Từ quỹ đất sang năng lực sẵn sàng
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), 8 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%, trong đó riêng công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 14,24 tỷ USD.
Sự gia tăng của dòng vốn sản xuất đang tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản KCN. Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất KCN cho thuê mới trong 6 tháng năm 2026 tăng 60%, đạt khoảng 500 ha. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường duy trì ở mức 82%.
Đáng chú ý, nhà đầu tư mới, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao, đang có xu hướng ưu tiên thuê đất thay vì nhà xưởng xây sẵn. Điều này cho thấy nhu cầu không chỉ nằm ở diện tích mặt bằng, mà ở khả năng đưa dự án vào hoạt động nhanh và đáp ứng đúng yêu cầu kỹ thuật.
Tại Becamex VSIP Bình Định, khoảng 42.000 m² nhà xưởng xây sẵn đang được triển khai để phục vụ nhóm khách hàng cần rút ngắn thời gian vận hành. Đây cũng là hướng đi cho thấy các chủ đầu tư KCN phải chuẩn bị sản phẩm trước khi nhà đầu tư xuất hiện, thay vì chỉ chờ nhu cầu rồi mới phát triển hạ tầng.
Theo bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, việc phân cấp, phân quyền đang được đẩy mạnh nhằm rút ngắn thời gian xử lý thủ tục. Cùng với đó, cơ chế đàm phán và gói ưu đãi tổng thể cho các dự án lớn cũng đang được đề xuất nhằm tạo môi trường thuận lợi hơn cho dòng vốn quốc tế.
Cuộc đua nằm ở hệ sinh thái phía sau nhà máy
Nếu trước đây giá đất và vị trí có thể quyết định sức hấp dẫn của một KCN, thì nay những yếu tố “phía sau cánh cổng nhà máy” ngày càng quan trọng.
Điện, nước, xử lý nước thải, hạ tầng số, năng lượng tái tạo và logistics phải được tính toán đồng bộ. Một số chủ đầu tư đã dành riêng quỹ đất cho kho vận, dịch vụ logistics nhằm giảm chi phí và rút ngắn chuỗi cung ứng cho doanh nghiệp thuê đất.
Yêu cầu xanh cũng đang chuyển từ lợi thế cộng thêm thành điều kiện cạnh tranh. Theo định hướng thực hiện Nghị quyết 10-NQ/TW, mục tiêu đặt ra là 10% KCN tại các địa phương phát triển theo mô hình sinh thái. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, chi phí chuyển đổi và ưu đãi thuế đang được đề xuất để thúc đẩy quá trình này.
Trong khi đó, áp lực vốn buộc các chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn hiệu quả đầu tư. Nửa đầu năm 2026, doanh thu bình quân của các chủ đầu tư KCN niêm yết tăng 3%, nhưng lợi nhuận hoạt động giảm 11% khi chi phí lãi vay tăng 33%. Hệ số Nợ vay/EBITDA bình quân cũng tăng lên 2,6 lần.
Bài toán vì thế không còn đơn thuần là mở thêm diện tích KCN. Theo các doanh nghiệp, năng lực kết nối giữa các nhà máy, chia sẻ dữ liệu về nguyên liệu, phụ phẩm, nước và dòng vật chất có thể tạo ra mạng lưới cộng sinh, giảm chi phí và hạn chế đầu tư trùng lặp.
Ông Nguyễn Văn Tiến, Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam cho rằng, nhà phát triển KCN cần chuyển từ “người bán đất” sang “người kiến tạo hệ sinh thái”, thông qua phát triển cụm ngành, kết nối nhà cung ứng, đầu tư hạ tầng xanh, hạ tầng số và năng lượng tái tạo.
Khi tiêu chí lựa chọn điểm đến của dòng vốn ngoại thay đổi, cuộc cạnh tranh giữa các KCN cũng đang chuyển từ ai có nhiều đất hơn sang ai có thể giúp doanh nghiệp vận hành nhanh hơn, xanh hơn và hiệu quả hơn.
Nam Sơn (t/h)
