Giảm tồn kho BĐS: Mừng hay… lo?

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho BĐS đã liên tục giảm trong năm 2014, tính đến giữa tháng 12/2014, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 54.659 tỷ (tương đương giảm gần 43%) báo hiệu sự phục hồi của thị trường BĐS.

“Cứ máy móc trừ đi là sai”

Trong khi giá BĐS sau khi giảm sâu trên 30% trong giai đoạn 2011 - 2013 thì năm 2014, đã ổn định và không giảm tiếp, nhiều người cho rằng đây là tín hiệu cho sự phục hồi của thị trường BĐS trong những năm tiếp theo.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc công ty ĐịaỐc Đất Lành, việc giảm tồn kho BĐS ở đây xét theo 2 khía cạnh: giảm về số lượng và giảm về giá trị. Về số lượng, khoảng 10% dự án đã bắt đầu bán được hàng, nhưng hàng tồn kho phải được hiểu là một công trình mới xây móng xong, chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang tới tầng 5, tầng 7 đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm, chứ chưa gọi là thành phẩm.

Một ví dụ khác, do đầu tư hoặc mua đi bán lại dự án mà người ta bán được 100 sản phẩm thì 100 sản phẩm ấy không giải quyết được hàng tồn kho. Trong nhiều báo cáo nói rằng quý vừa rồi bán được 3.000 sản phẩm chẳng hạn, hàng tồn kho giảm. Thế nhưng, trong 3.000 sản phẩm đó, có khi chỉ có 300 sản phẩm là tồn kho thật, còn 2.500 sản phẩm ở dạng bán thành phẩm hoặc chưa có thành phẩm. Cứ máy móc trừ đi là sai.

Bởi vậy, đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho.

Ông Đực phân tích: Về giá trị hàng tồn kho, ở TP. HCM chỉ có khoảng 40 - 50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn chìm trong khó khăn. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, hơn 90% còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm chết thì tiền lãi vay ngân hàng trong 1 năm thử tính xem lên tới bao nhiêu? Thường những dự án nằm chết lại có vốn đầu tư lớn hơn nhiều so với dự án hồi sinh. Theo đó, dự án hồi sinh thường là dự án nhỏ có giá trị đầu tư khoảng 100 tỷ đồng đổ lại, còn giá trị của dự án chết lên tới cả ngàn tỷ. Thành ra số vốn nằm chết trong BĐS đắp chiếu nhiều gấp hơn 10 lần dự án hồi sinh về số lượng, chất lượng gấp 3 - 4 lần, tổng số tiền gấp 40 - 50 lần. Dù dự án hồi sinh có bán cũng chẳng được bao nhiêu, trong khi dự án chết hàng năm vẫn phải trả lãi tối thiểu 10%.

Như vậy, giá trị tồn kho BĐS phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, còn đằng này không thể bỏ tiền vào được nữa cũng không bán được nhưng vẫn phải trả lãi. Các doanh nghiệp không thể lấy số lãi đó kê khai vào lỗ mà phải đưa vào vốn.

Tồn kho chắc chắn sẽ tăng?

Theo nhận định của một số chuyên gia, những chuyển động của thị trường BĐS trong năm qua là mua bán, sáp nhập (tức số lượng sản phẩm vẫn giữ nguyên) hoặc được chuyển đổi công năng sang việc khác. Như vậy, có thể hiểu tồn kho BĐS đã tăng chứ không phải giảm.

Ông Nguyễn Văn Đực khẳng định: “Số lượng sản phẩm không giảm nhiều, nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều. Bởi vậy, như tôi phân tích, nếu thống kê kỹ càng thì giá trị tồn kho BĐS chắc chắn sẽ tăng”.

Cũng theo ông Đực, việc thống kê của nước ta còn tương đối hời hợt: Không có người; cách lấy thống kê rất quan liêu, trong các doanh nghiệp kê khai có bao nhiêu doanh nghiệp khai thật, bao nhiêu doanh nghiệp khai sai? Điều đó lý giải vì sao con số thống kê của Việt Nam từ trước tới nay sai rất nhiều.

Nhận định về tình hình BĐS năm 2015, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, thị trường sẽ không biến động nhiều, mà chỉ xoay quanh một số diễn biến sau: Thứ nhất, căn hộ nhỏ sẽ tiếp tục lên ngôi để đón đầu gói 30.000 tỷ; thứ hai, mua bán dự án sẽ sôi động hơn. Sau thời gian thử nghiệm năm 2014 quá thành công, sẽ có nhiều doanh nghiệp đi lùng mua dự án. Trước đây, người ta đã hớt trên mặt những dự án tốt, khả thi thì bước sang năm 2015, những dự án khó hơn nhưng có tính khả thi cao, có thể kinh doanh được sẽ được giải quyết rốt ráo. Trái lại, những dự án không có tính khả thi, chìm ngập trong khó khăn, đắp mền lâu hoặc đã thu tiền của khách hàng quá lớn và lâu mà không thể triển khai được thì sẽ phải chết. Không ai cứu được những dự án này bởi người dân không thể đổ tiền vào, ngân hàng không thể cho vay còn doanh nghiệp thì hết vốn. Thứ ba, các luật xây dựng, nhà ở và kinh doanh BĐS ngày càng siết chặt lại...

Kiều Tuyết