Xây dựng bản đồ giá trị đất đai
Tại cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội đang gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Phân tích nguyên nhân của tình trạng này, Phó Thủ tướng cho rằng, những sai phạm về định giá đất chủ yếu là do áp dụng sai phương pháp hoặc sử dụng dữ liệu đầu vào không khách quan, minh bạch, chính xác.
Bên cạnh đó còn có nguyên nhân do việc áp dụng, vận dụng phương pháp định giá phức tạp, cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường chưa đầy đủ, tin cậy dẫn đến mỗi phương pháp lại cho ra một kết quả khác nhau.
Phó Thủ tướng cho biết, trong thời gian tới, khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.
Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp, bảo đảm trung thực, khách quan, "sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường", ít phụ thuộc vào ý chí chủ quan, "được cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá đất, cơ quan thực thi pháp luật tin tưởng".
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44, bao gồm các phương pháp: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất.
Thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất.
Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất...
Vì vậy, việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khơi thông nguồn lực đất đai.
Các giải pháp đề xuất được đưa ra nhằm khắc phục tồn tại, khó khăn, vướng mắc về công tác định giá đất trong thời gian qua.
Cụ thể là rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.
Quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lực chọn và áp dụng các phương pháp định giá đất; nguồn thông tin được thu thập để áp dụng phương pháp định giá đất; mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…
Có thể áp dụng xác định phương pháp định giá theo vùng giá trị
Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: Định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn.
Các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư) đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng. Trong đó, thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các bộ ngành, hiệp hội, để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tuỳ tiện, chủ quan.
"Tiêu chí thông tin đầu vào phải thống nhất, minh bạch, công khai, đơn giản và khả thi, làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp", Phó Thủ tướng nói.
Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thì những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị.
Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, thì có thể tiến tới áp dụng xác định phương pháp định giá theo vùng giá trị.
Hồng Nhung (T/h)
