Nhà đầu tư không còn chỉ săn tài sản mới
Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, "khẩu vị" của nhà đầu tư M&A bất động sản đang thay đổi. Theo JLL Việt Nam, thay vì đặt cược chủ yếu vào khả năng tăng giá tài sản, dòng vốn đang ưu tiên những bất động sản có khả năng tạo doanh thu ổn định, vị trí tốt và tiềm năng khai thác dài hạn.
Đối với bất động sản thương mại, nhóm tài sản được quan tâm nhiều là các tòa văn phòng hạng A có diện tích lớn, trung tâm thương mại quy mô lớn tại Hà Nội và TP.HCM.
Một thương vụ đáng chú ý trong nửa đầu năm 2026 là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc mua lại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng 3H Việt Nam cùng Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối Công ty CP Đầu tư Láng Hạ - chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại và văn phòng tại 1A, 1C, 1D Láng Hạ, Hà Nội.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho rằng, các thương vụ trong thời gian tới có thể tiếp tục tập trung vào những tài sản quy mô lớn. Sự hình thành Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP.HCM, đặc biệt ở Thủ Thiêm và khu vực trung tâm, được kỳ vọng tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao và thu hút dòng vốn quốc tế.
JLL dự báo, quy mô giao dịch bất động sản thương mại có thể vượt mốc 1 tỷ USD/năm khi nguồn cung mới tại TP.HCM được bổ sung và các tài sản hiện hữu bước vào giai đoạn tái cơ cấu sở hữu.
Tài sản cũ, quỹ đất sạch cũng trở thành “hàng nóng”
Cơ hội M&A không chỉ nằm ở những tòa nhà mới. Một xu hướng đáng chú ý là nhà đầu tư có thể tìm đến các tài sản đã vận hành 10-15 năm, sau đó cải tạo, nâng cấp để nâng giá thuê và tăng giá trị.
Đây là hướng đi đáng quan tâm trong bối cảnh lợi suất văn phòng hạng A tại TP.HCM chỉ khoảng 5-6%, khiến việc mua tài sản mới với mức giá cao trở nên khó hấp dẫn. Ngược lại, các tòa nhà hạng B hoặc tài sản đã cũ có thể tạo ra biên lợi nhuận tốt hơn nếu nhà đầu tư có khả năng cải tạo và nâng hiệu suất khai thác.
Việc một số tài sản được xem xét kéo dài thời hạn sử dụng đất thêm 10-15 năm cũng có thể cải thiện bài toán hoàn vốn, qua đó tạo thêm động lực cho các thương vụ mua lại và tái phát triển.
Tại Hà Nội, khu vực Tây Hồ Tây được JLL đánh giá là một nguồn cung đáng chú ý. Trong khoảng 5 năm tới, khu vực này dự kiến có khoảng 255.000 m2 văn phòng mới. Khi các dự án đạt tỷ lệ lấp đầy 80-90%, một số chủ sở hữu nước ngoài có thể cân nhắc thoái vốn. JLL ước tính khoảng 150.000 m2 diện tích có khả năng được đưa ra giao dịch, với tổng giá trị có thể lên tới khoảng 1 tỷ USD.
Bên cạnh tài sản đang khai thác, những quỹ đất từng bị đình trệ bởi vướng mắc pháp lý cũng đang được chú ý khi quá trình tháo gỡ được đẩy nhanh.
Theo JLL, đây có thể trở thành nguồn cung M&A quan trọng trong thời gian tới, đặc biệt tại TP.HCM, nơi nhiều khu đất có vị trí đắc địa nhưng chưa được khai thác hiệu quả.
Dòng vốn vì thế có thể không chỉ tìm kiếm một tài sản “đẹp” để mua, mà hướng đến những tài sản có câu chuyện để phát triển tiếp.
Với các dự án thương mại lớn, đặc biệt là văn phòng hạng A hay khách sạn cao cấp tại trung tâm thành phố, yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian hoàn vốn 10-15 năm cũng khiến nhóm nhà đầu tư quốc tế có lợi thế hơn nhờ khả năng sử dụng nguồn vốn dài hạn.
Trong giai đoạn 2026-2030, JLL kỳ vọng thị trường M&A bất động sản thương mại tại miền Bắc và miền Nam có thể duy trì quy mô khoảng 800-900 triệu USD mỗi năm.
Nhìn rộng hơn, khi nhà đầu tư ngày càng chú trọng hiệu quả khai thác thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá, những tài sản có pháp lý rõ ràng, dòng tiền ổn định và khả năng cải tạo sẽ trở thành tâm điểm của thị trường. M&A bất động sản thương mại vì vậy đang chuyển từ cuộc chơi “mua tài sản” sang cuộc chơi “mua tiềm năng tạo giá trị”.
Minh Thành (t/h)
