Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư quốc tế và chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những yêu cầu cao hơn về hạ tầng, năng lượng, logistics, công nghệ, nhân lực và chất lượng thể chế.
Nếu trước đây quỹ đất và giá thuê là những yếu tố quan trọng trong thu hút đầu tư, thì dòng vốn thế hệ mới đang đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn. Khu công nghiệp không còn chỉ là nơi cung cấp mặt bằng, mà đang trở thành một cấu phần của hệ sinh thái sản xuất, nơi hội tụ FDI, công nghệ, logistics, năng lượng, tài chính và doanh nghiệp Việt Nam.
Nhằm tạo diễn đàn đối thoại về những vấn đề này, ngày 29/9/2026, Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance (VFCA) phối hợp với Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng tổ chức Hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới”.
Hội thảo quy tụ đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, tổ chức tài chính, nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp và cộng đồng doanh nghiệp, tập trung vào hai nhóm vấn đề lớn là chính sách, thể chế cho phát triển bất động sản khu công nghiệp và giải pháp khơi thông dòng vốn.
Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho rằng, khu công nghiệp đang trở thành nền tảng của một hệ sinh thái sản xuất mới, trong đó hội tụ FDI, doanh nghiệp Việt Nam, công nghệ, logistics, năng lượng, nhân lực và tài chính.
Theo ông, dòng vốn FDI thế hệ mới không chỉ quan tâm đến đất sạch hay ưu đãi thuế mà đặt yêu cầu cao hơn về hạ tầng, năng lượng, logistics, môi trường, tiêu chuẩn ESG và chất lượng thể chế. Cuộc cạnh tranh thu hút FDI vì vậy đang chuyển từ “ưu đãi” sang “chất lượng”.
TS. Lê Minh Nghĩa cũng nhấn mạnh, với nhu cầu vốn lớn và thời gian đầu tư dài, khu công nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn quốc tế đến các công cụ tài chính xanh. Đồng thời, các điểm nghẽn về đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư và hạ tầng cần được nhìn nhận trong mối liên hệ với tiến độ dự án và chi phí vốn.
Từ góc độ nguồn vốn, TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu công nghiệp cho rằng, dòng vốn FDI mới đang hướng tới các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, điện tử, trí tuệ nhân tạo, công nghệ số, công nghiệp chính xác, năng lượng sạch và logistics.
Theo ông, nhà đầu tư hiện không chỉ hỏi “có đất để thuê hay không” mà còn quan tâm điện có ổn định, năng lượng có xanh, logistics có cạnh tranh, nhân lực có đáp ứng, hạ tầng số có đủ tốt và doanh nghiệp trong nước có thể tham gia chuỗi cung ứng hay không. Vì vậy, cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp sẽ ngày càng chuyển sang cạnh tranh về chất lượng của cả hệ sinh thái công nghiệp.
TS. Phan Hữu Thắng cho rằng, khu công nghiệp cần một mô hình tài chính mới bởi đây là lĩnh vực cần lượng vốn lớn, thời gian đầu tư và thu hồi vốn dài. Tín dụng ngân hàng vẫn quan trọng nhưng cần được bổ sung bằng vốn chủ sở hữu, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn quốc tế, PPP, các định chế tài chính dài hạn và tài chính xanh.
Còn theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, giá trị của bất động sản khu công nghiệp không còn chỉ nằm ở diện tích đất mà ở khả năng tạo ra một hệ sinh thái sản xuất có năng suất và sức cạnh tranh cao. Theo đó, khu công nghiệp thế hệ mới cần chuyển từ mô hình “đất – hạ tầng – nhà xưởng” sang mô hình kết nối FDI, công nghệ, logistics, năng lượng, tài chính và doanh nghiệp Việt Nam. Hạ tầng sản xuất, hạ tầng số, năng lượng, logistics, dịch vụ tài chính, nhân lực và chuỗi cung ứng sẽ ngày càng quyết định giá trị của một khu công nghiệp.
Trong khuôn khổ Hội thảo, hai phiên thảo luận chuyên sâu đã được tổ chức. Tại Phiên 1 với “Chính sách, thể chế cho phát triển bất động sản khu công nghiệp”, các chuyên gia đã trao đổi về năng lực đón dòng vốn FDI mới, những điểm nghẽn trong phát triển khu công nghiệp và khu công nghệ cao, cũng như yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách.
Phiên thảo luận có sự tham gia của bà Nguyễn Thị Bích Dung, Phó Trưởng ban Ban Quản lý Khu kinh tế Hải Phòng; TS. Phan Hữu Thắng; PGS.TS Trần Đình Thiên; TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương; Luật sư Bùi Văn Thành và ông Ko Tae Yeon, Chủ tịch KOCHAM.
Phiên 2 với chủ đề “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp” tập trung vào bài toán nguồn vốn, khả năng tiếp cận vốn và các mô hình tài chính phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn. Phiên thảo luận có sự tham gia của PGS.TS Nghiêm Thị Thà, TS. Ngô Trí Long, Ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Hải quan và Thương mại Quốc tế - EY Việt Nam , bà Trần Thị Tố Loan (PTGĐ Tập đoàn Sao Đỏ), bà Nguyễn Thị Kim Phượng (Giám đốc Chi nhánh BIDV FDI I) và bà Phạm Thị Hà Thu (Giám đốc vùng Hội Doanh nghiệp cung ứng Khu công nghiệp Việt Nam). (đoạn này thêm chức danh, cơ quan các diễn giả vào)
Thông qua các phiên thảo luận, Hội thảo hướng tới nhận diện những điểm nghẽn về chính sách, thể chế, đất đai, hạ tầng và tài chính, đồng thời trao đổi về các giải pháp huy động hiệu quả hơn các nguồn lực cho phát triển khu công nghiệp trong giai đoạn mới.
Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao và tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, bài toán của bất động sản khu công nghiệp không còn dừng ở việc tạo thêm quỹ đất. Vấn đề lớn hơn là xây dựng một hệ sinh thái đủ năng lực để dòng vốn, công nghệ, doanh nghiệp và chuỗi cung ứng cùng hội tụ, qua đó chuyển lợi thế về hạ tầng thành năng lực cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.
Quỳnh Nga
