Theo HoREA, dự thảo đề cương đề xuất bổ sung nhiều chính sách mới, nhưng Hiệp hội nhận thấy một số nội dung đề xuất chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện hành và cũng chưa sát với thực tiễn.
Điều 14 dự thảo đề cương dự kiến “Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn. Có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
Theo HoREA Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Hiệp hội chỉ ra một số bất cập của quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm, 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án. HoREA cho rằng điều này không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.
Mặt khác, sàn giao dịch bất động sản được "đặc lợi" khi hưởng phí giao dịch trên dưới 2% giá trị hợp đồng, chưa tính trường hợp sàn giao dịch còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.
Khoảng phí giao dịch bất động sản qua sàn trên dưới 2% giá trị hợp đồng không hề nhỏ, chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.
Theo HoREA, hoạt động môi giới, sàn giao dịch rất cần thiết, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư và khách hàng nhưng các sàn giao dịch bất động sản chỉ làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.
Do vậy, quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” đã không phù hợp với các quy định pháp luật về dân sự, về doanh nghiệp, về đầu tư và không sát với thực tiễn.
“Điều này đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; ảnh hưởng đến quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và làm tăng thêm giá bán nhà, nên đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, HoREA nhận định.
HoREA cho rằng quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản sẽ thông qua sàn giao dịch bất động sản con xung đột với hàng loạt Luật, Nghị định đã có, như Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Thương mại 2005, Bộ Luật Dân sự 2015;...
Ngoài ra, theo HoREA quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng không phù hợp với thực tiễn.
Hiệp hội phân tích việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thực của các bên trong 2 trường hợp. Một là, chủ đầu tư không tự tổ chức kinh doanh và có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh sản phẩm của dự án.
Hai là, người tiêu dùng, người mua nhà do bận rộn, hoặc không muốn tự mình trực tiếp tìm kiếm sản phẩm, hoặc giao dịch với chủ đầu tư, nên có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để giúp giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản.
Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.
Do đó, HoREA đề nghị bỏ Điều 14, không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; đi đôi với điều chỉnh nội dung Điều 91 của đề cương để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ.
Bảo Lâm
