Từ cuộc đua phát triển dự án đến tái cấu trúc sản phẩm
Nghị quyết số 26-NQ/TW của Bộ Chính trị đặt mục tiêu đến năm 2030 Việt Nam đón 45-50 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 160 triệu lượt khách nội địa và bảo đảm khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch. Định hướng này gắn với việc phát triển 3 cực tăng trưởng, 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia.
Đáng chú ý, Nghị quyết không chỉ đặt vấn đề gia tăng số lượng phòng nghỉ mà còn nhấn mạnh phát triển du lịch chất lượng cao, thông minh, xanh, sáng tạo và có giá trị gia tăng lớn. Điều này cho thấy cơ hội đối với bất động sản nghỉ dưỡng không nằm đơn thuần ở việc mở rộng diện tích xây dựng, mà còn ở khả năng đáp ứng những nhu cầu mới của thị trường khách.
Theo các chuyên gia, đây có thể là thời điểm phân khúc nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn tái cấu trúc sản phẩm. Những mô hình lưu trú gắn với chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng dài ngày, du lịch trải nghiệm, giải trí, thể thao và các tổ hợp đa dịch vụ có thêm dư địa phát triển khi hành vi chi tiêu của du khách thay đổi.
Nghị quyết cũng định hướng thu hút các nhà đầu tư chiến lược, doanh nghiệp có năng lực tài chính, công nghệ và kinh nghiệm quản trị tham gia những dự án động lực, khu phức hợp du lịch - văn hóa - thể thao - giải trí - mua sắm, cùng các cơ sở lưu trú chất lượng cao, quy mô lớn.
Với định hướng này, lợi thế cạnh tranh của dự án sẽ ngày càng phụ thuộc vào hệ sinh thái dịch vụ, khả năng kết nối điểm đến và năng lực vận hành, thay vì chỉ dựa trên vị trí hoặc số lượng căn hộ được đưa ra thị trường.
Dòng vốn sẽ tìm đến đâu?
Mục tiêu 1,5 triệu buồng cũng đặt ra nhu cầu huy động nguồn lực lớn cho phát triển hạ tầng lưu trú. Song, trong bối cảnh phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng từng trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng và thanh khoản suy giảm, việc thu hút vốn mới sẽ không thể tách rời yêu cầu nâng cao hiệu quả đầu tư.
Các chuyên gia nhận định, thị trường có thể chứng kiến sự phân hóa rõ hơn giữa những dự án có khả năng tạo doanh thu thực tế và các sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, quản trị vận hành và khả năng hợp tác với các thương hiệu du lịch sẽ có điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận dòng vốn dài hạn.
Bên cạnh phát triển dự án mới, nguồn lực còn nằm ở khối tài sản nghỉ dưỡng đã hình thành nhưng chưa khai thác hết công suất. Đến tháng 6/2026, cả nước có khoảng 146.438 căn hộ du lịch và biệt thự du lịch lũy kế. Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, chuyển nhượng và vận hành có thể giúp đưa một phần nguồn cung này trở lại hoạt động, đồng thời giảm áp lực phải phát triển mới toàn bộ năng lực lưu trú.
Tuy nhiên, để dòng vốn thực sự quay lại, thị trường cần môi trường pháp lý minh bạch hơn, cơ chế khai thác tài sản rõ ràng và những mô hình kinh doanh có khả năng chứng minh hiệu quả. Định hướng nghiên cứu cơ chế thí điểm có kiểm soát để thu hút vốn quốc tế vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng tại Nghị quyết số 26-NQ/TW có thể tạo thêm động lực cho quá trình này.
Mục tiêu 1,5 triệu buồng vì vậy không chỉ mở ra dư địa xây dựng, mà còn tạo sức ép thay đổi cấu trúc thị trường. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải tiến gần hơn tới vai trò một bộ phận của hệ sinh thái du lịch, nơi giá trị tài sản được quyết định bởi khả năng phục vụ du khách, tạo dòng tiền và đóng góp cho kinh tế địa phương.
Trong giai đoạn tới, cuộc cạnh tranh có thể không còn nằm ở việc ai phát triển dự án lớn hơn, mà ở việc ai tạo ra sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thị trường và vận hành hiệu quả hơn.
Minh Thành (t/h)
