NHNN và Bộ Xây dựng đề ra mục tiêu là chậm nhất trong vòng 36 tháng, kể từ ngày 1/6 phải hoàn thành việc giải ngân gói 30.000 tỷ. Nhưng sau 6 tháng triển khai (tính đến ngày 30/11), 5 NH mới chỉ giải ngân được 470,8 tỷ đồng/gói 30.000 tỷ cho 1.236 khách hàng, tốc độ chỉ đạt 1,56%. Nếu cứ đà này, phải mất hơn 30 năm nữa, may ra mục tiêu mới hoàn thành.

Mở khung chính sách phải gắn với các cơ chế đặc thù

Theo GS. TS. Đặng Hùng Võ, hiện nay, khung pháp lý đang gây khó khăn trong việc giải ngân gói 30.000 tỷ nhằm hỗ trợ người lao động có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở. Việc tháo gỡ khung pháp lý này là điều cần thiết, nhưng cần xem xét tới một số cơ chế phù hợp cần được ưu tiên hơn.

Giống như các phân khúc BĐS khác, khả năng đầu cơ nhà ở xã hội vẫn luôn là một nguy cơ có thể xảy ra. Như đã từng xảy ra tình trạng “bán lúa non” đối với những người được suất nhà chung cư, những người được tái định cư bán suất tái định cư trên giấy cho một “đầu nậu” với giá rẻ để đi tìm chỗ ở mới phù hợp hơn. “Đầu nậu” đó tiếp tục chờ đợi nhận nhà chung cư và bán với giá cao hơn sau khi hoàn thành.

GS. TS. Đặng Hùng Võ lo ngại, việc tháo gỡ chính sách một cách đơn giản, cũng có thể dẫn tới khả năng xuất hiện các đầu nậu như phương thức nói trên. Do vậy, bên cạnh việc tháo gỡ chính sách để giải tỏa các vướng mắc hiện nay đối với nhà ở xã hội, cơ quan chức năng cũng cần tư duy đến những cơ chế hiệu quả hơn về việc trợ giúp xã hội hoặc Nhà nước đối với những người có thu nhập thấp.

Ông Võ cho rằng, việc cởi mở khung chính sách phải gắn với các cơ chế đặc thù để việc sử dụng vốn vay có hiệu quả và có khả năng trả được nợ. Ví dụ, pháp luật hiện nay vẫn quy định là người mua nhà phải chứng minh được khả năng trả nợ mà người có thu nhập thấp thì không thể chứng minh được khả năng này. Vậy tháo gỡ khung pháp lý mà chỉ bỏ đi cơ chế bắt chứng minh khả năng trả nợ thì có thể lại rơi vào nợ xấu. “Nhiều nước trên thế giới đã gắn việc trả nợ với một cộng đồng những người thu nhập thấp, có nhu cầu mua nhà. Cộng đồng này sẽ tìm cách giám sát việc trả nợ, chịu trách nhiệm với NH việc trả nợ của cả cộng đồng, liên hệ với các tổ chức hoạt động vì mục tiêu xã hội để tìm kiếm sự trợ giúp của xã hội đối với cộng đồng”, GS. TS. Đặng Hùng Võ nói.

Gói 30 nghìn tỷ, một lựa chọn sai?

Nhìn nhận ở một khía cạnh khác, theo các chuyên gia, gói 30.000 tỷ đồng “xịt” vì không ai dại gì đi vay tiền giá rẻ để mua một sản phẩm BĐS giá đắt. TS. Quách Mạnh Hào, Trưởng khoa Tài chính, NH - ĐH Kinh tế (ĐH Quốc gia Hà Nội), thành viên HĐQT Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) đã thẳng thắn cho rằng, gói 30 nghìn tỷ “xịt” là một lựa chọn sai vì đây không phải là cách giải quyết thị trường BĐS trong thời điểm đó. “Chúng ta chỉ cần hình dung đơn giản, liệu khách hàng có sẵn sàng vay tiền giá rẻ để đi mua một sản phẩm BĐS đắt hay không? Do vậy, mấu chốt của vấn đề không phải là tín dụng mà là giá của tài sản “bong bóng” vẫn chưa được giải quyết”, ông Hào phân tích.

Cũng theo ông Hào, thị trường BĐS sẽ còn giảm giá hoặc ít nhất nó có thể tăng hay giảm nhẹ theo các gói hỗ trợ tín dụng rẻ, nhưng xét trong tầm nhìn 3 - 5 năm nữa thì giá BĐS có thể rẻ hơn bây giờ. Trong trường hợp của Hà Nội, do đặc thù BĐS ít chịu tác động của tín dụng, tôi nghĩ mặt bằng giá có thể khó giảm nhiều, tất nhiên còn tùy thuộc vào phân khúc. Còn giá tăng trở lại theo nghĩa một xu hướng, cũng phải đợi 3 - 5 năm nữa.

TS. Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách, ĐH Kinh tế (ĐH Quốc gia Hà Nội) cũng lên tiếng, để hỗ trợ DN BĐS và nền kinh tế Việt Nam hiện nay, không nên suy nghĩ theo hướng sử dụng các gói kích thích lớn từ Chính phủ, mà nên chú trọng tới việc cải cách nội bộ nền kinh tế và hoạt động của Chính phủ nhằm giúp DN và người dân làm ăn dễ hơn, cảm thấy an toàn hơn, bớt phiền hà hơn. Đó chính là sự kích thích kinh tế bền vững nhất.

“Điều này khó thực hiện hơn nhiều việc đưa ra những gói kích thích ồ ạt mà trong những năm qua chúng ta đã làm thử và thấy hiệu quả không cao, chỉ dẫn tới lạm phát và lợi ích cho một số nhóm nhỏ. Xét cho cùng, nguồn tiền kích thích cũng do người dân trả hoặc con cháu của họ trả sau này. Vì thế, luôn cần thận trọng với những chính sách đó”, TS. Thành cảnh báo.

Kiều Hoa