Dòng vốn không còn phân bổ đồng đều
Theo Bộ Xây dựng, GDP quý II/2026 tăng 8,39% so với cùng kỳ, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,51%. Nền tảng kinh tế tích cực cùng việc triển khai các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý cho thị trường.
Đến cuối quý II, cả nước có 1.735 dự án đang triển khai với khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong quý, 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, tương đương khoảng 103.205 căn, gần gấp đôi quý trước.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa sức hấp thụ tăng tương ứng. Cả nước ghi nhận hơn 100.005 giao dịch thành công, giảm còn 71,5% so với quý I. Tồn kho căn hộ chung cư tăng 22,2%, nhà ở riêng lẻ tăng 46,4%.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn mà nguồn cung và sức mua không còn vận động cùng chiều. Người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng thận trọng hơn, trong khi nhà đầu tư cũng bắt đầu đánh giá kỹ khả năng tạo dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
Ở phía nguồn vốn, tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đạt 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với quý I. Tuy nhiên, dòng tiền đang có xu hướng chọn lọc.
Dư nợ dành cho dự án khu đô thị và phát triển nhà ở đạt 833.558 tỷ đồng; tín dụng cho khu công nghiệp, khu chế xuất tăng mạnh 32,38%, lên 184.137 tỷ đồng. Ngược lại, dư nợ cho các dự án du lịch, nghỉ dưỡng giảm 4,35%.
Đây là dấu hiệu đáng chú ý về sự thay đổi của dòng vốn. Những lĩnh vực gắn với sản xuất, nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền đang có lợi thế hơn các phân khúc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng đầu cơ.
Dù vậy, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi sau ưu đãi có thể lên 13-16%, vẫn là rào cản lớn. Chi phí vốn cao khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua phải tính toán kỹ hơn trước mỗi quyết định đầu tư.
Thanh khoản trở thành phép thử mới của thị trường
Giá bất động sản cũng đang phản ánh quá trình điều chỉnh. Giá căn hộ thứ cấp tại nhiều thị trường giảm so với quý I, nhưng vẫn ở mức cao. Giá bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m2, TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Đất nền dự án chịu áp lực rõ hơn khi giao dịch giảm xuống 73.438 trường hợp, trong khi tồn kho tăng 25,4%. Giá rao bán bình quân giảm 2,5%, còn khoảng 40 triệu đồng/m2.
Những con số này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn ưu tiên “mua để tăng giá” sang giai đoạn coi trọng hơn khả năng khai thác và giá trị thực của tài sản.
Trái ngược với nhà ở thương mại và đất nền, nhà ở xã hội tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực. Cả nước đã triển khai 875 dự án với khoảng 771.971 căn, tương đương 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030. Riêng quý II có 62 dự án được khởi công với khoảng 65.065 căn.
Bất động sản công nghiệp cũng tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu sản xuất và logistics. Tỷ lệ lấp đầy tại một số thị trường như Hà Nội và Bắc Ninh duy trì trên 95%, cho thấy dòng vốn vẫn ưu tiên những phân khúc gắn trực tiếp với hoạt động kinh tế.
Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm, thanh khoản thấp và chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi thương hiệu uy tín.
Dòng vốn ngoại cũng tiếp tục bổ sung lực đỡ cho thị trường. Sáu tháng đầu năm, FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 5,1 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện của toàn nền kinh tế đạt 13,03 tỷ USD.
Nhìn tổng thể, thị trường quý II không thiếu nguồn vốn hay nguồn cung, nhưng khả năng hấp thụ mới là yếu tố quyết định tốc độ phục hồi. Quá trình điều chỉnh giá, thanh khoản và cơ cấu sản phẩm đang tạo ra một bộ lọc tự nhiên đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.
Trong chu kỳ mới, lợi thế nhiều khả năng thuộc về những dự án có pháp lý minh bạch, mức giá phù hợp, hạ tầng đồng bộ và tạo ra giá trị sử dụng thực tế. Đây cũng có thể là nền tảng để thị trường bất động sản chuyển từ tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Nam Sơn (t/h)
