Thị trường phục hồi nhưng không còn dễ bán
Sau giai đoạn trầm lắng, bất động sản đang dần lấy lại thanh khoản. Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý II/2026 ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, nâng tổng số giao dịch trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 48.000.
Nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 19.600 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Tính chung 6 tháng, thị trường có khoảng 43.000 sản phẩm được đưa ra, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tương đương.
Tuy nhiên, sự cải thiện thanh khoản không đồng nghĩa người mua quay trở lại với tâm lý xuống tiền bằng mọi giá. Dòng tiền hiện có xu hướng tập trung vào những sản phẩm đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí: pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, vị trí thuận lợi và có khả năng sử dụng hoặc tạo dòng tiền.
Căn hộ tiếp tục là phân khúc chủ đạo, chiếm khoảng 73% tổng giao dịch. Trong đó, nhóm căn hộ cao cấp có giá 50-80 triệu đồng/m² chiếm khoảng 46%. Các chủ đầu tư lớn cũng đang có lợi thế rõ rệt khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 70%, cao hơn đáng kể so với mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.
Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao. Quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; mức bình quân 6 tháng đầu năm khoảng 76,5 triệu đồng/m². Hà Nội tiếp tục ở mức cao với khoảng 123 triệu đồng/m², TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 91 triệu đồng/m².
Việc giá chưa giảm mạnh dù nguồn cung cải thiện chủ yếu liên quan đến chi phí đất, xây dựng và vốn phát triển dự án. Bên cạnh đó, nguồn cung mới vẫn tập trung đáng kể ở phân khúc cao cấp. Thay vì giảm sâu giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài thời gian thanh toán để tăng sức mua.
Nguồn cung tăng sẽ làm cuộc chơi phân hóa mạnh hơn
Trong 6 tháng cuối năm, thị trường được dự báo tiếp tục đón thêm lượng hàng mới đáng kể. FERI ước tính khoảng 33.000 sản phẩm có thể được đưa ra thị trường, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm.
Nguồn cung tăng tạo thêm lựa chọn cho người mua nhưng đồng thời cũng đặt các chủ đầu tư trước áp lực cạnh tranh lớn hơn. Theo dự báo, tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp trong nửa cuối năm có thể chỉ ở mức 20-30%. Nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn được kỳ vọng tiếp tục là lực đỡ chính, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn chưa có nhiều dư địa.
Điều này có thể khiến thị trường thứ cấp tiếp tục phân hóa. Những bất động sản có vị trí tốt, hưởng lợi từ hạ tầng, khu công nghiệp hoặc du lịch và có khả năng khai thác thực tế sẽ có cơ hội giữ giá tốt hơn. Ngược lại, những sản phẩm được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực điều chỉnh.
Đáng chú ý, giá bán sơ cấp được dự báo có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong một số trường hợp, trong khi giá thứ cấp có khả năng chịu sức ép tại những sản phẩm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Bài toán nguồn cung vì thế không đơn thuần nằm ở việc thị trường có thêm bao nhiêu sản phẩm mà ở khả năng hấp thụ từng dự án. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, uy tín chủ đầu tư, pháp lý, tiến độ, chất lượng bàn giao và phương án thanh toán sẽ trở thành những yếu tố cạnh tranh trực tiếp.
Ở phía doanh nghiệp, áp lực vốn cũng là vấn đề đáng chú ý. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu dự kiến đáo hạn trong 6 tháng cuối năm 2026, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.
Khả năng cân đối dòng tiền, thu hồi vốn từ dự án và tiếp cận nguồn vốn mới sẽ quyết định sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có dự án pháp lý đầy đủ, bán hàng tốt và tài sản bảo đảm chất lượng sẽ có lợi thế hơn trong việc huy động vốn. Ngược lại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc dự án còn vướng pháp lý có thể tiếp tục gặp khó khăn.
Với người mua, sự thận trọng cũng ngày càng rõ. Khảo sát của FERI cho thấy pháp lý minh bạch là tiêu chí được quan tâm hàng đầu, với 96,9% lựa chọn; tiếp đến là vị trí và khả năng kết nối 87,5%, uy tín chủ đầu tư 62,5%, giá bán 57,8% và phương thức thanh toán 50%.
Những thay đổi này cho thấy thị trường bất động sản đang chuyển sang giai đoạn mà khả năng bán hàng phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị thực của sản phẩm. Khi nguồn cung tăng, người mua có thêm quyền lựa chọn và không còn quá phụ thuộc vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.
Trong nửa cuối năm 2026, thị trường vì vậy có thể tiếp tục phục hồi nhưng theo hướng chọn lọc hơn. Doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án sạch về pháp lý và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có cơ hội đi nhanh hơn, trong khi những dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc đòn bẩy tài chính cao sẽ phải đối mặt với quá trình thanh lọc mạnh hơn.
Minh Thành (t/h)
