Cửa sáng cho các dự án nhà ở thương mại đang “mắc kẹt”

09:24 23/11/2024 Bất động sản

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại được cho là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường BĐS.

Cho phép nhà đầu tư thoả thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại

Từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định, doanh nghiệp phải có 100% đất ở mới được làm dự án. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024 quy định, từ ngày 01/01/2025 có 2 trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều này có nghĩa là, các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, doanh nghiệp phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Chủ tịch VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải “quây tôn” vì “không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án”. Ảnh minh hoạ

Như vậy, Chủ tịch VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ tiếp tục khan hiếm, khi hàng loạt dự án vẫn phải “quây tôn” vì “không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng dự án” và nhiều dự án nhà ở thương mại khác cũng khó có thể triển khai do phần lớn quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập từ nhiều năm trước chủ yếu nằm trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Trong khi, có rất ít doanh nghiệp đủ tiềm lực để phát triển quỹ đất và cạnh tranh đấu thầu, triển khai các dự án khu đô thị, đặc biệt là ở những khu vực có giá đất cao và nhu cầu phát triển lớn.

Thực tế này dẫn đến giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, các doanh nghiệp nhỏ khó có cơ hội tham gia vào thị trường, vì không đủ tiềm lực tài chính để mua đất hoặc đấu giá tại các khu vực có tiềm năng phát triển.

Các chủ đầu tư lớn có có lợi thế về quỹ đất phát triển dự án ở thương mại, ở những khu vực có nhu cầu cao, sẽ tiếp tục kiểm soát giá bán để tối ưu hóa lợi nhuận. Đồng thời, cùng với chi phí liên quan đến đất tăng lên, việc phát triển các dự án khu đô thị, với hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại cũng buộc chủ đầu tư phải giữ mức giá bán neo cao để không lỗ.

Gỡ vướng pháp lý cho dự án nhà ở thương mại đang “mắc kẹt”

Trước tình hình đó, mới đây, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm.

việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai. — Việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt”, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.

Chủ tịch VARS cho rằng, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở, là cơ chế đúng đắn, không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, theo ông Đính, quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

Do đó, trong dài hạn, lãnh đạo VARS cho rằng, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo đó, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và bố trí tạo lập quỹ đất phù hợp với nhu cầu địa phương. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập thấp, Nhà nước có thể dành riêng một phần quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và khu tái định cư. Các dự án này sẽ được triển khai theo hình thức đấu giá hoặc giao đất cho các doanh nghiệp phát triển với điều kiện giá cả có thể hợp lý hơn.

Đồng thời tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại đủ lớn để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cạnh tranh. Đảm bảo rằng doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng có thể tham gia cạnh tranh bình đẳng.

“Quy trình đấu giá với thủ tục cần rõ ràng và công khai thông tin đầy đủ để tránh hiện tượng đầu cơ và giảm áp lực về chi phí đất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Bởi trên thực tế, bất kỳ doanh nghiệp BĐS nào cũng đều mong muốn tham gia “cuộc chơi” tiếp cận đất đai minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu”, ông Đính kiến nghị.

Theo ông Đính, cuộc chơi minh bạch hơn này sẽ khiến những chủ thể năng lực yếu kém gần như không còn đất để “diễn”, người dân không còn phải “khốn khổ” khi mua phải các dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án BĐS quy mô lớn, từ đó, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm và tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố. Đồng thời, các khu đô thị được phát triển đồng bộ sẽ có khả năng tích hợp các yếu tố bền vững, từ đó góp phần đạt mục tiêu net-zero.

Do đó, để tiếp tục tồn tại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ phải có chiến lược tăng vốn, huy động vốn từ các quỹ đầu tư/đối tác chiến lược nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận đấu giá, đấu thầu. Hoặc xem xét hình thức hợp tác với các doanh nghiệp khác để tạo nền tảng tài chính vững chắc phát triển dự án trên cơ sở “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”.

Thuỳ An

Bài liên quan

Nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận: Cần nghiên cứu kỹ việc áp dụng cơ chế thí điểm với đất chuyên trồng lúa và đất rừng

Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát, nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng cơ chế thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất.

Bài viết khác

Azerai Cần Thơ chính thức mang tên mới Legacy Mekong từ tháng 11/2024
10:01 23/11 Bất động sản
Từ tháng 11/2024, resort hạng sang Azerai Cần Thơ chính thức đổi tên thành Legacy Mekong và được quản lý, vận hành bởi Nova Hotel & Resort World, đánh dấu sự khởi đầu mới trong hành trình trở thành điểm đến hàng đầu tại Cần Thơ và miền Tây Nam Bộ.
TP. Hồ Chí Minh: Đường Đồng Khởi trong nhóm mặt bằng cho thuê đắt nhất thế giới
18:17 22/11 Bất động sản
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá thuê mặt bằng trên đường Đồng Khởi tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục lọt nhóm 15 mặt bằng cho thuê đắt nhất thế giới.
VGC có thêm khu công nghiệp quy mô 2.100 tỷ đồng
15:11 22/11 Bất động sản
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa qua đã chính thức phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghiệp Trấn Yên (giai đoạn 1) tại tỉnh Yên Bái.
Đô thị nghỉ dưỡng Sun Group tại Hà Nam: Món quà tình thân giá trị nhất cho mẹ cha an hưởng tuổi già
12:09 22/11 Bất động sản
Là một trong số ít dự án BĐS chú trọng kiến tạo môi trường sống sinh thái đủ đầy tiện ích chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi, Đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City Hà Nam đang tạo nên cơn sốt.
Vị trí “vàng” của Masteri Grand View – Trung tâm mới, giá trị mới
07:00 22/11 Bất động sản
Với vị trí chiến lược tại trung tâm mới The Global City, Masteri Grand View đang là tâm điểm của thị trường bất động sản TP. HCM, nơi giao thoa tiện ích và hạ tầng hiện đại, mang lại giá trị bền vững cho cư dân và nhà đầu tư.
Bắc Ninh: Tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án khu đô thị lớn, nhà ở xã hội, thương mại dịch
14:55 21/11 Bất động sản
Sáng 21/11, đồng chí Vương Quốc Tuấn, Ủy viên Dự khuyết Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Phó Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh đi kiểm tra, đôn đốc tiến độ các dự án khu đô thị lớn, nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ trên địa bàn tỉnh.
Chiến lược phát triển bền vững BĐS: "Xanh" từ thiết kế, xây dựng đến vận hành
13:58 21/11 Bất động sản
Ngành bất động sản Việt Nam đang hòa cùng làn sóng chuyển đổi xanh trên toàn cầu. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu và mối quan tâm của cộng đồng về môi trường, sức khỏe tăng cao, các bất động sản xanh sẽ có ưu thế cạnh tranh trước nhóm dự án truyền thống.
Đô thị Sun Group tại Hà Nam gây sốt nhờ tiện ích đẳng cấp và chính sách bán hàng hấp dẫn
15:09 20/11 Bất động sản
Ngày 17/11, sự kiện giới thiệu dự án Sun Urban City với chủ đề “Sắc màu miền di sản” diễn ra tại Hà Nội thu hút hơn 700 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh BĐS miền Bắc.
29 thửa đất tại Bình Phú - Thạch Thất sắp được đưa ra đấu giá vào ngày 28/11
14:20 20/11 Bất động sản
Tổng số có 29 thửa đất được đưa ra đấu giá dịp này. Ký hiệu thửa đất từ thửa A-01 đến thửa A-29. Tổng diện tích: 2.411,1 m2.
Hanoi Melody Residences: Giá tốt, nhà đầu tư và người mua ở thực “săn” căn 3 phòng ngủ
20:07 19/11 Bất động sản
Với mức giá rumor chỉ từ mức 58 triệu đồng/m2, mức quan tâm dành cho căn 3 phòng ngủ tại tổ hợp căn hộ duy nhất đang triển khai ở Tây Nam Linh Đàm là Hanoi Melody Residences tăng mạnh.