Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 xác định 3 dự án luật liên quan trực tiếp đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là những nhiệm vụ cần khẩn trương hoàn thiện.
Đây đều là các lĩnh vực có phạm vi tác động rộng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi người dân, hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.
Điểm đáng chú ý trong chỉ đạo lần này là yêu cầu xử lý đồng thời những bất cập về chính sách đất đai, phát triển nhà ở và vận hành thị trường bất động sản. Bởi nếu mỗi luật được sửa theo một hướng riêng, các điểm nghẽn tại khâu giao thoa giữa thủ tục, tài chính, quy hoạch và giao dịch vẫn có thể tiếp tục tồn tại.
Giá đất, dự án tồn đọng và yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu
Với Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát toàn diện dự thảo, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng lớn tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026.
Trong đó, chính sách giá đất được xác định là một nhóm nội dung trọng tâm. Dự thảo phải hoàn thiện tiêu chí, nguyên tắc và cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất; đồng thời làm rõ vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý và quyết định giá đất.
Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, phát triển nhà ở và cho thuê cũng cần được tiếp tục nghiên cứu.
Đáng chú ý, Chính phủ yêu cầu hoàn thiện cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, xử lý đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng và các dự án tồn đọng, kéo dài. Đây là những vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và tiến độ triển khai các dự án đầu tư.
Cùng với đó, cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách trong bồi thường, tái định cư và xây dựng trái phép phải được hoàn thiện.
Một hướng tiếp cận khác được nhấn mạnh là xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai minh bạch, kết nối và chia sẻ thông tin. Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh kết nối dữ liệu đất đai nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản, đồng thời đơn giản hóa thủ tục theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa.
Khi thông tin về đất đai được chuẩn hóa và liên thông, người dân, doanh nghiệp có thêm cơ sở tiếp cận thông tin, còn cơ quan quản lý có điều kiện nâng cao hiệu quả giám sát thị trường.
Nhà ở và bất động sản phải vận hành trên cùng nền tảng pháp lý
Đối với Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, thống nhất với pháp luật về xây dựng và quy định cụ thể phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Dự thảo cũng cần xác định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính liên quan.
Ở phân khúc nhà ở cho thuê, yêu cầu đặt ra là hoàn thiện quy định về các loại hình nhà ở, cơ chế sở hữu, quản lý vận hành và chính sách tài chính. Các công cụ về thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng cần được nghiên cứu để quản lý giá nhà ở cho thuê, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở ổn định, lâu dài của người dân.
Chính phủ cũng yêu cầu nghiên cứu cơ chế ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.
Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trọng tâm là xây dựng thị trường công khai, minh bạch, lành mạnh và ổn định. Các quy định về điều kiện kinh doanh, huy động vốn, giao dịch và công khai thông tin phải được rà soát nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, nhất là người mua nhà.
Chính phủ yêu cầu hoàn thiện cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua tài khoản bảo đảm và việc lựa chọn bảo lãnh ngân hàng.
Đồng thời, dự thảo phải bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án bất động sản khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh.
Một nội dung xuyên suốt cả 3 dự án luật là yêu cầu kết nối dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng. Đây được xem là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch, giảm rủi ro giao dịch và tăng hiệu quả quản lý.
Việc Chính phủ yêu cầu lấy ý kiến Nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với cả 3 dự án luật cho thấy yêu cầu hoàn thiện chính sách đang được đặt trong quá trình tham vấn rộng rãi, thay vì chỉ xử lý riêng lẻ từng nhóm quy định.
Khi được thiết kế đồng bộ, 3 đạo luật có thể tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả, dự án được triển khai đúng tiến độ, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực và thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn.
Đây cũng là điều kiện quan trọng để nguồn lực đất đai không chỉ nằm trên giấy tờ pháp lý, mà thực sự chuyển hóa thành động lực cho đầu tư, sản xuất, kinh doanh và nâng cao chất lượng sống của người dân.
Minh Thành (t/h)
