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng và hệ sinh thái sản xuất.
Đất khu công nghiệp giảm lấp đầy, kho xây sẵn lại “đắt hàng”
Sự phân hóa giữa các phân khúc mới là điểm đáng chú ý nhất của thị trường.
Đối với đất khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy bình quân trong quý II/2026 đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, Cushman & Wakefield cho rằng mức giảm này nằm trong dự báo và chủ yếu xuất phát từ việc lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác, thay vì phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.
Nói cách khác, thị trường đang có thêm nhiều lựa chọn nhưng cần thời gian để hấp thụ.
Trong khi đó, phân khúc kho xây sẵn lại cho thấy bức tranh hoàn toàn khác. Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt khoảng 85,7%, tăng 3,8 điểm phần trăm theo quý và tới 12,1 điểm phần trăm theo năm. Hưng Yên đạt 92,4%, Hải Phòng 86,4%, còn Bắc Ninh tăng 7,3 điểm phần trăm lên 79,12%. Hà Nội tiếp tục đạt 100% lấp đầy.
Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu của doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển sang những loại hình tài sản có thể đưa vào sử dụng nhanh, phục vụ trực tiếp cho sản xuất và logistics.
Đáng chú ý, khoảng 97% diện tích nhà xưởng xây sẵn mới trong quý II tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Việc nguồn cung mới tập trung cao tại hai thị trường này khiến tỷ lệ lấp đầy ngắn hạn chịu áp lực, nhưng đồng thời củng cố vai trò của hai địa phương trong chuỗi sản xuất công nghiệp phía Bắc.
Cuộc chơi mới - không còn chỉ là giá đất
Sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu đang buộc thị trường bất động sản công nghiệp phải cạnh tranh bằng chất lượng thay vì đơn thuần bằng quỹ đất.
Cushman & Wakefield nhận định các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng hiện không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.
Điều này đặc biệt rõ khi các ngành điện tử, công nghệ cao, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và logistics tiếp tục là nhóm tạo nhu cầu thuê. Những ngành này có yêu cầu cao hơn về hạ tầng, kết nối, chất lượng nhà xưởng, kho bãi cũng như khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Vì vậy, việc một địa phương sở hữu quỹ đất lớn chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tốt. Yếu tố quyết định ngày càng nằm ở việc quỹ đất đó được kết nối với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và hệ sinh thái sản xuất như thế nào.
Hải Phòng và Bắc Ninh hiện tiếp tục giữ vị trí dẫn dắt về nguồn cung. Trong khi đó, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Trong giai đoạn 2026-2028, miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 7.200 ha đất khu công nghiệp, gần 965.000 m² nhà xưởng xây sẵn và khoảng 636.000 m² kho xây sẵn. Nguồn cung lớn này có thể tiếp tục tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy trong ngắn hạn, nhưng nhu cầu từ điện tử, bán dẫn, công nghệ cao và logistics được kỳ vọng giúp thị trường duy trì sức hấp thụ trong trung và dài hạn.
Đáng chú ý, các dự án hạ tầng chiến lược như khu thương mại tự do, cảng nước sâu và sân bay Gia Bình trong tương lai được kỳ vọng tiếp tục nâng sức cạnh tranh của miền Bắc. Cùng với đó, xu hướng phát triển logistics xanh và các khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG có thể trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm của các chuỗi cung ứng toàn cầu.
Khánh Yên
