Đồng Nai: "Chợ trời bất động sản" không minh bạch, né thuế

Bài 1: Muôn hình vạn dạng trục lợi từ đất

Lợi dụng tính tiềm năng của thị trường bất động sản (BĐS) Đồng Nai, nhiều cá nhân, doanh nghiệp hoạt động không chính danh đã dùng các thủ đoạn "đặt bẫy" người mua, khiến khách hàng hoang mang và gây nhiễu loạn thị trường. Với các chiêu thức tự làm đường, tự vẽ quy hoạch, sơ đồ dự án kết nối sân bay, đường cao tốc,... phân lô bán nền thu hút người mua mặc cho nhiều thửa vẫn là đất nông nghiệp. Để từ đó nhiều khu dân cư tự phát, manh mún được xây dựng tràn lan bất chấp lệnh cấm, bất chấp những cuộc thanh kiểm tra của chính quyền địa phương.

 “Tự vẽ” dự án

Không khó để tìm kiếm một dự án dân cư tại Đồng Nai, nhất là các dự án đất nền, bởi lẽ không đâu có nạn buôn bán đất nông nghiệp bất chấp như ở Đồng Nai. Nhiều dự án là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm nhưng được chủ đất cấu kết với các công ty môi giới, cò đất tự đặt tên dự án, tự vẽ quy hoạch, phân lô bán nền thu lợi trái phép để từ đó tạo nên nhưng khu dân cư nhỏ lẻ, manh mún phá vỡ quy hoạch đô thị.

Theo xu thế chung của thị trường BĐS, thời gian qua ở Đồng Nai nổi lên một công ty có tên, Công ty cổ phần thương mại dịch vụ và xây dựng địa ốc Phúc Thịnh house (Phúc Thịnh House) có địa chỉ tại Số A4-A17, KDC An Bình, KP 1, Phường An Bình, Thành phố Biên Hoà, Đồng Nai. Công ty này vừa mới đi vào hoạt động 24/4/2019 và người đại diện pháp luật là ông Hồ Văn Trường.

Dự án mang tên Phúc Thịnh Center, tại P Hố Nai, TP Biên Hòa (Ảnh: NV)

Mặc dù mới đi vào hoạt động được hơn nửa năm nhưng theo quảng cáo thì công ty này đang sở hữu và phân phối hàng chục dự án tại khu vực như TP Biên Hòa, Hố Nai, Tân Hạnh, Bửu Hòa... với hàng chục ngàn m2 đất. Điều đáng nói nhưng lô đất mà Phúc Thịnh House đang công khai rao bán, mời chào lại là những thửa đất nông nghiệp không đủ điều kiện tách thửa hoặc chưa làm thủ tục xin tách thửa, hay chính là đất cá nhân chưa hoàn thiện thủ tục tách thửa, chưa ra sổ nhưng vẫn được các nhân viên sale của Phúc Thịnh House nhiệt tình quảng bá.

Một dự án có tên Phúc Thịnh Center tại P.Hố Nai, TP Biên Hòa (Đồng Nai) đang được Phúc Thịnh House lăng sê nhận giữ chỗ với giá 20.000.000VNĐ/ nền. Đây là một dự án hót nhất ngay trung tâm TP Biên Hòa, cách đường Nguyễn Ái Quốc 250m, ngay công viên 30/4 đường Nguyễn Ái Quốc, đặc biệt dự án thông tứ phía có đường 7m, đường trước đất 6m. Diện tích đa dạng, giá đầu tư khoảng 1,6 tỷ đến 1,7 tỷ/nền, đặc biệt bao sang tên. Pháp lý hoàn thiện, đất thổ cư 100%, xây dựng tự do... Hình thức thanh toán linh hoạt đợt 1, khách hàng đóng 20 triệu VNĐ tiền giữ chỗ, đợt 2 ngay khi mở bán khách hàng đặt cọc 100 triệu VNĐ (bao gồm cả tiền phí giữ nền) và đợt 3 là sau 5-7 ngày đặt cọc khách hàng thanh toán 60% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc và đợt 4 là sau 45 ngày ký hợp đồng đặt cọc khách hàng ký công chứng chuyển nhượng và thanh toán hết số tiền còn lại...

Thực tế đây là đất cá nhân, lợi dụng Quyết định 03/2018 tách thửa phân lô (Ảnh: NV)

Tuy nhiên Phúc Thinh Center tại Hố Nai thực chất là 2 thửa đất thửa 108 tờ bản đồ số 9 có diện tích 1.606,2m2 là loại đất trồng cây lâu năm và thửa 90 tờ số 9 có diện tích 1.194,3m2 là đất ở tại đô thị và đất trồng cây lâu năm do ông Nhâm Quang Hải là chủ đất. Tổng 2 thửa đất này có tổng diện tích 2.800,5m2 trong đó 380m2 đã được quy hoạch đất giao thông và 166,5m2 được quy hoạch là đất khu vui chơi giải trí công cộng. Tuy nhiên bằng cách nào đó chủ đất và các đầu nậu môi giới bất động sản, Công ty cổ phần thương mại dịch vụ và xây dựng địa ốc Phúc Thịnh house (Phúc Thịnh House) đã biến toàn bộ 2800m2 đất này thành dự án Phúc Thịnh Center có quy mô 30 nền, sổ hồng riêng thổ cư 100% và đặc biệt nhấn mạnh "xây dựng tự do".

Điều đáng nói thời điểm hiện tại Phúc Thịnh House và đội ngũ sale của công ty này cho biết họ không chỉ phân phối 1 dự án Phúc Thịnh Center tại Hố Nai mà cùng lúc đang  phân phối nhiều dự án khác ở Tân Hạnh, Tân Vạn, Bửu Hòa…cũng với chiêu thức như bao sang tên, bao xây dựng, chiết khấu cao, tặng quà khủng, nhất là đầu tư sinh lời nhanh, cam kết 15 ngày sau khi ký hợp đồng trích lục sẽ ra sổ… Để tăng tính kích thích Phúc Thịnh House sẵn sàng triết khấu cao cho khách mua từ 2-3 nền, tặng vàng trong ngày mở bán, thậm chí chiết khấu % lớn cho cả người giới thiệu khách hàng. Xe đưa đón tham quan dự án….

Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Nam, người mua 1 nền đất phân lô mặt tiền đường Nguyễn Ái Quốc, chủ đầu tư quảng cáo đây là dự án nhưng thực tế chỉ lèo tèo có mấy chục nền, duy nhất con đường nội bộ rộng chừng 6m. Sau khi đóng tiền đặt cọc, chủ đầu tư yêu cầu thanh toán 100% nhưng số tiền thể hiện trên hợp đồng chỉ bằng 1/3 số tiền thực đóng nhằm né thuế.

Tại các phường Hố Nai, Tân Hạnh, Bửu Hòa vấn nạn đầu nậu đất đai núp bóng người dân hoặc gom đất nông nghiệp phân lô, bán nền cũng rất rầm rộ.  Hạ tầng nội khu chỉ là những con đường nhỏ hẹp, lởm chởm đá dăm.

Một dự án khác mang tên Khu dân cư Phúc Thịnh do công ty Phúc Thịnh House làm chủ đầu tư có quy mô 21 nền tọa lạc tại phường Bửu Hòa, theo thông tin từ người dân tại khu vực này cho biết các lô nền tại dự án này đã được bán hết, hiện tại từng nền đã được cấp sổ riêng (đất ở). Hiện trạng tại khu đất này đã có đường nhựa rộng khoảng 5m, có vỉa hè, chủ đầu tư đã trồng trụ điện chưa kéo dây điện, đã có hệ thống cấp nước (ống nước máy) và cống thoát nước, hiện tại có một căn nhà đang được xây dựng tại đây.

Và Phúc Thịnh House không phải là trường hợp cá biệt ở Đồng Nai, rất nhiều nhưng khu dân cư tự phát mạnh mún đang góp phần phá nát quy hoạch của địa phương này. Chỉ cần một thửa đất có diện tích khoảng 1000m2 cũng có thể được đầu nậu phân hàng chục lô nền, xây dựng bất chấp và kéo theo nó sẽ là hạ tầng không đồng bộ dẫn tới tình trạng mất an ninh trật tự, tận dụng triệt để diện tích để xây dựng, điện nước tự kéo, dẫn tới không đảm bảo an toàn, nguy cơ cháy nổ cao…

Lợi dụng triệt để Quyết định 03/2018

Quyết định 03/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai được ban hành thay thế nhằm khắc phục những hạn chế cho Quyết định số 25 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh của UBND tỉnh có hiệu lực từ ngày 30-4-2016 đã bộc lộ một số hạn chế gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Quyết định 03 được kỳ vọng sẽ đảm bảo các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, nhưng hạn chế hình thành các khu dân cư không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; ngăn ngừa các cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng quy định tách thửa phân lô bán nền tràn lan để thu lợi. Nhưng sau gần 2 năm áp dụng có vẻ như Quyết định 03 cũng đang để lộ nhiều kẽ hở, để các đầu nậu, các công ty BĐS ra sức lợi dụng một cách triệt để nhất nhằm trục lợi, cũng như góp phần phá nát quy hoạch của tỉnh Đồng Nai nói chung và TP Biên Hòa nói riêng.

Mới đây, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Võ Văn Chánh đã chủ trì cuộc họp với các sở, ngành, địa phương lấy ý kiến dự thảo qui định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa đối với từng loại đất.

Theo dự thảo, thửa đất được phép tách thửa phải đảm bảo các điều kiện như: Thửa đất được cấp chứng nhận quyền sở hữu đất, không có tranh chấp, không thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa.

Bên cạnh đó, thửa đất được phép tách thửa phải chưa có thông báo thu hồi đất, đảm bảo diện tích, không cho phép tách đất nông nghiệp thành nhiều thửa để chuyển quyền sử dụng đất cho cùng một cá nhân, hộ gia đình...

Sơ đồ phân lô và phương thức thanh toán của Phúc Thịnh House (Ảnh: NV)

Trở lại với dự án của Phúc Thịnh House, rõ ràng đây là chiêu thức lách luật của chủ đất với chiêu bài khoác áo dự án, để thu hút đầu tư nhằm trục lợi. Trong khi đó hạ tầng đầu tư sơ sài, với khoảng trên 30 nền (có bảng sơ đồ phân lô) được định giá từ 1,6 tỷ VNĐ đến 1,7 tỷ VNĐ/nền, cùng với các loại hợp đồng mập mờ về pháp lý như: hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đặt cọc, góp vốn nhận chuyển nhượng bất động sản...

 Theo luật sư Phạm Duy Hiển, Trưởng văn phòng Luật sư Phạm Duy, Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, những hợp đồng mua bán đất như trên khi xảy ra bất trắc, người mua luôn chịu thiệt. Vì là hợp đồng góp vốn nên khi dự án thất bại, hoặc chính quyền địa phương thu hồi người góp vốn phải chịu, nếu kiện ra tòa thì chỉ giải quyết dân sự.

Bên cạnh đó dư luật cũng đặt câu hỏi với những loại hợp đồng mập mờ như thế này, trong khi giá trị của lô đất giao dịch là 1,6 tỷ đến 1,7 tỷ đồng thì nhà nước thu thuế bằng cách nào? Ai sẽ là người chịu trách nhiệm đóng thuế cho nhà nước, chủ sử dụng đất, khách hàng mua bán giao dịch đất, hay công ty môi giới đứng ra giao dịch với khách hàng.?

Ở một khía cạnh khác, trong một công văn mới đây của UBND tỉnh Đồng Nai gửi Giám đốc các Sở: Xây dựng, TN&MT, Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Nội vụ, NN&PTNN, Công thương, Giao thông vận tải, UBND các huyện, TP Biên Hòa, Tp Long Khánh, Công ty Cấp nước Đồng Nai, Công ty Điện lực Đồng Nai...cho biết: Hiện nay, Sở Xây dựng đang phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, điều chỉnh, bổ sung Hướng dẫn số 01/HD - SXD - sTNMT ngày 16/4/2018 về việc hướng dẫn việc lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể trong hồ sơ tách thửa đất, do đó để hạn chế việc phân lô tách thửa, xây dựng trên đất nông nghiệp sau khi được tách thửa trên địa bàn tỉnh, đề nghị UBND các huyện, TP Biên Hòa, TP Long Khánh tạm ngưng phê duyệt tổng mặt bằng có đầu tư hạ tầng trên đất nông nghiệp đối với các khu vực được quy hoạch khu dân cư phát triển theo dự án đến khi có hướng dẫn mới được ban hành.

TH&CL sẽ tiếp tục thông tin!

Hải Dương