Dự án Goldcoast Nha Trang: Thu hàng chục tỷ đồng, có dấu hiệu vi phạm pháp luật

THCL Dự án phức hợp Thương Mại- Dịch vụ- Y tế- Văn phòng- Căn hộ Goldcoast Nha Trang (Goldcoast), toạ lạc tại số 1 Trần Hưng Đạo- TP. Nha Trang, do Công ty CP Thanh Yến (Thanh Yến) làm chủ đầu tư, quy mô 40 tầng ( 13 tầng thương mại dịch vụ, 27 tầng căn hộ, 3 tầng hầm), đưa ra thị trường 920 căn hộ, gồm các loại: 48 m2 (1 phòng ngủ), 60- 70 m2 (2 phòng ngủ), 122- 138 m2 (3 phòng ngủ), 179,1 m2 (4 phòng ngủ). Ngày 17/9/2016, Thanh Yến tổ chức công bố đình đám tại Nha Trang trước hơn 600 khách hàng, mức giá 33 triệu đồng/m2, thấp nhất 1,5 tỷ đồng/căn,  có hơn 300 khách hàng đặt cọc giữ chỗ, chiếm gần 80% số căn hộ của Block đầu tiên. Sau đó, công ty này còn tiếp tục tổ chức Lễ công bố tại Hà Nội (9/10/2016) và TP. Hồ Chí Minh (15/10/2016).

Dự án Gold Coast chụp ngày 17/10/2016

Thẩm định, cấp phép “siêu tốc”?

Ngày 03/7/2015, Hội đồng thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) tỉnh Khánh Hoà họp ra đề nghị về dự án. Ngày 24/7/2015, Thanh Yến có công văn 13- 0715/CN-TY-DA điều chỉnh, bổ sung. Ngày 03/8/2015, UBND tỉnh ra quyết định số 2100/QĐ-UBND phê duyệt báo cáo ĐTM của dự án: Điều 1.2 Quy mô: 7.388,9 m2 (bao gồm: 3 tầng hầm và 41 tầng nổi), vượt chiều cao khống chế quy hoạch TP. Nha Trang (40 tầng) mà Thủ Tướng đã duyệt, phải điều chỉnh theo thông báo 04/TB- UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh Khánh Hoà.

Ngày 16/11/2015, Cục Cảnh sát PCCC và CNCH cấp giấy chứng nhận số 5385/TD-PCCC- P6 thẩm duyệt thiết kế về PC và CC. Nhưng ngày 18/01/2016, UBND tỉnh mới có Công văn số 344/UBND- XDNĐ chỉ đạo hoàn thành việc thanh lý tài sản trên đất tại số 01 Trần Hưng Đạo- Nha Trang. Đến 16/02/2016, UBND tỉnh có quyết định số 411/QĐ-UBND thu hồi đất Trường Chính Trị cho Công ty CP Thanh Yến thuê 7.388,9 m2 để làm dự án (DT đất ở đô thị: 4.440,0 m2, DT đất SXKD phi nông nghiệp: 2.948,9 m2). Ngày 29/02/2016, UBND Tỉnh có văn bản số 1232/UBND-XDNĐ, điều chỉnh thoả thuận phương án kiến trúc quy hoạch. Ngày 10/5/2016 Cảnh sát PCCC tỉnh Khánh Hoà cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về PCCC số 1368/TD-PCCC- P6 cho Dự án.

Ngày 28/6/2016, dự án được Sở Kế Hoạch và Đầu Tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với Mã số dự án: 1411504515. Chỉ 3 ngày sau, đến 01/7//2016 Cục QLXD- Bộ xây dựng có văn bản  585/HĐXD- QLDA, thông báo kết quả thẩm định thiết kế thiết kế cơ sở, ngày 05/8/2016 có văn bản 697/HĐXD- QLTK thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình Nha Trang Center 2 (Gold Coast). Rồi 10 ngày sau, đến 15/8/2016 dự án mới có Biên bản bàn giao đất trên thực địa, kèm trích đo địa chính số 14- 2016, tỷ lệ 1/500 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh xác lập ngày 18/01/2016, Sở Tài nguyên - Mội trường xác nhận ngày 20/01/2016. Mới nhận đất được 2 ngày, đến 17/8/2016 Dự án được cấp Giấy phép xây dựng số 95/GPXD-SXD với diện tích đất 7.388,9 m2, diện tích xây dựng tầng 1 là 4.440 m2, tổng diện tích sàn (không bao gồm tầng hầm) 123.741 m2, tổng diện tích sàn tầng hầm 20.940 m2, chiều cao xây dựng toàn công trình +157,3 m…. số tầng: 40 tầng nổi + 3 tầng hầm.

Như vậy, về hình thức: “Goldcost hiện đã có pháp lý dự án hoàn thiện”. Nhưng về pháp luật và kỹ thuật xây dựng, hồ sơ dự án này gây nhiều thắc mắc:

Nhận giấy chứng nhận đầu tư ngày 28/6/2016 đến khi được Cục QLXD (Bộ Xây Dựng) thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở chỉ 3 ngày, có thông báo kết quả thẩm định thiết kế kỹ thuật sau đó 4 ngày. Ngày 15/8/2016 nhận bàn giao đất thực địa, cũng chỉ 2 ngày sau đến 17/8/2016 được cấp Giấy phép xây dựng. Việc khảo sát địa chất công trình được làm như thế nào, từ bao giờ, có chính xác không? Khi chưa được giao đất và các toà nhà của Trường Chính Trị cũ chưa phá dỡ? Những kỷ lục thẩm định, cấp phép “siêu tốc” với một công trình quy mô lớn cao 40 tầng, đang tạo nghi ngờ về độ khoa học, chính xác, an toàn của công trình?

Chưa làm đã thu vài chục tỷ bất hợp pháp ?

Trong Lễ công bố dự án tại Nha Trang ngày 17/9/2016, với những chiêu quảng cáo rầm rộ, Gold Coast nhận được trên 300 bản thoả thuận đặt cọc giữ chỗ. Như vậy, (chưa kể hai đợt công bố ngày 9/10/2016 tại Hà Nội, ngày 15/10/2016 tại TP. Hồ Chí Minh), với 300 thoả thuận đặt cọc, Công ty Thanh Yến đã thu trên 30 tỷ đồng. Trong thoả thuận đặt cọc (tính theo giá bán thấp nhất 1,5 tỷ đồng/căn), …Bên B đặt chỗ và cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ… không huỷ ngang. Lộ trình chuyển tiền: Đợt 1: Ngày 17/9/2016 ký biên bản đặt cọc 100 triệu đồng. Đợt 2: Bảy ngày sau ký thoả thuận đặt cọc, chậm nhất 26/9/2016 thanh toán 10% (150 triệu, trừ lại cọc 100 triệu). Đợt 3: 30 ngày sau ký thoả thuận đặt cọc (17/10/2016), chậm nhất 26/10/2016, thanh toán 10% (150 triệu), chủ đầu tư đã thu 300 triệu/căn. Tạm tính đến 26/9/2016, Gold Coast đã thu trên 45 tỷ, và đến 26/10/2016 thu trên 90 tỷ đồng. Ngày 17/10/2016, qua khảo sát trực tiếp, dự án mới tập trung một số thiết bị, đang làm sắt, không thể hoàn thành phần móng “60 ngày” sau khi ký thoả thuận đặt cọc (17/11/2016) như cam kết ? Và Đợt 4 sẽ lại diễn ra trong vòng 60 ngày, chậm nhất 26/11/2016, thanh toán 10% (150 triệu) cho dù chủ đầu tư không cần làm gì? Tính đến 26/11/2016, chủ đầu tư sẽ thu tới 450 triệu đồng/căn… tương đương 135 tỷ đồng/300 căn, khách hàng phải ký “Hợp đồng mua bán”. Nhưng “tiến độ thi công” lại nêu “Xong phần móng tháng 12/2016”?  Như vậy, dù mua bán“biến tướng” bằng “Thoả thuận đặt cọc”, chủ đầu tư vẫn lộ ra việc bán căn hộ bất hợp pháp thu 30% (từ 450 triệu trở lên)/ 1 căn, sẽ “ký hợp đồng mua bán” khi chưa xong phần móng, vi phạm Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Không những thế, “Thoả thuận đặt cọc”của Công ty Thanh Yên còn là cạm bẫy đẩy rủi ro, đẩy nợ cho khách hàng. Mục “.2.3 Xử lý tiền đặt cọc” quy định: …Đã nộp tiền cọc Đợt 1, không tiếp tục nộp Đợt 2 thì mất cọc Đợt I; Đã nộp cọc đợt 1 và 2, không nộp tiếp đợt 3 thì mất toàn bộ tiền cọc đợt 1+ 2; Đã nộp cọc đợt 1+2+3 không nộp đợt 4 thì mất toàn bộ tiền cọc 1+2+3; Đã nộp cọc cả 4 đợt, nhưng sau 7 ngày kể từ ngày nhận thông báo mời ký hợp đồng mà không có mặt để ký hợp đồng…thì mất tiền cọc cả 4 đợt…..

Tiếp đến, “Hợp đồng mua bán” do Công ty CP Thanh Yến soạn sẵn cho khách hàng còn tinh vi hơn: Từ đợt 5 đến đợt 12 (8 đợt) cứ sau 3 tháng/ 1 đợt, mỗi đợt nộp 5%. Hết đợt 12, khách hàng phải nộp 70% tiền mua căn hộ (tương đương mức thấp nhất là 1,05 tỷ đồng/ căn), mà không biết tiến độ công trình xây dựng đến đâu? (Điều 57 Luật KD Bất Động Sản 2014, quy định việc thu tiền phải phù hợp tiến độ xây dựng). Đợt 13 khi bàn giao căn hộ (Quý 2/2019) được quy định (± 6 tháng), mức thanh toán 28%. Như vậy, hết năm 2019, chủ đầu tư chưa bàn giao căn hộ vẫn không vi phạm. Nhưng người mua đến khi nhận căn hộ phải kéo dài trên 3 năm. Nếu vay ngân hàng mua 1 căn thấp nhất 1,5 tỷ đồng,  khách hàng phải lãnh nợ theo tiến độ như sau: 17/9/2016: 100triệu; 26/9/2016: 150triệu; 26/10/2016: 300triệu; 26/11/2016: 450triệu…. 6/2017: 600 triệu;… 12/2017: 750 triệu;… 6/2018: 900 triệu; 12/2018: 1,05 tỷ. Với lãi suất ngân hàng trung bình 1%/ tháng, còn phải trả một phần tiền gốc…. Nếu vi phạm hợp đồng: Bên mua: Mất hết tiền cọc; phạt thanh toán trễ bằng 150% theo lãi suất cho vay của ngân hàng; bị chấm dứt hợp đồng nếu tổng thời gian trễ cộng lại quá 60 ngày, và căn hộ bị bán cho người khác, hoàn lại tiền mà không tính lãi, sau khi trừ 30% (phí môi giới 10%, phí bán hàng 8%, phạt vi phạm hợp đồng 12%)… Còn chủ đầu tư: Bàn giao căn hộ chậm quá 180 ngày so với dự kiến (năm 2020 mới bị vi phạm) bị phạt 0,01%/ ngày (0,3%/tháng, trong khi người mua phải lãnh nợ ngân hàng tới 1%/ tháng?). Nếu chủ đầu tư có ý định chiếm dụng vốn, dự án kéo dài 5-7 năm, giống như họ được vay vốn lãi suất cực thấp (0,3%/tháng) trên đau khổ của khách hàng, còn hậu quả với người mua cứ 1% lãi/tháng + 1 phần vốn thì sẽ tán gia bại sản !

Lách luật để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (căn hộ), khi chưa làm xong phần móng, thu tiền theo thời hạn mà không căn cứ tiến độ xây dựng thực tế, lấy tiền của người mua để làm và đẩy họ lãnh nợ ngân hàng thay nhà đầu tư, làm hợp đồng mẫu gài khách hàng lãnh rủi ro, chiếm dụng vốn, giành lợi thế cho mình… là những chiêu trò mà nhiều “nhà kinh doanh bất động sản” thiếu đạo đức đang sử dụng để lừa gạt khách hàng. Với Gold Coast: Trình tự thủ tục cấp phép; mở bán căn hộ biến tướng thu hàng chục tỷ, hàng trăm tỷ đồng (cả tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh) khi chưa xong phần móng; gài người mua thanh toán theo thời gian mà không theo tiến độ,… là những dấu hiệu vi phạm pháp luật, đề nghị các cơ quan chức năng cần kiểm tra làm rõ, chấn chỉnh, xử lý kịp thời, không để hậu quả xấu sảy ra với cộng đồng, xã hội.

Nhóm Phóng Viên