Nguồn cầu phục hồi, nguồn cung tiếp tục mở rộng
Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang chuyển từ trạng thái thận trọng sang phục hồi nhu cầu thuê. Theo SSI Research, 9 tháng năm 2026, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm. Trong đó, lĩnh vực sản xuất chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới, tạo nền tảng cho nhu cầu mở rộng nhà máy và thuê đất công nghiệp.
Sự cải thiện thể hiện rõ qua diện tích hấp thụ. Trong quý II/2026, miền Bắc ghi nhận khoảng 217 ha đất công nghiệp được hấp thụ ròng, tăng so với 134 ha quý trước. Tại miền Nam, con số này đạt 67 ha, cao hơn mức 57 ha của quý I và 10 ha cùng kỳ năm 2025.
Theo CBRE, giá chào thuê bình quân đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m² tại miền Nam, lần lượt tăng 2,9% và 3,7% so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy nhu cầu đang cải thiện, dù sức hấp dẫn của từng khu công nghiệp vẫn phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng và khả năng kết nối logistics.
Bước sang năm 2027, nguồn cung mới dự kiến tiếp tục gia tăng. CBRE ước tính khoảng 1.347 ha đất công nghiệp có thể được bổ sung từ quý IV/2026 đến hết năm 2027, phân bổ tương đối đồng đều giữa hai miền. SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ thuê đất của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha trong năm 2027, tăng 18,6%.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng cũng khiến cạnh tranh thu hút khách thuê trở nên đáng chú ý hơn, nhất là khi các nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ chi phí vận hành và rủi ro thương mại.
Quỹ đất sạch trở thành lợi thế cạnh tranh
Bài toán của thị trường không còn chỉ là có thêm đất cho thuê, mà là đưa quỹ đất vào khai thác với chi phí hợp lý. Theo SSI Research, giá cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ. Cùng với chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng, biên lợi nhuận tại các khu công nghiệp mới có thể giảm còn 30-35%, so với mức trên 50% ở các khu hiện hữu.
Trong khi đó, giá thuê đất công nghiệp được dự báo cơ bản đi ngang năm 2027. Điều này thu hẹp dư địa chuyển chi phí đầu vào sang khách thuê, buộc chủ đầu tư phải kiểm soát chặt vốn đầu tư, tiến độ xây dựng và chính sách giá.
Theo TVS Research, khoảng 66% quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê của các doanh nghiệp trong phạm vi theo dõi đã hoàn tất giải phóng mặt bằng. Đây là lợi thế đáng kể bởi những dự án có mặt bằng sạch có thể triển khai hạ tầng sớm hơn, nhanh chóng tiếp cận khách hàng và ghi nhận doanh thu. Ngược lại, dự án còn vướng thủ tục hoặc mặt bằng có nguy cơ kéo dài thời gian thu hồi vốn.
Nhu cầu cũng chịu ảnh hưởng từ sự thận trọng của doanh nghiệp trước chính sách thuế của Mỹ. Một số khách thuê ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường trước khi đầu tư quy mô lớn, khiến thời điểm ký hợp đồng thuê đất có thể biến động.
Dù còn những yếu tố bất định, SSI Research dự báo tổng lợi nhuận ròng năm 2027 của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4%. Riêng Viglacera được dự báo lợi nhuận tăng 29%.
Triển vọng ngành vì vậy vẫn tích cực, nhưng cơ hội sẽ không phân bổ đồng đều. Khả năng biến quỹ đất thành diện tích cho thuê thực tế, thay vì chỉ sở hữu nguồn cung trên kế hoạch, sẽ quyết định sức cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh của từng doanh nghiệp.
Minh Thành (t/h)
