Theo thông tin từ CBRE Việt Nam tại sự kiện “Triển lãm Bất động sản giá trị thực” do Tập đoàn Nam Long tổ chức, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới. Trong chu kỳ này, các yếu tố tạo nên giá trị bền vững của một dự án như quy hoạch, hạ tầng, tiện ích, pháp lý, môi trường sống và khả năng vận hành trong dài hạn ngày càng được chú trọng.
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển theo hạ tầng
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam đang tạo ra những điều kiện mới cho quá trình phát triển đô thị. Trong 6 tháng đầu năm 2026, GDP tăng trưởng 8,18%; vốn FDI đăng ký tăng 61% và FDI thực hiện tăng 11% so với cùng kỳ. Cùng với đó, nhiều dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP.HCM tiếp tục được thúc đẩy.
Sự phát triển của hạ tầng và khả năng kết nối vùng đang tác động trực tiếp đến sự phân bổ nguồn cung bất động sản nhà ở. Tính đến quý II/2026, TP.HCM (cũ) vẫn chiếm 73% tổng nguồn cung nhà ở, gồm căn hộ và nhà thấp tầng; Bình Dương chiếm 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%. Tuy nhiên, tỷ trọng nguồn cung mới tại khu vực trung tâm đang có xu hướng giảm, trong khi các thị trường vệ tinh ngày càng đóng vai trò rõ nét hơn.
Đối với phân khúc nhà thấp tầng, tỷ trọng nguồn cung mở bán mới hằng năm của TP.HCM (cũ) đã giảm từ khoảng 40-70% trong giai đoạn trước xuống còn 20-40% kể từ năm 2024.
Ở phân khúc căn hộ, sự dịch chuyển cũng diễn ra rõ rệt. Trước năm 2024, TP.HCM (cũ) thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của toàn vùng. Từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này giảm xuống còn khoảng 20-50%, trong khi nguồn cung mới được phân bổ nhiều hơn tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ).
“Diễn biến này phản ánh tác động của hạ tầng liên vùng, quỹ đất và quá trình mở rộng không gian đô thị”, bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh.
Sự thay đổi về nguồn cung cũng đi cùng với sự thay đổi trong tâm lý người mua. Thay vì chỉ xem bất động sản là tài sản có khả năng tăng giá nhanh, người mua ngày càng chú trọng đến giá trị sử dụng, chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình trong dài hạn.
Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn được CBRE dẫn lại cho thấy, 69% người được khảo sát tại TP.HCM chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Trong khi đó, 27% vẫn ưu tiên khu vực trung tâm, dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và mức giá cao hơn. Đáng chú ý, 72% người mua để ở lựa chọn những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.
Những con số này cho thấy khoảng cách địa lý đến khu vực trung tâm không còn là tiêu chí duy nhất trong quyết định mua nhà. Khi hạ tầng giao thông liên vùng được cải thiện, người dân có thêm lựa chọn về nơi ở, đặc biệt tại các khu vực có khả năng hình thành những đô thị mới với hệ thống tiện ích tương đối hoàn chỉnh.
Từ “vị trí đắc địa” đến hệ sinh thái sống
Một thay đổi khác được ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, đề cập là quan niệm về nơi ở lý tưởng. Người mua không chỉ tìm kiếm một căn nhà mà ngày càng quan tâm đến một không gian sống có khả năng đáp ứng nhiều nhu cầu trong đời sống hằng ngày.
Theo ông Kiệt, môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên, giáo dục, chăm sóc sức khỏe, thể thao và không gian sinh hoạt cộng đồng đang trở thành những yếu tố được cân nhắc khi lựa chọn bất động sản. Sự thay đổi này còn được thúc đẩy bởi xu hướng làm việc từ xa và làm việc kết hợp.
Trong bối cảnh đó, khái niệm “bất động sản giá trị thực” được đặt trong mối liên hệ với nhiều yếu tố thay vì chỉ dựa vào vị trí hay khả năng tăng giá. Chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hệ sinh thái tiện ích, kết nối hạ tầng và cộng đồng cư dân được xem là những thành tố quan trọng tạo nên giá trị của một dự án trong dài hạn.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Bà cho rằng những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh có khả năng tạo ra giá trị bền vững.
Cùng với sự thay đổi trong nhu cầu, mô hình phát triển đô thị cũng đang chuyển dịch. Thay vì những dự án đơn lẻ hoặc các khu đô thị vệ tinh quy mô hạn chế, xu hướng mới hướng đến các đô thị tích hợp đa chức năng, nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một hệ sinh thái.
“TP.HCM đang chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang mô hình siêu đô thị đa cực, với động lực đến từ hạ tầng liên vùng, metro, các tuyến vành đai và sự hình thành của những cực tăng trưởng mới”, ông Kiệt nhận định.
Một mô hình đang được nhắc đến nhiều là “15-minute city”, trong đó các nhu cầu thiết yếu như giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí và làm việc có thể được tiếp cận trong khoảng 15 phút di chuyển. Việc tích hợp nhà ở, thương mại, giáo dục, cảnh quan và không gian cộng đồng trong cùng một khu vực được kỳ vọng góp phần nâng cao chất lượng sống và tạo sự gắn kết giữa cư dân.
Sự dịch chuyển về không gian phát triển đang diễn ra trong bối cảnh giá nhà vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo CBRE, trong giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm. Trong những năm tới, giá bán sơ cấp căn hộ được ước tính tăng trung bình khoảng 11% mỗi năm; với nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo tăng khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2028.
Ngoài ra, sự khan hiếm quỹ đất, quá trình hoàn thiện hạ tầng và nhu cầu ở thực ngày càng lớn đang trở thành những yếu tố quan trọng đối với tăng trưởng của thị trường. Nguồn cung mới tiếp tục mở rộng về Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, song hành với quá trình đầu tư hạ tầng liên vùng và mở rộng không gian đô thị TP.HCM.
Trong giai đoạn tới, thị trường được CBRE nhận định sẽ có sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án đơn lẻ và những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ. Những dự án có kết nối hạ tầng, không gian xanh, hệ thống tiện ích, khả năng vận hành và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ sẽ hướng đến nhóm người mua ở thực; trong khi các dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân thực tế có thể chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
PV
