Chuyên gia " giải mã" nhiều vấn đề chồng chéo giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai

 Chồng chéo luật

Ông Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay: Vị thế của hai luật Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) hoàn toàn khác nhau. Luật Nhà ở, tính Bộ Xây dựng rất rõ, vì Bộ là cơ quan chủ quản nhưng Luật Kinh doanh BĐS, dự thảo hiện đang thể hiện rất rõ tính chủ quản nhưng bản chất lại không phải như thế.

Yêu cầu của Luật Kinh doanh BĐS phải tách ra khỏi Bộ Xây dựng. Kinh doanh BĐS được chế tài bằng ngần này luật: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, các luật thuế, Bộ Luật dân sự, Luật Phát triển đô thị, Luật hợp đồng. “Nay tôi không góp ý Luật Nhà ở mà lấy một số ý kiến góp ý Luật Kinh doanh BĐS để hình dung rõ, tách biệt ra. BĐS là đất, nhà và những cái gắn liền với đất đai”, ông Chung chia sẻ.

Cũng theo ông Trần Kim Chung, thị trường BĐS có 02 loại cơ bản, thị trường BĐS không gian xây dựng, thị trường tài sản (không có mét vuông nào nhưng vô cùng bất động sản). Phân loại theo nhóm thì có 05 nhóm (nhà, BĐS khu công nghiệp, BĐS tài chính, BĐS dịch vụ và các công trình tiện ích, BĐS nông nghiệp) phân rõ như vậy để thấy cần phải có chế tài từng nội dung. Đối tượng quản lý khác nhau nên nội dung phải khác nhau. Một trong những cái căn bản nhất của Luật Kinh doanh BĐS đó là cái gì được đem vào trong kinh doanh BĐS. Riêng chữ “đất khác” là thế giới khác nhau, không thể nói phàm là BĐS được đưa vào kinh doanh, bởi chỉ có cái nào đủ điều kiện mới được kinh doanh, phải ghi rất rõ.

Theo Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Trưởng phòng Ban Pháp Chế VCCI, thời gian qua trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo của luật. “Dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở”.

Doanh nghiệp đã từng có ý kiến về Luật Đất đai và Luật Nhà ở cho người nước ngoài. Luật Đất đai và dự thảo không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận. Vậy quy định như này vướng trong triển khai thực tế.

Về thời hạn có hiệu lực, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.

“Khi đọc dự thảo Luật Nhà ở, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, doanh nghiệp sẽ không biết trình tự thủ tục như thế nào, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào. Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư xong nhưng căn cứ luật Đất đai lại không có. Hiện tại quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng chỉ rõ.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay: Trước đây, khi sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai đã thông qua rồi. Sau này, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cùng với Bộ Luật dân sự được thông qua cùng thời điểm. Nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo dù thời điểm thông qua cùng lúc. Ở góc độ Bộ Xây dựng, chúng tôi coi hai luật này có tầm quan trọng, vừa là đầu kéo và đầu đẩy. Luật Nhà ở trước đây trình Quốc hội, 500 đại biểu cùng tham gia sôi nổi, riêng khái niệm nhà ở đã tranh luận nửa ngày vì vấn đề nhà ở ai cũng quan tâm.

“Chúng ta có 02 tháng lấy ý kiến công khai (từ đầu tháng Chín đến hết tháng 10), sau đó tổng hợp gửi Bộ Tư pháp, trình Quốc hội góp ý tiếp”, ông Khởi nói.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi: “Một số trường hợp chúng tôi đưa ra 02 phương án vì còn nhiều băn khoăn như: vấn đề sở hữu chung cư, đất ở, đất khác, quyền mua nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội…

Chúng tôi đưa nhiều nội dung từ thông tư, nghị định lên để luật hóa, để tăng tính pháp lý. Tuy nhiên, cũng có một số anh chị ý kiến không nên đưa lên luật, mà giữ nguyên. Chúng tôi bổ sung để lấy ý kiến, người quyết định là cơ quan có thẩm quyền, Quốc hội”.

“Chúng tôi hy vọng ngoài ý kiến về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, chúng ta cần có thêm ý kiến về Luật Đất đai. Nên đưa ý kiến để có sự thống nhất. Chúng tôi sẽ tiếp thu, giải trình”, ông Nguyễn Mạnh Khởi chia sẻ.

Mười vấn đề cần lưu ý về luật Kinh doanh Bất động sản

Góp ý kiến đối với dự án sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, TS. Cấn Văn Lực nêu mười vấn đề cần lưu ý:

Một là, định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai không cần có giấy chứng nhận cần rõ ràng hơn, bởi khi ngân hàng làm hồ sơ, liên quan tài sản đảm bảo thì cần công nhận.

Hai là, không nên mở nhà hàng karaoke, kinh doanh quán bar ở chung cư vì dễ mất an toàn, trừ nhà hàng, quán cafe.

Ba là, về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, chúng ta đang lưỡng lự, theo tôi nên cho người nước ngoài có quyền sở hữu, nhưng nên phân vùng nhạy cảm An ninh quốc phòng và vùng kinh tế, xã hội nói chung.

Bốn là nên có niên hạn sử dụng căn hộ chung cư, nhưng cần phân định rõ ràng hơn quy định 50 - 70 năm.

Năm là vấn đề chung cư mini, buộc phải quản lý vận hành như chung cư bình thường.

Sáu là khống chế giá đền bù khi tịch thu, thu hồi.

Bảy là nên mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, không nên quy định cứng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Tám là làm rõ thêm một dạng nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân.

Chín là cho phép huy động vốn dể đặt cọc, 10-30% cũng là một khoản lớn với người mua.

Mười là ứng dụng công nghệ thông tin, cải cách thủ tục hành chính trong quản lý nhà ở.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực: “Lần này tuyệt vời là Bộ Xây dựng đưa vào căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vào luật, tuy nhiên tôi cho rằng cần định nghĩa rõ hơn. Hai là, làm rõ định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Ba là định nghĩa các loại hình BĐS được đưa vào đầu tư kinh doanh, tôi đề nghị bổ sung thêm các loại hình khác. Bốn là quan tâm BĐS công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản số. Năm là quy định rõ liên quan phí bảo lãnh gắn với nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng cũng mong muốn chủ đầu tư đứng ra trả. Sáu là, vấn đề mua bán giao dịch BĐS qua sàn hay không qua sàn. Theo tôi, thứ cấp thì nên thông qua sàn. Và nên cho phép bán thông tin dữ liệu BĐS. Cuối cùng là nên có một chương riêng về vấn đề tài chính bất động sản”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Khánh Yên