Bốn rủi ro chính trong M&A bất động sản

THCL  Theo đánh giá của JLL toàn cầu, mặc dù việc thâu tóm bất động sản (BĐS) từ M&A (Mergers and Acquisitions) được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao.

Tuy nhiên, phân tích của JLL cho rằng, thị trường càng “nóng” cũng đồng nghĩa đối diện với nhiều rủi ro. Bởi thông thường trong mỗi thương vụ M&A, thì BĐS luôn được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán.

Rủi ro từ những yếu tố nhỏ

Nghiên cứu của JLL cũng chỉ ra, BĐS là một lĩnh vực có rất nhiều yếu tố liên quan nên có thể sẽ làm xuất hiện nhiều vấn đề, làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Cũng theo báo cáo của JLL, chỉ tính trong năm 2015, các thương vụ M&A trên toàn cầu đạt mức kỷ lục, nhiều tài sản có giá trị cao đang trong quá trình thương thảo, bao gồm cả những danh mục BĐS trọng điểm. Tuy nhiên, cứ năm thương vụ thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố BĐS cho đến khi thỏa thuận được ký kết.

Khi muốn giao dịch một thương vụ M&A, công ty thâu tóm cần tìm hiểu rõ các vấn đề liên quan

đến bất động sản để tránh rủi ro (Ảnh:Bảo Lan)

Lý giải của ông Remco Van Der Mije, Phó Giám đốc của JLL Hà Lan, việc thỏa thuận thất bại vì trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty thường không để ý vào những yếu tố nhỏ, như thời hạn thuê BĐS, giá thuê để biết về tình hình tài chính của dự án; Các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó như thế nào?

“Bởi giá thị trường của một danh mục đầu tư BĐS bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”. Ông Remco van der Mije cho hay.

Sự thận trọng nghiên cứu chuyên sâu sẽ giúp công ty thâu tóm nhận biết được những rủi ro và tình trạng xấu của BĐS. Bởi các danh mục BĐS có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

Van Der Mije nói, “Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Tuy nhiên, công ty thâu tóm có thể điều chỉnh thỏa thuận để có thể loại bỏ những BĐS có rủi ro ra khỏi hợp đồng và chỉ nên đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng”.

Giám đốc của EMEA Corporate Research – Ông Tom Carroll, cho biết thêm: "Một khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua và thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một bảo hiểm bồi thường có thể cần thiết để bảo vệ bạn khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho bạn thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện."

Làm giảm giá trị bất động sản

Theo JLL BĐS chiếm tầm quan trọng rất lớn của hầu như tất cả các thương vụ M&A và đây cũng là kinh nhiệm của nhiều công ty đã đúc kết sau những khó khan.

Carroll cho rằng, bất kỳ tài sản BĐS bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục BĐS phải cho phép điều này.

“Kết quả là làm giảm sự liên kết với mục tiêu chính. Bởi nếu sau khi hoàn tất giao dịch, mà bạn nhận ra thì sẽ rất khó để bán những BĐS này trong khoảng thời gian ngắn, do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư”. Ông Carroll cho biết.

Việc phát hiện ra những tiềm ẩn rủi ro sau khi đã hoàn tất các thủ tục thâu tóm, không chỉ làm giảm giá trị của bđs đã thâu tóm, mà còn làm xáo trộn nguồn nhân lực. Vì nếu vị trí của BĐS bị ảnh hưởng, thì môi trường làm việc cũng buộc phải thay đổi và nguy cơ nhân viên bỏ việc rời khỏi công ty rất dễ xảy ra.

Vì vậy, “Nếu một công ty có lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức, một chiến lược bất động sản là nên không thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược bất động sản không làm thay đổi tác động bất lợi lên năng suất làm việc”. Carroll nhấn mạnh.

 Bảo Lan