Từ cho thuê mặt bằng đến bảo đảm tiến độ sản xuất
Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ. Với doanh nghiệp sản xuất, lựa chọn địa điểm không chỉ là bài toán chi phí thuê đất mà còn liên quan trực tiếp đến thời gian triển khai nhà máy, khả năng duy trì sản xuất và kế hoạch mở rộng trong dài hạn.
Sức ép chuyển đổi này càng rõ khi dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam gia tăng. Theo số liệu được Cục Thống kê (Bộ Tài chính) công bố, tính đến ngày 30/9/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 21,82 tỷ USD.
Quy mô dòng vốn mở ra cơ hội cho thị trường khu công nghiệp, nhưng đồng thời khiến yêu cầu của nhà đầu tư trở nên khắt khe hơn. Một vị trí thuận lợi hay mức giá thuê hấp dẫn sẽ khó tạo lợi thế nếu doanh nghiệp phải chờ đấu nối điện, kéo dài thời gian hoàn thiện nhà máy hoặc phát sinh chi phí do hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu.
Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển dựa trên quỹ đất sang mô hình chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ. Theo ông, nhà đầu tư không chỉ lựa chọn một lô đất mà còn tìm kiếm sự chắc chắn trong quá trình vận hành.
Điều này đòi hỏi chủ đầu tư khu công nghiệp phải tham gia sâu hơn vào chuỗi hoạt động của khách thuê. Nguồn điện ổn định, hạ tầng giao thông và logistics, kết nối viễn thông, nguồn lao động có kỹ năng cùng khả năng xử lý nhanh các vấn đề phát sinh đang trở thành những yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư.
Đặc biệt, các dự án công nghệ cao và trung tâm dữ liệu có yêu cầu lớn về công suất điện, kết nối số, an ninh và khả năng mở rộng. Trong 9 tháng năm 2026, các khu chế xuất, khu công nghiệp và khu công nghệ cao tại TP. Hồ Chí Minh thu hút khoảng 5,7 tỷ USD vốn đầu tư, trong đó có các dự án liên quan đến trung tâm dữ liệu, hạ tầng trí tuệ nhân tạo (AI) và sản xuất công nghệ cao.
Sự xuất hiện của những dự án này cho thấy năng lực cung cấp mặt bằng đơn thuần khó đáp ứng đầy đủ nhu cầu thị trường. Các nhà phát triển cần chuyển sang cung cấp giải pháp tổng thể, từ nhà xưởng xây sẵn hoặc thiết kế theo yêu cầu đến kết nối logistics, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ hỗ trợ trong suốt vòng đời dự án.
Hạ tầng xanh phải tạo ra giá trị kinh tế thực chất
Bên cạnh khả năng vận hành, yêu cầu về môi trường và sử dụng năng lượng hiệu quả cũng đang tác động đến sức cạnh tranh của các khu công nghiệp. Khi doanh nghiệp xuất khẩu chịu sức ép giảm phát thải, đáp ứng yêu cầu từ khách hàng và minh bạch dữ liệu môi trường, chất lượng hạ tầng xanh có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí cũng như khả năng tiếp cận thị trường.
Tuy nhiên, lợi thế không nằm ở việc khu công nghiệp có bao nhiêu tiện ích xanh hay sở hữu những thông điệp tiếp thị hấp dẫn. Điều quan trọng là các giải pháp đó có giúp khách thuê giảm chi phí, đáp ứng yêu cầu tuân thủ và hạn chế rủi ro trong hoạt động sản xuất hay không.
Theo Savills Việt Nam, các nhà phát triển có thể nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng, tạo điều kiện tiếp cận nguồn năng lượng tái tạo trong phạm vi cho phép, đầu tư nhà xưởng hiệu suất cao, hoàn thiện hệ thống xử lý nước thải và cung cấp dữ liệu môi trường phục vụ báo cáo của doanh nghiệp.
Để những khoản đầu tư này tạo ra giá trị thương mại, chủ đầu tư cần xác định các chỉ tiêu cụ thể và có thể kiểm chứng. Hiệu quả sử dụng năng lượng, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, chi phí vận hành và khả năng đáp ứng yêu cầu môi trường cần được đánh giá dựa trên kết quả thực tế, thay vì chỉ dừng ở cam kết.
Mặt khác, hạ tầng xanh không thể bù đắp những thiếu hụt căn bản về điện, nước, giao thông hay tiến độ triển khai. Các giải pháp bền vững chỉ phát huy hiệu quả khi được xây dựng trên nền tảng hạ tầng đủ năng lực và có thể đáp ứng ổn định nhu cầu sản xuất.
Cách tiếp cận này cũng đòi hỏi thay đổi tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy và diện tích cho thuê vẫn là những chỉ số quan trọng, nhưng chưa phản ánh đầy đủ chất lượng khai thác. Thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, tốc độ xử lý yêu cầu dịch vụ, mức độ ổn định của tiện ích và khả năng giữ chân khách thuê cần được xem xét song song.
Về dài hạn, những khu công nghiệp có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai, kiểm soát tổng chi phí và mở rộng sản xuất thuận lợi sẽ có lợi thế rõ rệt hơn. Khi quỹ đất và vị trí không còn là yếu tố tạo khác biệt duy nhất, năng lực vận hành sẽ trở thành thước đo quan trọng đối với sức cạnh tranh của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam.
Minh Thành (t/h)
